zwischenmiete
把同层的一个房间转租出去，房客提前Kun房，zwischenmiete给了一个短期实习的德国人。学音乐，美声的吧。zwischenmiete期间房间的Heizung坏了，德国人为了保护嗓子，没有通知直接住去了青年旅社。二天后，我知道了情况，hausmeister过来修了，不过一周后才修好。
租房德国人，现在求偿青年旅社的房费，大概240欧。房租是300欧每月。没有暖气房东能赔偿吗？
应该怎么办呢？转租之前没想那么多，所以，没有通知hausverwaltung，写了个zwischenmiete的合同。有人说，在原房东不知情的情况下，zwischenmiete是无效的，是吗？
原房价是220欧/月。 理都别理他。 这个德国人蛮强悍的。加上我又是未通知原出租房签的ｚｗｉｓｃｈｅｎｍｉｅｔｅｖｅｒｔｒａｇ
不理她会出事吧？
有人知道，heizung坏了，房东要赔偿房客什么费用吗？ 他自己不打招呼去住五星级酒店，你说你要不要负责他那费用。
你们还是zwischen, 说实在，他的利益不受保护的。
再怎么着，这种事情都要有商有量的，你还可以说heizung是她弄坏的呢，要求赔偿。强势一点啦！ 是这个理。
那房东的heizung在租房期间坏了的话，需要补贴房客什么费用吗？
她寄了个信，上面附了一个法规条例码 (Mangel der Mietsache gem. §§ 536, 536a BGB) 本帖最后由 空情 于 2010-4-6 00:10 编辑
Mängel der Mietwohnung: Rechte des Mieters insb. Minderung der Miete
Mrz 28th, 2008 by Rechtsanwalt Brandau
Mängel in Mietwohnungen sind immer wieder Anlass für Streit zwischen den Mietparteien. Zu klären ist zunächst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und dann welche Rechte daraus herzuleiten sind.
1. Was ist ein Mangel der Mietwohnung
Ein Mangel ist auch im Mietrecht jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschafftenheit.
Dies ergibt sich aus § 535 I S. 2 BGB:
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in eineem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Es kann also auch eine schlechtere Wohnung vermietet werden, wenn der Mieter den Mangel kennt und den Mietgegenstand trotzdem als vertragsgemäß akzeptiert. Die Beweislast dafür, dass der Mieter Kenntnis von dem Zustand der Wohnung hatte und diese in diesem Zustand mieten wollte, trägt allerdings der Vermieter, so dass dieser den Zustand in dem schriftlichen Mietvertrag festhalten sollte um späteren Beweisnöten vorzubeugen.
2. Vorgehen bei Mängeln
Tritt ein Mangel auf so sollte der Mieter diesen so schnell wie möglich dem Vermieter anzeigen. Unterläßt der Mieter die Anzeig. so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Zudem können weitere Rechte aufgrund der Mängel nicht geltend gemacht werden, wenn der Vermieter aufgrund der fehlenden Anzeige des Mangels keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536 c BGB). Der Mieter sollte hier darauf achten, dass er später die Anzeige des Mängels beweisen kann. Dies kann über einen Zeugen geschehen, der an dem diesbezüglichen Gespräch teilnimmt (wobei ein Mithören am Telefon oft nicht zu verwerten ist, da für ein solches besondere Beweisregeln gelten).
3. Rechte des Mieters
Der Mieter hat insbesondere folgende Rechte
• Minderung der Miete gemäß § 536 BGB
• Schadensersatz gemäß § 536 a Abs. 1 BGB
• Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen
• der Mieter kann zusätzlich zur Minderung einen weiteren Teil der Miete vorläufig zurückbehalten (der Wert schwankt zwischen dem 3-5 fachen der Reparaturkosten bzw des Minderungsbetrages), muß diesen aber nach erfolgter Reparatur dann an den Vermieter auszahlen.
a) Zur Minderung
Die Minderung richtet sich nach § 536 BGB:
§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Die Minderung muß in einem angemessenen Verhältnis zur Tauglichkeitsminderung stehen und wird als prozentualer Abschlag von der Miete vorgenommen. Die Höhe der Mietminderung kann daher nur nach dem Einzelfall bestimmt werden.
Als Faustformel kann man hier folgendes verwenden:
leichte Unannehmlichkeiten: bis 10%
leichte Beeinträchtigungen: bis 20 %
mittlere Beeinträchtigungen: bis 40 %
schwere Beeinträchtigungen: bis 80%
völlige Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit: 100 %
b) Schadensersatz
Ersetz wird der sog. Nichterfüllungsschaden. Das ist der Nachteil, der dadurch entsteht, dass der Mieter nicht die vertragsgemäße Leistung erhält. Der Schaden umfaßt auch den Mehrbetrag für Miete für eine neu gemietete Wohnung, wenn die alte nicht bewohnbar war und eine vergleichbare nicht für diesen Betrag zu erhalten war, Kosten einer einstweiligen Unterbringung auch gegebenenfalls auszulagernder Sachen, Mangelfolgeschäden (also beispielsweise bei einem Rohrbruch beschädigte Gegenstände). Was genau vom Schadensbegriff im konkreten Fall umfaßt ist sollte sorgfältig geprüft werden bevor man die entsprechenden Ausgaben tätigt.
c) Selbstvornahme
Die Selbstvornahme setzt zunächst Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung oder aber eine besondere Eile voraus. Sie ist in § 536 a Abs. 2 BGB geregelt:
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Die Voraussetzungen des Verzuges sind wiederum in § 286 BGB geregelt:
§ 286 BGB
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2. der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3. der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
Der Mieter tut also gut daran, den Mangel zunächst anzuzeigen und dann, sofern eine Beseitigung nicht erfolgt die Beseitigung, am besten unter Setzung einer Frist anzumahnen.
Bei der Selbstvornahme ist zu bedenken, dass eigene Arbeitszeit meist nicht vergütet wird, da es sich nicht um Aufwendungen im juristischen Sinne handelt. Ersetzt werden aber Materialkosten oder aber die Kosten eines Handwerkers.
d) Zurückbehaltungsrecht
Die Rechtsprechung läßt zudem neben dem Minderungsrecht noch ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters zu, dass direkt aus § 320 BGB, also der Einrede des nichterfüllten Vertrages, abgeleitet wird.
Danach soll der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten dürfen und diese erst nach Beseitigung der Mängel an den Vermieter zahlen müßen. Dieses Mittel dient also dazu zusätzlichen Druck auf den Vermieter aufzubauen. Die Höhe des Betrages, den man zurückbehalten kann ist noch nicht abschließend geklärt. In der Regel wird der 3 -5 fache Minderungs- oder Reparaturbetrag angesetzt. 网上查到的。看得半明白不明白的。有人可以帮忙解释下吗？
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