几个思路讨论一下 + 中国楼市泡沫世界闻名 整顿政策要看地方脸色
本帖最后由 saarchinese 于 2009-12-23 13:37 编辑终于移民了，可以曝光一下为何政府管不了房价！ 猫扑
——10年从业员：地产业的黑暗不是我们能想象的
在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。
我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已，但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗？
好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。
是的，我移民了，不要说我不爱国，我只是不想被某个强权集团继续统治而已。
相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们930万平方公里的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活的好一些。。。
发贴人 dhconly 谈谈买房还有海龟：回国见闻
回国一周，经过成都、海口和上海，还有上个月的天津，普遍感到中国正处在泡沫经济之中，而且通货膨胀日益明显。尽管政府报刊还在说通货膨胀率不会太高，起码超不过 95 年，但是生活必需品已经飞涨，连水也涨了百分之十几。年关将近，还会往上涨，后半年 GDP 上升部分很大程度上来源于物价上涨而不是生产的增加。另外，政府去年有引导房地产涨价动作，今年下半年房价只增不减，弄得房子一开盘就被抢购一空，大部分买房的目的是投资，已经明显呈现出房价上涨 --- 〉造价提高 --- 〉房价再涨的泡沫循环，好多房子并不值那个价格，不知道还贷危机在中国什么时机到来？估计上海世博会后情形会十分危险。
在上海住在徐汇区，是十年前盖的高级公寓，100 平方的两室一厅，当时也就一万元一平方米，现在二手房也要超过四万，我怎么看那房子都不值400 万元！整体看去不错，别说拿日本的标准衡量，里边的零零碎碎几乎每个月都要修理。我在楼下等人的时候听一日本人打电话，说这还是上海的高级住宅，住进来半年中水龙头换了两回，而且房东经常拖着不换，有一次水嘀嗒了一个礼拜。不过在上海，这里还不是最贵的，古北的房子上了六万，有人花700 万也就买了一个不大的两室两厅两卫。
海口市的房子，一年之内涨了据说百分之四十，稍好一点的房子也要一万元一平米。熟人一见你就说快买吧，以后还会涨！住不住不要紧，可以投资。
国内确实有不少大款，房地产热是一部分人鼓动起来的，政府更是推波助澜，表面上 GDP 上去了，弄得一般老百姓也心里痒痒的，大家都去奔房子，不敢想象一旦人们清醒知道房子也就那么回事，引起的震荡可否比拟里曼冲击。
天津的房子，发言权更多一点，去年年底开盘今年十月交房的一套房子，160 平米（刨去公摊面积也就130 平米），将近200 万，说是带装修，因为正好是那段小低谷时成交的，装修算送而不减房价，我看后第一个感想是最多值一半！除了大一点以外，不比日本三千多万日元的房子好多少，而且装修还不如不装，要是挑剔的话全要返工。但是国内的人不这么看，用他们的话说国内就这水平，有的还不如这个。从二十几层室内往外看，灰茫茫一片，不知是雾还是光化学反应，设想要是自己住这里的话肯定要早死几年。走到哪里碰见何人，到处都在讲房、房、房，东拼西凑也要买，还不只一套。翠花帖里说有亲戚借钱买房投资，实在是太普遍了。
现在海龟回去，即使是千人计划，房子也是买不起的，因为你起码要添上200 万以上，假如你想住得较好还拿得出手的话。在大学里，一个研究室主任工资年薪十几二十万，绝对不是一种优裕的生活，要是去企业，还有可能挣得多一些。我知道一个外资公司招了一个中方部门经理，也就是相当于日本的科长，月工资是四万，本人才三十四、五岁。这是上海的事。但在日本工作的人回去不太能够找到这样的好工作，一个月不到两万，应该是高待遇了，但你会觉得有人工资没你高但比你有钱，而且在上海租房一个月上万是很平常的，上面写的徐汇的房子，月租金是一万四。你比我高老师住的是学校租的公寓，不知价格如何自己又如何付费，很想听听你在国内生活的感受。
是有很多人海龟后成绩斐然，过起了Top 5% 的生活，但这毕竟是极少数，而且回国内到成功还有起码五到十年的路程，马上是当不了官也发不了财的。差不多了也就快退休了。所以我经常想，我们这一代（是我们，不是日坛年轻的网友们）是过渡的一代，承上启下，而且错过了国内当官发展的那趟车，现在要从半路上像铁道游击队一样扒上去，花的功夫要更大。做学问的，假如在这里做得不错，那我就觉得回去可能做得还不如这里好。因为国内可能会是一个大团队，讲起成果来不一定比得过这里的小家当。我还是像以前写的和朋友的谈话记录一样（见拙文：事业、成功和成就感――和友人的情景对话――），你要是在这里很舒心就没有必要急着回去，什么地方都不是那么好混的。 本帖最后由 wey 于 2009-12-17 12:59 编辑
在北京西直门住过一段时间。到处贴的是三四百万的房子，房龄有十几年了，外面看是高楼，里面破破烂烂的。 不觉得这样的房子住着比内地几十万的新房子爽。且不说买不起，就是咬牙买下这样的三百万的房子自住，住着也窝心。这样的畸形房子，只有对某些人的投资价值，不具备自住价值。 其实黑暗的道路欧美都走过，只不过欧美后来平均生活水平提高了，矛盾就弱化了。中国就是还处在平均生活水平还不能让人满足的阶段。人人都想进入到top 5或top 10的人群当中。所以有很多人胡作非为，铤而走险。长远来讲，每个人都得为自己做的事情负责，好自为之吧。 本帖最后由 saarchinese 于 2009-12-21 13:14 编辑
关于国内买房子的事情曾经想过一段时间，考虑到现在国内是泡沫，真是不知道现在能具体做些什么。比如思路有几个：
1。现在先在国内炒房，然后挣的钱在德国或者国内买房。
2。现在马上在国内买房，因为三年五年后更买不起了。
3。三年五年后等回国时候再买房，说不定那时候泡沫已经过去了。
说说还有其他的思路吗？ 耶鲁大学教授：“买房就能赚钱”只是个幻觉 华夏时报
提要：席勒：金融危机使全球很多国家的金融业和房地产业出现了急剧缩水的情形，经过各国政府的经济刺激，金融危机似乎渐渐远去，但是不久前发生的迪拜危机，仍然在提醒人们金融危机还没有真正消散。你们大家对于上海的了解肯定都要胜过我，我觉得上海比迪拜好很多，不是那种被沙漠包围的城市，对上海我还是很有信心的，当然我对上海的房价比较担忧，这点是毋庸置疑的。
访耶鲁大学教授罗伯特·席勒
本报记者 胡金华 上海报道
2008年金融危机席卷全球，美国地产业几乎崩溃，而中国的房地产却经受住了考验，并在2009年一线城市房价开始以不可思议的速度疯狂上涨。不久前，迪拜危机的爆发使得人们开始反思房地产泡沫的危险，而国务院常务会议也终于做出了抑制投机性购房的决定。
近日，西方行为金融学创始人、耶鲁大学教授罗伯特·席勒在上海出席了由交大高级金融学院举办的EMBA论坛，在接受《华夏时报》记者采访时，席勒虽没有直接指出中国房地产市场的泡沫，但是他仍然委婉地表示，迪拜危机的出现，对于世界其他大城市出现的房价远超国际水平的情况，具有警示作用。
《华夏时报》：最近迪拜爆发了房地产引发的偿债危机，但是目前中国的房价仍然在以不可思议的速度上涨，你是怎么看待中国的一线城市比如上海的房价的，是不是已经出现了泡沫？
席勒：金融危机使全球很多国家的金融业和房地产业出现了急剧缩水的情形，经过各国政府的经济刺激，金融危机似乎渐渐远去，但是不久前发生的迪拜危机，仍然在提醒人们金融危机还没有真正消散。
几年以前迪拜的人也问我，是不是有泡沫？我不太愿意直接说答案，现在，在这里我也不愿意这样直接回答。对我来说，这个问题是比较复杂的，因为迪拜是一个比较大胆的实验，它是一个已经不出石油的酋长国，试图把自己塑造成一个金融中心。
今天我到上海，早前我也听说了上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。你可能要问，既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。
你们大家对于上海的了解肯定都要胜过我，我觉得上海比迪拜好很多，不是那种被沙漠包围的城市，对上海我还是很有信心的，当然我对上海的房价比较担忧，这点是毋庸置疑的。
《华夏时报》：在中国或几乎所有其他国家，房产一直被认为是最保值和有投资价值的，面对中国高涨的房价，房子还是一个好的投资品吗？
席勒：我刚才讲到了人的非理性，其实对于所有国家的人来说，这种非理性心理是时时存在的。大家都知道过去30年中国的经济发展突飞猛进，但是环境本身并没有太多的变化，真正使经济飞速发展的是人们的思路发生了变化。
我编制过一份关于中美房价在过去一百年的变化指数，可以发现在过去一百年，其实中国和美国的房价都没有发生明显的变化，但是在最近十年或十五年，无论是美国还是中国，房价呈现出非常神奇的直线上升。
当一个国家的房价出现快速上涨时，我觉得无论美国还是中国，理论上来讲买房子都应该不是一个很好的投资渠道，你应该去投资有生产能力的企业。房子买了之后它还要折旧，我有这样一个提议，大家可以去买一部新车，然后把它放在车库里，30年之后你就可以卖掉了，到那时就变成老爷车，你觉得这是一个很好的投资吗？肯定不是。
在美国我们可以看看农田，你看农田现在不是越来越少了吗？投资农田回报应该很高。其实，在美国如果有人在1911年买了农田，到现在只涨了1%左右。如果是买股票会怎样？回报就高多了。所以，根据我对房地产的了解，长期来讲这不是一个值得投资的东西。当然短期内它会是一个很好的投资，不管到哪里买房都会赚钱，我觉得现在只是一个幻觉而已。
《华夏时报》：中国的经济发展模式路径和日本很相似，有经济学家对这种经济模式担忧，担忧中国会不会出现日本那样的情形，在房地产泡沫破灭之后陷入失去的十年，对此你是怎么看的？
席勒：1997年亚洲金融危机使日本经济陷入衰退，但我们看到，这一次自1929年以来最大的金融危机并没有对中国造成本质伤害，未来可能有一些不确定，但是我对中国的经济发展预测还是非常好的。
1974年对日本是一个转折点，那年股市大崩盘对日本造成了很大影响，之后1997年金融危机和这次的次贷危机也影响到了日本，日本的最大转折点是股市和房地产市场双重泡沫破灭后，日本经济就再也没有起色了。
很多人问，中国未来会不会像日本？我不想把日本的情况简单化了，我想说，日本的经济绕不开泡沫这个问题，而中国等其他国家也可能会面临泡沫的挑战，日本的例子对中国是一个启示，也是一个警醒。 中国楼市泡沫世界闻名 整顿政策要看地方脸色
昨日内地楼市又传盛事：广州亚运城卖地以二百五十五亿元成交，创下单项交易新高，虽然以地价不及六千元一平方米，比之前在其它大城市创出的天价地王逊色。香港《大公报》今日刊文称，由于这是在国家五部委出招，提高开发商拿地首期付款比例后的首次大宗交易，因此具有指针作用而特别受到关注。
文章认为，实际上与目前广州约万元一平方米的楼价相比，上述地价绝不算离谱且还算理性，然而今后走势如何，则尚待多看一些大宗交易才能确定。近期内地股市中内房股已有显著调整，但这是领先指标效应，还是市场借势调整亦待确认。由于过去一年来升幅较多，股市借机整固殊不为奇，何况中国股市与实体经济脱钩甚至背驰的情况并不罕见。
无论如何，各种指针均显示中国楼市确已泡沫化，并到了必须及早调整的地步。日前“福布斯”杂志列出了全球六大资产泡沫，在黄金市场居首位之后便是中国楼市，显见问题之严重性已天下皆知。楼市泡沫并非新问题，之前几年已逐步孕育成长，到去年在宏调从紧政策下经济滑坡，楼市亦稍有冷却，销售及投资明显放缓而楼价出现下调，但泡沫未能说已较全面地挤掉。今年年中经济出现V型反弹，楼市亦随之急速升温，且热度更胜从前，泡沫涨得更大。在新增货币供给及信贷的疯涨下，大量资金注入楼市炒卖，不断催生天价地王而令举世瞩目。同期间许多新兴市场均有类似的楼市股市资产泡沫，但根源与中国有所不同：海外的主要是由国际游资造成，是美国输出泡沫的体现之一，而中国的则主要是由内资造成，属土生泡沫。虽然当中不能排除有外面游资受引诱入境参与炒作，但仍是内因为主、外因为辅的格局。
该报认为，因此整顿楼市必先从内部政策做起，外资见无利可图亦将离去。何况区内各地如星洲、韩国甚至香港等，都比内地早出手压泡，故内地仍有点后知后觉，要到了迪拜因楼市爆煲，并酿成主权信用危机的巨祸后，中国才开始出招整顿。但却仍觉慢热，至今为止主要是在十二月内出了两招：把个人住房转让营业税免征时限由二年恢复到五年(在○八年底为支持楼市而出台的优惠政策中降为二年)，和周前把买地首付提高。之前也曾提到收紧二套房信贷，但因要依靠各地政府及银行执行，实效如何仍众说纷纭，更有不少评论怀疑地方对收紧房贷的积极性，会出现“上有政策，下有对策”情况。
无疑，中国在楼市调控上仍欠全面的具体方案，市场存在诸多揣测，如传闻会提高二套房首付比例及征收物业税等，反令不明朗性大增，置业者及投资者只能观望，或赌一下当局会否出重手整顿。
该报认为，当局或许已确认楼市须予整顿，却又怕出重招会导致失控。这种审慎态度本无可厚非，但须知长痛不如短痛，泡沫要破乃迟早之事，迟破风险更高损失更大，故当局必须及早给出较明确讯息。首先，于去年底出台的各种支持楼市的税费及信贷优惠，均应予逐步取消。总之，当局是时候退出了。
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