欧债危机造成德国大城市房价暴涨 一房难求
本帖最后由 wangxs 于 2012-10-26 12:09 编辑欧债危机造成德国许多大城市房价暴涨。德国斯图加特金融机构W＆W15日公布的一项调查显示，全德有四分之一的居民无力迁居，大城市中这种情况达到 39%。
虽然传统上德国人惯于只租房不买房，该国也有法律防止物业炒卖，但住房市场在过去几年依然一片火旺。
科隆经济研究所(IW)表示，价格自2010年以来每年平均增长4.5%，远高于通胀率。
研究所在过去几年于德国五大城市进行的价格调[最新消息价格户型点评]查显示，柏林的价格在2003年至2011年间上涨31%，汉堡在同期增长39%；慕尼黑、法兰克福与科隆价格的同期涨幅分别为23%、14%和10.5%。
慕尼黑仍然是买房最昂贵的德国城市，平均价格为4,200欧元每平方米。紧次是汉堡，均价为3,100欧元，然后是法兰克福的2,900欧元。柏林仍然以每平方米2200欧元的平均价格落后于其他大城市。
然而，该研究所在一份声明中称，德国没有任何理由需要担心发生美国、爱尔兰和西班牙所经历的房地产泡沫灾难：“尽管利率极低，但没有出现放债扩张，或购买和转售率高企的趋向。”
该研究所又表明，租金一般跟上售价的步伐，令人觉得价格增长是需求量大增所致，也是德国城市受追捧的迹象。
商业银行首席经济师约尔格·克雷默(JrgKrmer)表示，他不排除存在房地产泡沫的风险，但其他市场所见的过热表现将需要更长时间才会在德国发生。“这里的市场较其他国家耐热，”他说。
“这种泡沫不太可能在这里出现，”德意志银行房地产专家约亨·莫伯特(JochenMbert)说，原因是德国从来没有过多热钱涌入。
德国经济研究所所长迈克尔·许特(Michael Hther)指出，只有当大量外国资金注入德国楼市的时候才会构成泡沫危机。德国的银行比美国或西班牙更慎放房贷，拒绝借贷给欠缺资本抵债的客户。
而经济学家迈克尔·福伦达(Michael Voigtlnder)认为，德国人租房不买房的传统阻碍了房市受惠于购房者的仓促决定。 “英国的住房拥有率很高，几乎没有单元房出租，”他说。这意味着一旦利率下调，英国和西班牙的人民只要是负担得起的都会及时买房。
后危机时代 德国掀起不动产投资热潮
直到2008年金融危机之前，对于很多德国人来说投资股票和证券还是第一选择，因为通常情况下会得到可观的回报。然而时过境迁，在这场波及全球的危机过后短短数年间，人们对资产如何保值升值的观点发生了迅速的转变。许多人在这场危机中损失惨重，甚至血本无归。这场危机使很多投资人意识到了证券投资的高风险性，不得不重新面对这个问题——什么样的长期投资才是值得的？经过对投资目标的重新定位，传统的、看得见摸得着的不动产投资成为了第一位，其次是贵重金属投资，比如黄金。“每个人一辈子都至少会付清一个房产。区别只是给自己付还是给房东付。”考虑到这句名言，不动产就更成了很多人的投资首选。
实际上，从2009年到2011年，德国国内房地产普遍升值，房价上涨，市场供不应求。在一线城市比如汉堡、慕尼黑或者法兰克福，投资者往往数小时以内就下决心购买价值在50万欧元以上的房产。因为只要稍一迟疑，就有可能被他人捷足先登。一些警觉的经济学家已经开始警告德国房地产市场出现投资过热（Hype）的可能。不过更多的专家指出目前这种现象还只限于一些较大的和有特色的城市，整个德国还未出现房地产泡沫。因为判断一个国家的房地产市场是否出现泡沫，很主要的一个依据就是不光是一线城市的房价攀升，全国整体房价也要普遍相对高涨。而目前德国并未出现这样的情况。可以肯定的是，今天的德国房地产市场已不再是投资的禁区。
近年来德国大中城市出现的房地产投资热潮主要是由多方面因素共同影响产生的：
1. 德国经济发展良好
2. 房贷利息达到历史新低
3. 住房市场供不应求
4. 投资人的投资境况问题重重
5. 对通胀的恐惧
贷款买房 千载难逢好时机
房地产市场的“热化”最主要还是因为德国的经济持续景气。一些经济学家甚至预言一个“黄金十年”将到来。就业者对生活前景普遍乐观、有信心，所以愿意投资。另一方面很多德国人吃了 Riester-Renten养老金的教训，综合比较后认为房产才是最放心的养老投资。德国经济的稳定增强了投资人购买德国国债的信心，国债的抢手又促使了房贷利率达到了历史性的新低。根据FMH-Finanzberatung的统计，十年期贷款最低利率目前只有2.5%。而十年以前还在6%以上。从这点上看，对于现在贷款买房的人来说也是一个千载难逢的好机会。
此外，如前所述，境内外的投资人在金融危机后“重新发现”了德国市场。在欧美其他国家房地产市场风雨飘摇的时候，德国的楼市泰然稳立，凸显保值特性。另一个主要原因是德国的大城市住宅近年来供应量吃紧。全德国必须每年新建三十万套住宅以保障市场的供需平衡。目前西德二分之一，东德三分之一的住宅建于战后的三十年，到今天迫切需要翻新维修。比如仅汉堡每年就需新增六千套住宅，而目前的规划只达到百分之五十。在一线城市的最佳地段，楼价涨幅在过去几年里明显高于租金的涨幅。比如杜塞尔多夫Oberkassel区的新房售价年递增达到 12%，而租金涨幅为6%。其他大城市的黄金地段也呈现类似的发展趋势，特别是在豪华高端住宅项目上。法兰克福高尚住宅区Westend的豪华公寓每平米价格达到6400到7800欧元之间。每平米上万欧元的天价楼盘也时有耳闻。
这种投资热点扎堆儿的现象会令一些人联想到上世纪九十年代东西两德统一后东德房地产投资泡沫破灭的故事。当时许多投资人坚信那里房地产将持久不衰的增值，同时受到可观的特殊折旧（Sonderabschreibungen）的吸引，他们在东德大量购置房地产以期从税收上获得巨额回报。但是忽视了实际投资收益和市场供求关系。结果导致了很高的房屋空置率和数以亿计的资产损失。现在德国一线城市房产投资现象与此不同，这些地方房价上涨主要原因之一是供应量相对较小。只要市场上刚性需求——需要买房的家庭，特别是一人一户或者两地分居家庭还在不断的增多，这些城市的房价就还会继续上涨。
目前德国大城市的房价基本相当于阿姆斯特丹、布拉格或者哥本哈根的房价。与伦敦、巴黎比相差还很大。从另一个方面来讲，德国严格的税法也降低了楼市的泡沫风险。比如规定自住房贷款利息不可从税款中抵扣。非自住房十年后出售才可免税。相对稳定的高比例的租房市场也在相当程度上保证了房地产市场的稳定。
综上所述，德国房地产市场在后危机时代凭藉天时地利和自身的固有价值特点逐渐成为本国和国外投资人青睐的目标。而这些投资者的主要目的是在后危机时代动荡不安的资本投资领域里寻求安全保值和低风险的避风港。德国热点城市里好地段、高质量的住宅项目以其较高的性价比自然而然成了理想的投资产品。 十年期贷款最低利率目前只有2.5%
首付超过20%, 还能拿到低的多的利率。。。
页:
[1]