建多个Wohnung出租是否可行？
长居。有一亩地，在小城中心（离小城市政厅200米，火车站500米，公交站250米），周边4所幼儿园，2所小学，Gymnasium500米，周边1公里范围内有6个超市，各种医生都在周边自行车10分钟范围内可找到，中心医院2公里远。到中心城（35万人口）5公里，到慕村火车或开车均1小时。本来打算自建房住，但目前可能1到两年后回国发展，老婆孩子都回去。之后每年可能过来度假，我可能会过来两次，还想养着长居，需要注册地，所以有个想法不自建Einfamilienhaus，而是建3个Wohnung，1层带花园的自己留着，二、三层出租还银行建房贷款。是否可行？ 又一个大地主. 有啥不好? 要我盖五层. 能盖当然好啦，问题是让不让你这样盖而且长期在国内的话，留着花园有什么用，花园是需要打理的 问这恐怕没太大帮助，得去问Bauamt，看Baugenehmigung 本帖最后由 irvine 于 2015-4-10 15:18 编辑
kaiserswasser 发表于 2015-4-10 14:56
又一个大地主. 有啥不好? 要我盖五层.
那也得拿得到baugenehmigung才行。
我租的房子就是共3层的独幢haus。一二楼房东自己住，3楼出租。房子就是故意修成1，2楼是一体的，3楼单独门户，有自己的水电表等。 多谢各位的建议。这块地是一整块地，但可以分割(每块大概340平米)，所以Grundbuch上有两个号，12和12a。原则上可以建两个Einfamilienhaus。周边主要都是Einfamilienhaus，只是在旁边隔了一个haus的地方，（街道拐角处）有一栋两层的Wohnung。1.还有疑问的是如果人大部分时间不在，这样操作有什么问题/风险没？2.建多层的Wohnung比Einfamilienhaus贵很多吗还是差不多？如果Bauamt允许盖，值不值的这么弄？如果可行，我就去Bauamt咨询一下。如果人大部分时间不在，不值得折腾的话，就再考虑。 weisswurst96 发表于 2015-4-10 15:26
多谢各位的建议。这块地是一整块地，但可以分割(每块大概340平米)，所以Grundbuch上有两个号，12和12a。原 ...
人大部分时间不在，可以找物业公司代管，这个应该不是大问题。主要是Bauamt是否批你盖多层住宅。 知道有人用这种方式解决养老问题的，不过我们周边工业发达，就业机会多，人气足。
难得的是地皮的地点不错，但是肯定要考虑潜在租房市场如何，如果小城的人气还可以的话，资金地皮都有，感觉还是值得的。如果是东德或北德，可能需要慎重考虑。 janejjjj 发表于 2015-4-10 16:50
知道有人用这种方式解决养老问题的，不过我们周边工业发达，就业机会多，人气足。
难得的是地皮的地点不 ...
南德，离慕尼黑不是很远，1小时火车。有München Pendler住。到中心城（35万人口）Hbf，火车9分钟，公车17分钟。小城人口2万多，是这周边的Schulzentrum。原来地皮上有一个旧房子，我给全推掉了。就是如果允许搞，还是值的搞的对吧？ kaiserswasser 发表于 2015-4-10 14:56
又一个大地主. 有啥不好? 要我盖五层.
小地皮，5层肯定不许搞。3层给搞就很好了。 如果你没有在德国有出租的经验的话, 劝你还是别搞. 相对有Hausverwaltung的大点的楼来说, 单独请一个Hausverwaltung来管理这么小规模的房子是最贵的. 德国出租房子如果想什么都不管, 到头来赚到的可能利息都不够支付. sisifly 发表于 2015-4-10 17:48
如果你没有在德国有出租的经验的话, 劝你还是别搞. 相对有Hausverwaltung的大点的楼来说, 单独请一个Hausve ...
出租的话具体有哪些难搞的地方？我能想到的问题如下：1.德国出租Wohnung都是空的，需要注意的就是门窗，地板、卫生间和暖气部分吧？2. 回款问题，选好租户，保个律师险这个风险能减小吗？3. 不知道3个Wohnung找Hausverwaltung要多少钱。不要花园的话，把另一半地也盖成Wohnung，4-6个Wohnung会不会好点？ 有了Baugenehmigung， 后面的事还多着呢。自己盖房跟买个现成的房子真的不好比。 一定要申请特殊许可。
一家住和两家住是不同的许可。 本帖最后由 并非如此 于 2015-4-11 11:40 编辑
weisswurst96 发表于 2015-4-10 19:25
出租的话具体有哪些难搞的地方？我能想到的问题如下：1.德国出租Wohnung都是空的，需要注意的就是门窗， ...
只有三个wohnung，请什么hausverwaltung，根本没必要。
不过如果你人不在德国，还是邀请人打理， 不然你照顾不过来。你那新房出租，收益率肯定不高，而切你好不容易搞块地， 但基本上没体会到EFH的好处， 你建房出租的意义不大，不如投资现成的wohnung，所以好好考虑一下吧。
还有， 你先看看你周围的房子，有没有三层的，如果没有，基本没戏。 谢谢各位的意见。昨天去周边又看了一下，有两栋类似2层半的Haus，门口有多个名字，应该是这种Mehrfamilienhaus。上网查了一下造价，两个Wohnung（每个3zimmer）的基本造价就30万（不含地下室），再加上地基费用，地的费用，加上车库估计全下来要70多万了，分摊下来每个Wohnung的回报率只有2.4%，有些不值。但盖个EFH，人大部分时间又不在，就为养长居，是不是太浪费了？如果不盖，每年还要回来段时间，住酒店或另外再租套小公寓？ 有的啊，我们区就有这样的，不过人家不是就只这么一套，全德国都有房产投资的 Aquaspirit 发表于 2015-4-11 21:04
不是你这么算的。哪有那么贵。就是多个厨房的管线而已。
我是这么算的，地价+基本建房费（2个wohnung，每个3zimmer，92平）+地基管线费用+少量Sonderwunsch+车库+花园，这些全算下来差不多70多万。平均到每个Wohnung三十多万，这里3Zimmer冷租大概700到750。算下来就2点多的回报率。不知道有没有算错？ 多事之秋 发表于 2015-4-11 20:48
有的啊，我们区就有这样的，不过人家不是就只这么一套，全德国都有房产投资的
小本买卖，比不了大地主。{:8_491:} Aquaspirit 发表于 2015-4-11 22:36
你是找建房公司吧，那会贵些的。自建房，只按面积算费用，然后管线也按实际用量来算。因为公寓分几套也就 ...
可以这么搞? 学习了。这样建房费用大概多少钱1平米？ Aquaspirit 发表于 2015-4-11 22:47
我家费用还在核算，不知道。因为我家顶楼就是这么计划的，先建大通间，同时预留厨房和浴室的管 ...
你们是自己找设计师盖的？总费用多少，能私信给个参考吗？多谢，多谢。{:8_477:} weisswurst96 发表于 2015-4-10 17:33
南德，离慕尼黑不是很远，1小时火车。有München Pendler住。到中心城（35万人口）Hbf，火车9分钟，公车1 ...
嗯, 地点不错! 本帖最后由 并非如此 于 2015-4-12 14:59 编辑
weisswurst96 发表于 2015-4-11 22:31
我是这么算的，地价+基本建房费（2个wohnung，每个3zimmer，92平）+地基管线费用+少量Sonderwunsch+车库+ ...
你算的不对， 地下很贵，但是地上很便宜，你可以地下室按3000一平，EG2000一平，往上1500一平，这是大约ausbau的价格，基本上全算上50万肯定够了，不过只是中等装修。
并非如此 发表于 2015-4-12 14:57
你算的不对， 地下很贵，但是地上很便宜，你可以地下室按3000一平，EG2000一平，往上1500一平，这是大 ...
你算的50万只是建房的钱，没含地价吧？ janejjjj 发表于 2015-4-12 14:43
嗯, 地点不错!
头脑一热就买了。{:8_473:}结果赶在欧元高点。
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