上家需要继续住一年，怎么处理？
各位同学大家好，我和老婆看中一房子，私人不经中介，各方面还比较满意。上家由于新房工期，明年年底才能搬走，需要继续住一年。
他说，如果想买，可以：
1.先付一点钱，最后交房时再给大部分。或者，
2.正常交易，然后他付租金给我。或者，
3.别的其他办法。
请问：
这种延期交房的交易，对买家有没有风险？比如会不会中途出了岔子，1年后轰不走他？
怎么样操作才对我比较有利，而且法律上没有问题。
谢谢大家了！ 本帖最后由 harryzs 于 2014-11-9 21:28 编辑
签Notar， 注明等他搬走的那天，你有优先付钱买房子的权利。
PS:Notar须注明：交房时候房屋必须保持签Notar那天的样子。
PPS: 千万不能先给钱！！！
PPSS: 不签Notar就让我付款的，我第一反应是：骗子。 harryzs 发表于 2014-11-9 16:30
签Notar， 注明等他搬走的那天，你有优先付钱买房子的权利。
PS:Notar须注明：交房时候房屋必须保持签No ...
可能是我没说清楚。
上家的新房貌似是等着买家的钱用，所以要成交貌似必须是先付钱（或一部分）。
我也觉得钱给了，房子还在人家手里一年心里不踏实。如果签有限期的租约，到时间后可以无条件的收回房子吗？ 本帖最后由 harryzs 于 2014-11-9 19:43 编辑
和路雪 发表于 2014-11-9 18:08
可能是我没说清楚。
上家的新房貌似是等着买家的钱用，所以要成交貌似必须是先付钱（或一部分）。
卖家有没有钱买新房子和你一点关系都没有。
他没钱，应该去找银行，而不是找你。
我真的没有见过没签Notar就提前付款的。
harryzs 发表于 2014-11-9 19:24
卖家没有没钱买新房子和你一点关系都没有。
他没钱，应该去找银行，而不是找你。
那就是说，我还是和他正常交易。合同里注明可以给他1年时间搬家，然后Notar后付款。这样就安全了吗？ 本帖最后由 harryzs 于 2014-11-9 19:43 编辑
和路雪 发表于 2014-11-9 19:37
那就是说，我还是和他正常交易。合同里注明可以给他1年时间搬家，然后Notar后付款。这样就安全了吗？
是的。写清楚搬家的最迟时间，比如2015年12月30日。剩下的事情，交给Notar， 等Notar的通知就是了。
Notar让你付款，你就去付款就是了。 Notar的作用就是从法律上保证一切都按合同办。 2222222222222
不见notar 不给钱 ShL 一，签正常合同
二，写明交房日期
三，如果搬不出，高额罚款如一月五千，以他财产担保，
四，合同写明，超过三个月，无需法院判决，可以把他们扔出去
五，不要房租，直接减房价，这样结省附加费用 harryzs 发表于 2014-11-9 19:40
是的。写清楚搬家的最迟时间，比如2015年12月30日。剩下的事情，交给Notar， 等Notar的通知就是了。
N ...
谢谢。还想附加问一句，如果按你说的这样操作了，那么notar一般会在什么时间点让我交钱？银行又会什么时候放款？ 本帖最后由 harryzs 于 2014-11-9 20:55 编辑
和路雪 发表于 2014-11-9 20:43
谢谢。还想附加问一句，如果按你说的这样操作了，那么notar一般会在什么时间点让我交钱？银行又会什么时 ...
卖家通知Notar，他可以把房子卖给你了（一般是在合同规定他搬出来的时间之前，不然他就违约了）。Notar会确认卖家是否已经履行完他的职责。比如：是否按时交房，是否可以把你的名字写在Grounduche上，是否把他的债务从Groundbuch上删除等等 （所有的写在合同上的，卖家的义务）。。。。然后给你发信，通知你付款，比如怎么付款，付给谁，付多少等等。一般是在Notar通知你的14天之内付款（邮戳为准）。
这14天，你可以再去看房，确认一切都完整（如果房屋有损坏，他需要修理的，一切按合同办），之后付款。如果有异议，需要在这14天向Notar提出拒绝付款，当然这种情况就复杂了，可能需要走法律程序了。
当然这14天内如果你没有异议，也没有付款，Notar就开始找你麻烦了哈哈
你付完款，你的银行会出具一个证明给Notar 表示你已经付款，Notar会再次确认，让后通知相关部门把你的名字，银行的贷款等写在GroundBuch，之后，你就正式成为房子和地的主人了。
快的话，2-3周，慢一点1-2个月，当然也有例外，比如双方开始扯皮了 {:5_371:}
harryzs 发表于 2014-11-9 20:48
卖家通知Notar，他可以把房子卖给你了。Notar会确认卖家是否已经履行完他的职责。比如：是否按时交房， ...
那就是说，上家差不多要在交房时间点附近，也就是明年底才能拿到钱，是这样吗？ 本帖最后由 harryzs 于 2014-11-9 21:00 编辑
和路雪 发表于 2014-11-9 20:53
那就是说，上家差不多要在交房时间点附近，也就是明年底才能拿到钱，是这样吗？
是的，他交房，notar确认，然后你付款。
你不用着急，听Notar的，Notar要收你不少钱的，Notar 是给你们办事的中立的人。
一切跳开Notar的行为都不受法律保护，你一定要记住这一点。
你和卖家的任何协议，没有Notar在场，都无效。也就是没有法律可以保护你。
保护你的只有经过Notar公正过的合同。 harryzs 发表于 2014-11-9 20:57
是的，他交房，notar确认，然后你付款。
你不用着急，听Notar的，他要收你钱的，Notar 是给你办事的。
那看来我这房子很难买到了。上家等着马上用钱，又不能马上交房。按你说的，走正常流程是不可能二者兼得了。对我而言，也不愿意在交易之外再签什么短期租房协议给他。 本帖最后由 harryzs 于 2014-11-9 21:08 编辑
和路雪 发表于 2014-11-9 21:00
那看来我这房子很难买到了。上家等着马上用钱，又不能马上交房。按你说的，走正常流程是不可能二者兼得了 ...
买房花钱不是小数目
如果你不懂德国法律（我觉得90%的人都不懂），最好少走不寻常路，按照程序办最好。
房子一定会找到合适的。所以最好不要冒险
PS:据小道消息，明年贷款利息还要降。。不管你信不信，我都不知道小道消息是真的还是假的{:5_387:} harryzs 发表于 2014-11-9 21:03
买房花钱不是小数目
如果你不懂德国法律（我觉得90%的人都不懂），最好少走不寻常路，按照程序办最好。
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感谢你耐心的回答 我们心里有底了 这个问题真是经久不衰。我感觉房子不到手不能给钱。以前我说过房子先过户给你们，等于他们租你的房子，这样他们也能拿到钱。
但是有人说她们到期不搬走你很有问题。
我感觉这是比较好的方法，你找律师问问你如何防范你的风险。 pidi 发表于 2014-11-9 22:37
这个问题真是经久不衰。我感觉房子不到手不能给钱。以前我说过房子先过户给你们，等于他们租你的房子，这样 ...
谢谢。我也已经在网上找到了德国律师的解答。
最好的办法是，交房日期直接定在上家最迟搬走的那一天。
总价中直接减掉上家借住所需的成本，然后按新的总价签合同。
需要在签合同前严格审查房屋的状况，并约定损毁责任。
合同中不要附带任何形式的租赁条约。
最重要的一点，交易合同中需要有可以强制执行的按时交房条款。
这个条款在交房延期时无需法院判决，可以让警察立即强制执行。
所有合同一定经过notar。
这样基本万无一失 和路雪 发表于 2014-11-9 22:57
谢谢。我也已经在网上找到了德国律师的解答。
最好的办法是，交房日期直接定在上家最迟搬走的那一天。 ...
这个对你们当然是最大的保障，但是我是自己建房的，我明白建房确实缺钱。
我想如果一年后才能拿到钱，前房主一定不会卖给你了。 pidi 发表于 2014-11-9 23:00
这个对你们当然是最大的保障，但是我是自己建房的，我明白建房确实缺钱。
我想如果一年后才能拿到钱，前 ...
那我宁可给他点钱当作搬家费。让他把房子尽快腾出来。 和路雪 发表于 2014-11-9 23:13
那我宁可给他点钱当作搬家费。让他把房子尽快腾出来。
这是个好方法。
其实我感觉很奇怪，中国换房的人临时租借房子的很多，德国租房系统没有那么灵活，都不愿意动。 pidi 发表于 2014-11-9 23:51
这是个好方法。
其实我感觉很奇怪，中国换房的人临时租借房子的很多，德国租房系统没有那么灵活，都不愿 ...
德国搬家费太高了，厨房多半不合适还要换新的。搬家公司包收拾的费用又太高 我想说我家当时的情况跟LZ差不多，但我们是等了半年，去年圣诞前签订的合同，做的notar，限定他们最迟6月底交房。具体操作是全部通过notar，全部写在合同里，我们确认他们已经搬出了以后，通知的notar，notar给开出付款通知单，然后才付的全部房款，之前没有支付过房款，但notar的费用是签完合同之后，几周内就支付了。。。。
关于他们不够钱周转，这跟你没有关系，这又不是私人借贷。。我的前房主是通过notar拿房子做个一个zwischenkredit，直接从银行借的钱，他们的借贷合同有点类似中间抵押，就是一房子作担保借钱，但房子卖出后，以卖房款先还这份借款，债务关系不会转移给我们，因为是一个notar经手，所以付款之后的手续，也都是notar一起操作的。。。我们付房款也是一部分汇给他们借款的银行，剩下的一部分才打入前房主的户头的。。
不过，拖这么久，还是有些闹心的地方的。。虽然合同写明交房时状态要保持看房的状态，但具体看房的状态又没有挑挑注明，要扭结也是没有办法的，比如花园，他们在我们签完合同后，就没有再护理，我们6月中接手的时候，草都快到膝盖了，原来漂亮的英式草坪，开着数不清的黄色蒲公英，光为了草坪就颇费了些周折。。。所以，拖得越久就越是不好说，有什么变化 对不起，不要骂我种族主义，先问下是哪国人，如果是土人，坚决不能干！！！ 我也是类似的情况，一年后拿房，不过通过中介做的。没做成租房，因为有法律风险，直接把房租减掉，还能剩个千把块钱的税。关键是合同上写着交房和上一次看房要一致，所以要签合同前列个表格，房东签字，声明这些都是好的。否则到你手上如果是坏的，房东如果说你看之前就坏了，这就麻烦了。罚金订了1700Euro。但没写强制扔出去，想来房东没必要花两倍的房租赖着不走吧。
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