mehrfamilienhaus 出租合算吗
我们看好一个房子是4 Familie HAUS，三层，都是独立的厨房，卫生间。，不知道这样合算不？想以租养贷。零首付，30年。现在房子都租出去了。请大家帮我们分析一下，先谢了!
http://www.immonet.de/angebot/23169592
Wohnung Erdgeschoss:
ca. 137 m2, 4 Zimmer, Küche, Wannenbad, Gaeste-WC mit Dusche, Terrasse
Mieteinnahmen 680,00 EUR / Monat
Wohnung 1. Obergeschoss:
ca. 69 m2, 3 Zimmer, Küche, Duschbad, Balkon
Mieteinnahmen 400,00 EUR / Monat
Büro 1. Obergeschoss:
ca. 69 m2, 2 Zimmer, Küche, Duschbad, Abstellraum
Mieteinnahmen 400,00 EUR / Monat
Wohnung Dachgeschoss:
ca. 98 m2, 3 Zimmer, Küche, Duschbad
Mieteeinnahmen 510,00 EUR / Monat 你每月付银行多少呢？30年后还完了吗？ sanny 发表于 2014-10-9 08:36
你每月付银行多少呢？30年后还完了吗？
每月950-1000 MDMM 发表于 2014-10-9 08:40
每月950-1000
30年还清 可能地段太偏了点啊 楼主家住在那一带吗 如果房子租不掉 基本的nebenkost还得自己付呢 房子大光取暖就不少钱啦 计划 2000欧房租 1000还贷, 1000修善基金 ( 含地税，锅炉检修等)
每月收益为0，尽可能把房子维护好。
30年后，房子归我，房屋折旧100%，地价1500平米，相当于 16万。
30年总收益16万。平均每月450元。
amoy 发表于 2014-10-9 08:43
可能地段太偏了点啊 楼主家住在那一带吗 如果房子租不掉 基本的nebenkost还得自己付呢 房子大光取暖就不少 ...
我们这里很好租，只要价格不贪，很快就可租出去。还有在汉堡上班的人都愿意住这里。
我更倾向租给公司客户。
我们住附近 MDMM 发表于 2014-10-9 07:48
计划 2000欧房租 1000还贷, 1000修善基金 ( 含地税，锅炉检修等)
每月收益为0，尽可能把房子维护好。
2000欧房租{:5_314:} 鱼之乐 发表于 2014-10-9 09:31
2000欧房租
贵了还是便宜了
我们这里差不多冷租 就是 5-6Eur每平米 如果是这样，应该可以吧。只是不明白为什么零首付？为什么别的人没有这个经济头脑？ mixmas 发表于 2014-10-9 09:45
如果是这样，应该可以吧。只是不明白为什么零首付？为什么别的人没有这个经济头脑？
我觉得有风险的，30年什么都不好说，到最后也有可能赔了。
我们其实跟赌博差不多。 核算啊。
买到手都算上，40万吧。
400000/2000X12 = 16.67. 房子看着状态很好。现在利息这么低。
如果说的都是Kaltmiete, Baujahr 2002. 而且不愁出租的话，当然核算了。
不光静态地算，要想到你现在借的40万，到30年以后，也许就是一个月的工资。 那时候你要想。当年，我出了一个月的工资钱。。。 jingnan 发表于 2014-10-9 10:21
核算啊。
买到手都算上，40万吧。
400000/2000X12 = 16.67. 房子看着状态很好。现在利息这么低。
没这么大胆的想过，
只是觉得 每月在房子那耗费40小时，拿450欧，算个Mini Job 毕竟舒舒服服坐家里，没人会给你钱 曾经也有这个想法，后来还没下手房子已经被卖了。。
我觉得首要看合不合算，不是房价，而是你这个房子在今后30年可能一直找到租客。。我看了下，北部不熟悉，不过貌似离汉堡还很远，那里有什么工业，或者什么原因让人去那里居住吗？！
我原来看中的房子是Rhein/Main地区，交通绝对方便，绝不缺租客的地方，所以同样的想法的人很多，也没有抢过别人{:7_449:} 房价358.000 欧，每月还1000欧，是包括本金和利息吗？那30年能还清吗？
另外现在很少有银行提供0首付了。就算有利率也会较高（你和银行已谈过吗？利率是多少?）
还有就是中介费就要5,95% (21.000多欧) 再加上税，公证费，其他各种费用。开始也要准备35.000 – 40.000欧现金。
lz不打算还,sondertilgung吗? 豆猫 发表于 2014-10-9 11:40
房价358.000 欧，每月还1000欧，是包括本金和利息吗？那30年能还清吗？
另外现在很少有银行提供0首付了。 ...
0首付 那现在的房子作抵押，同一家银行。
房子降到30万了，
因为我把要刷墙，过几年换锅炉，换地毯，维修费，
头6个月作这些工作，无法出租，损失的房租，共作价5万8 跟他谈的。
我刚开始出的价其实是 28万3
30年 全部还清 哪得房子太便宜了吧 qunzi80 发表于 2014-10-9 13:46
哪得房子太便宜了吧
我有一朋友是Makler，他跟我出的建议价，35万无房客，有房客30万。 很公平，因为我会面临很多麻烦事。 广告上2000的房租，一般来说都是暖租，这样lz到手的实际收入可能1500都不到。1500除去房贷，其他费用，也留下不多。
我们也有一段时间有mehrfamilienhaus出租。我不知道lz要不要自住，自住有好有坏。好的地方，房客有问题，不用赶去房子那边。我们当时房子在别的地方，2户房客一有什么问题，直接找我们。哪怕很小的问题。当时我们就像他们保姆似的。我们当时户房客都有2到3个孩子，相互抱怨对方的孩子太吵，谁在花园多占了地方。。。。很心苦，老被他们的事情烦到，还老要去房子那边。我们手中的wohung的房客，就从来不烦我们。自住坏的地方，房子单套面积大的话，可能租客带小孩，我绝对不想和带小孩的家庭住一起。没什么偏见，个人不好的经历而已。mehrfamilienhaus没有hauverwaltung,什么事情都要自己操心，我们当时也不需要修房子什么，但光光加油，就烦死我们。heizung是新的，但老出问题。经常烦死。所以现在我们只买wohung.
我们贷款银行，他们希望投资最好分在不同的地方，这点会影响到利率。
反正我们只找wohnung投资，我们的经历，感觉wohnung方便很多，不怎么操心。而且市里的位置，以后好出手，涨价也快。 dornmann 发表于 2014-10-9 14:17
广告上2000的房租，一般来说都是暖租，这样lz到手的实际收入可能1500都不到。1500除去房贷，其他费用，也留 ...
2000是冷租，我也觉得wohnung好，所以一次投资4个，可能有点冒险了。 MDMM 发表于 2014-10-9 13:22
2000是冷租，我也觉得wohnung好，所以一次投资4个，可能有点冒险了。
就觉得每周40小时，有点想当然，我们自己有很负面的经历，经历自己找新房客，因为kaution的事情和房客争执，房子有一点问题，要自己找人解决，实际出来很多问题，老被烦死，心累。这点不是金钱能衡量的。所以我们现在看房子，不只看价格，也会估计是不是将来有不少潜在问题。被之前的经历弄怕了。2000冷租是你们自己找新房客的情况下才有，还是现在就2000呢？ 找新房客也真是门学问。 房子蛮好的, 便宜. 本帖最后由 LynnH 于 2014-10-9 16:10 编辑
1. 投资贷款的利息和自己买房贷款的利息是不一样的。
2. 租金要交税。
3. 如果4间都租不出去，银行的Rate你自己的收入能撑几个月？
4. Kaufpreis-Miete-Verhaeltnis 14.9 。。。一般20是分水岭。我看过很多都差不多19啊，22啊，新房好的Lage 30或者更高都是常有的。这么好的Kapitalanlage别人抢还怕来不及，会再降价1/7卖给你？{:5_343:}
楼主胆子挺大的。用自住房做抵押贷款。。。 LynnH 发表于 2014-10-9 17:06
1. 投资贷款的利息和自己买房贷款的利息是不一样的。
2. 租金要交税。
3. 如果4间都租不出去，银行的Rat ...
对带租户 降到30万
房租就不挣钱 进2000出2000 我和老婆刚注册了合作公司 尽量把钱支出去
会计让我们把每月油钱报进去 在签俩手机说是房客和工程公司联系
把家里的清洁工和擦玻璃的费用也开过去 还有拿出一部分钱 捐给我们这的重点学校
给孩子打基础
我觉得德国人其实心眼挺多
dornmann 发表于 2014-10-9 14:39
就觉得每周40小时，有点想当然，我们自己有很负面的经历，经历自己找新房客，因为kaution的事情和房客争 ...
找新房客也真是门学问
真难得，看到有人有这么多出租的经验。。我们明年也涉及到找房客了。能给点意见吗？是找Markler好，还是自己找？合同你们是用的模板吗？来的人都是自带Schufa吗？什么样的租客比较稳定可靠呢？万分感谢。。{:5_335:} krap 发表于 2014-10-10 08:15
真难得，看到有人有这么多出租的经验。。我们明年也涉及到找房客了。能给点意见吗？是找Markler好，还 ...
我们其实经验不多，真正有房出租也不到一年。但不到一年经历7，8户房客，对我们挑战挺大。狗血的事情也不少。我们有用中介找房客，也自己找过房客。有些是自动接手的。我本人比较喜欢在大公司工作的单身国外国人，其次单身德国中老年人。再后德国带小孩的家庭，再后德国没小孩的家庭。最最差的是外国带小孩的家庭。我们本身的经历，让我很讨厌土耳其家庭。有些德国家庭表面上看起来还好，但事后有什么争执，也是很难调解的。 MDMM 发表于 2014-10-9 08:40
30年还清
如果0首付，
每月950-1000
是不可能30年还清的，你已经拿到银行的贷款angebot了吗，这不太现实，如果是真的，肯定划算，不要犹豫了。
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