买房在德国还算是好的投资方式吗？
在描述之前先问一下家版前辈们，如果买了房子和银行签了10-15年的贷款合同。但是5年以后如果我想把这个房子卖掉的话，是什么样的手续？麻烦吗？会有很大的损失吗？主要考虑到现在没有能力买大房子，现在先买个小的，将来也许可能想把小的卖掉，再买个大的。最近考虑着买房子的事情，希望有经验的前辈给点指点。
我们的计划是大概买个250,000左右的wohnung，大概50-60平米，一定要买在很好的地段。
我们只能100%贷款，notar和税等费用自己交。具体的情况还没有和银行问，但是如果算15年，3%利息的话，一个月要还1600多。
如果租出去的话，根据内部设施程度，冷租大概在600-800欧比较普遍。（根据immobilienscout上同类房子同类地段的租金预估出来的）。万一这个房子要租出去的话，我算的年回报是。租金6000（500x12，从冷组减去hausgeld之类费用以后每个月算500收入）加上每年因房子而剩省下的的税（250，000x2/3 x2，5%x42%=1750）。这样年收入是7750.每年交贷款是19992（1666x12）。这样算下来每年的收益率大概是3.9%。
有高人能否帮我看一下，有没有其他的支出我这里没有算到的？至少前几年的话，利息还没还清的时候房子租出去基本还能有4%的回报率，在德国这个是不是还算不错的回报率了？至少一般人的能力来看，能持续保持4%左右回报率的话也应该算是比较不错的投资了吧？
请问前辈们的这个租房回报率是这么算的吗？
我们想急于买房的还有2点原因就是第一现在利息太低，再低估计也低不到哪里去了。还有就是我们这里的大城市，这两年好地段的房价每年都上涨不止10%。
迷你小懒猫 发表于 2013-6-25 10:14
这个还得问问银行算算账。不是为了炒房而卖方，只是觉得如果以后想买个大房子的话，为了减少经济压力，可 ...
呵呵，你想法是好的。可是你的考虑你为了买这个小房，你额外付notar,税，可能中介等额外费用，这些钱都是拿不回来的，而且对你房产没有任何增值的作用。你为此还得贷款，贷款利息再低，只要不是零，也都是你额外支出，虽然可以抵税，但是算下来只不过是出大头省小头的问题。以后卖房是否能很容易卖出去也不是百分之百确定，除非你很熟悉当地的房市，很确定房子到时候能升值卖。不升值的话，短期买卖基本就是赔钱，更不用提很多不确定的风险因素，比如租客纠纷，房屋可能需要大修之类。我要是你，如果你有点闲钱，而且以后还想买一套自用的话，不如一步到位买套自用的算了。买投资房的一般都是家庭自供稳定，银行有储蓄以备应急只需，各种保险都齐全，还有闲钱不想低利息存银行的。投资房是走长线的，因为起初的额外付出高，这些都是N年以后才能有回报的，而且房产很不灵活，想套现即使在黄金地段也需要时间，不比其他投资类型。 喝多了.... 买房要慎重，一定要考虑清楚... 我觉得你这种情况不存在什么投不投资啊。。。反倒是给自己带来了风险。。。 没看懂。。。
你5年贷款没还完，房子应该还是银行的，你确定你有资格卖吗？这个房子因为房主是银行，你想贷钱买下一套，应该也不能拿来抵押吧？
要租出去你们住哪里啊？ Mm别想了，利率在底也不是所有人都适合买房。mm家只有一个人工作吧。又是全款，失业的话怎么还阿，就算租也不是能一直有租客的。每月还1600压力太大了。银行也不一定回贷的。 有点晕,自己只投入notar和税钱,100%贷款,这好像算不上什么"投资"吧? 江南织造 发表于 2013-6-24 23:14static/image/common/back.gif
没看懂。。。
你5年贷款没还完，房子应该还是银行的，你确定你有资格卖吗？这个房子因为房主是银行，你想贷钱买下一套，应该也不能拿来抵押吧？
要租出去你们住哪里啊？...
卖是没问题，银行只是把房子做贷款抵押而已，还上贷款就行，不过提前结束贷款要付额外利息的。 mm如果要短期投资的话，3，5年左右，就别碰房地产，回报率太低而且不灵活，买房都走长线的，至少10年 lz关于每年省下的税这部分怎么算的？完全没看懂。。。 Aquaspirit 发表于 2013-6-25 08:37
没有必要跟风。国内那套炒房思维放到德国市场上来，必败。
没打算炒啊，如果有能力的话，一直供下去，变成自己的房子更好啊。我只是假设，等家里收入多了，添了家庭成员，需要大房子的话，要么租个大房子，要么买大房子。但是买大房子的话，每个月供2个房子负担太大，也有可能把原来小的卖掉。
但是看着房价涨那么快，又实在不想等 great 发表于 2013-6-25 09:26
卖是没问题，银行只是把房子做贷款抵押而已，还上贷款就行，不过提前结束贷款要付额外利息的。
这个还得问问银行算算账。不是为了炒房而卖方，只是觉得如果以后想买个大房子的话，为了减少经济压力，可以考虑把小的卖掉，再买个大的。 江南织造 发表于 2013-6-24 23:14
没看懂。。。
你5年贷款没还完，房子应该还是银行的，你确定你有资格卖吗？这个房子因为房主是银行，你 ...
对，可是这个房子卖了，我不是有钱还银行了吗？不知道我是不是异想天开，哈哈。
我们现在还不确定以后一直在这里呢，如果我们搬到别的城市，房子就租出去呀。
liu1230081 发表于 2013-6-24 23:24
Mm别想了，利率在底也不是所有人都适合买房。mm家只有一个人工作吧。又是全款，失业的话怎么还阿，就算租也 ...
但我们家不是长期一人工作。还有两年我老公也毕业工作了，而且master毕业再怎么差一个月也能拿个netto1600,相当于他的工资将来会够付房贷。
你说的失业问题确实是个风险，但是这个风险也就我老公读书的这2年内，将来就是双职工了。但是等他毕业工作的话，房价没准又要涨30%了。我们这里好地区真是每年10%以上涨 首先，以小换大的话我们的经验是银行完全没问题，只要你还在这家贷款，小房剩下贷款直接转到大房里，没有任何麻烦和特殊手续费，起码我们的Hausbank是这样的，你最好和你贷款银行确认一下。
其次，我觉得能百分百贷款买房，如果除去维修贷款利息可能的空房期等等，每月还有正现金流，还是个不错的投资方式的，尤其在大城市的好地段，转卖很容易，保值甚至能升值的。因为你几乎完全凭杠杆投资，还是很划算的。
不过你这个房子的租售比很差阿，按30来算，你起码得租一年8000欧以上。你算的剩下的税是房子价格除地皮价的折旧税吧？不过你忘了你的租金收入也得上税阿！你的收益率3.9%是怎么出来的？和10年交出的贷款利息+还本金的总值比？为什么不直接和房价比？ 俺咋觉得lz算的完全不对啊。。收益率是赚钱率，你这个还要贴钱。。得算算你还银行的钱里哪部分是利息哪部分是本金。 房租去掉税之后至少要大于hausgeld和银行的利息才能算有得赚。 贷款还清前卖房子没有问题。房子卖出时同时还清剩余的贷款，但要支付Vorfälligkeitsentschädigung, 具体多少看贷款利率，当时市场利率和剩下的Laufzeit。还有，出租的房子在买进十年之内出售，盈利部分要交Spekulationssteuer。
觉得楼主的计算中少算了一些支出，主要是Kaufnebenkosten，也就是楼主提到的Notar和交易税等。这部分支出是拿不回来的。拿楼主的例子来看，25万的房子，Kaufnebenkosten算12%，就是3万，共计支出28万，买进一个目前价值25万的房子，每年回收7750，回报率决不是3,9%。如果不考虑升值，房子持有10年，3万的费用平摊到每年是3000，所以每年实际回收只有4750，回报率是4750/25万，就是1,9%。
回报率看起来很低，主要原因是房租太低，租售比接近30，太高了。月租700欧的房子，卖17，18万可以接受，再高的话，投资就不值了。 我也买投资房了。关于租金什么的什么我们不纠结，主要是抗通胀和觉得地段会升值。
5年卖不合适，盈利要交税。10年后才能免。
我们的想法是要么留给儿子，要么补贴退休金。要么10年后卖出买好点的自住房。
不过有没有耐心等到10年后就不知道了，看到大家都住自己的新房我心里草得不得了呢{:5_387:} 我们也是贷款100%不过前几年利息比现在高啊！亏了呢。不过还是不纠结。买房是比较保守的投资方式，本身我们就不指望大赚，抵消掉通胀就可以了。 看城市看地段。像慕尼黑法兰克福这种地方，果断买。有些小地方就要好好考虑 迷你小懒猫 发表于 2013-6-25 10:14
这个还得问问银行算算账。不是为了炒房而卖方，只是觉得如果以后想买个大房子的话，为了减少经济压力，可 ...
不知道你是怎么算的帐，经济压力不会因为你有个小房子加贷款而变小，你拥有的资产如果没有特定举措短时间是不会变多少的,要么是房子价值减去贷款值，要么就是你的存款如果没买房的话。你买房子本身就付掉至少5-10%的额外费用,这些费用不会随着房子而增值，也就是说你卖的时候价格至少的上涨5-10%才能保持持平，这点你得比较熟悉你当地房地产走势，这个在德国短时间段很难有质的变化。你每月收到租金，这个算你收益，但为此你还付贷款利息，还得减去你如果不买房你首付款做其他投资的收益，算下来的真正净收益不会很高，为此你还得承担跟租客之间的风险，承担你作为外人不熟悉房地产的风险，买卖本身的风险，短线操作不值得。如果你要是想长期持有，那是另一回事情。 现在实在没有钱。如果有钱，我会考虑在市中心买个小公寓或者WOHNUNG, 在郊区住了5年，实在想念市中心。出租不成问题，以后还是馈赠给孩子做成年礼。只要收租平衡就可以，我不需要赚钱。 不知道那个城市，这个房子我感觉投入太大了，总价太高。
如果是自住，我感觉不要考虑以小换大，不如直接到位 楼主的月供1600算的对吗，我也算过100％贷款，甚至ueber 100％，利息3.5%多，十年的话月供也就1000多一点呀。哦，是不是你说15年要还清啊？ pidi 发表于 2013-6-25 11:21
现在实在没有钱。如果有钱，我会考虑在市中心买个小公寓或者WOHNUNG, 在郊区住了5年，实在想念市中心。出租 ...
{:5_377:}同感，我还是在市里，就是郊区点而以，距离市中心7km我都觉得远，坐公车要20分钟，以前只要10分钟，德国太小了，热闹的地方就市中心，我也打算以后住市里，感受点人气，活动多，逛街方便，吃饭也方便啊。 国内炒房坏风气不要带坏德国的 Aquaspirit 发表于 2013-6-25 11:54
坐巴士就是浪费时间，因为都是慢慢围着居民区转。还是s bahn好。
不转了，大马路直接开的，还是嫌 远，主要地方小，热闹的地方就一个，啥活动也在市区，烦。那天去苏黎世，顿时觉得进了城 ，，，唉 chezshen 发表于 2013-6-25 12:09
不转了，大马路直接开的，还是嫌 远，主要地方小，热闹的地方就一个，啥活动也在市区，烦。那天去苏黎世 ...
{:5_319:}很理解你的感受，康斯坦茨这样大小的城市就是这样的
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