【求助】被同学坑，租到坏房子，想退被房东敲诈怎么办？

hidesoon · 发表于 2015-12-8 21:11

本帖最后由 hidesoon 于 2015-12-11 21:20 编辑

为了大家方便阅读我把帖子分为以下几个部分

1 各方当事人
2 事件起因
3 纠纷描述
4 申述证据
5 寻求帮助

1. 各方当事人
当事人1——现任租客： LZ本人。因为Euromaster项目有两年的课程，可以选择在欧洲多个国家进行，lz第二年选择来到德国Geisenheim University学习。但LZ不会德语，决定来德国学习的时候又有些仓促，看房子的时候已经大部分都注满了。后来看到当事人2贴出的学生宿舍房子果断入手（没想到是个大坑）。

当事人2——前任租客：同校（补充：德国）同学将这个房子转租给了LZ。他知道这个房子有多么不好，但是在租房帖子里根本没有注明，给LZ看得信息是宿舍网站，上面样板房的照片到是不错。可是和这个房子的实际情况差十万八千里。

当事人3——房东：阿富汗移民，有钱有势，感觉不好惹（或者装得很凶残）。属于富豪投资了地产当做学生宿舍给学校用，手下有House Master打点日常琐事。老师谈起这个人，都是很不想招惹他的样子。

2 事件起因
被骗签约
当时签合约时，LZ在法国实习，这边的朋友也恰巧没有时间，因为想要赶快入手，因而在PDF上在邮件里签了合同.

申请退房
因为来了之后房子没有阳光，窗户正对的就是墙，LZ因为无法居住（有皮肤方面的问题）并且房东不提供换房，又无法在短期内找到人接替，和housemaster沟通无办法，决定与房东多付钱解除合同

交钱签合同退房
和房东商量，一共8个月的房租，每月272.2欧，减去LZ给了房东押金部分，减去交给前任房主半个月房租，我们达成协议额外交了600欧，两方决定解除合同，并且LZ归还了钥匙，签了解约协议。一共LZ给了前任租客半个月房租以及押金（683.1欧），给了房东600欧。此时已经为一天都没住过的房子无奈付了1283.1欧了。。。

3 纠纷描述

被房东追讨房租
房东在事情过去一个半月后又一次提及此事，他说明他应该收取三部分的钱，押金费用，半个月房租，额外的600欧。而实际下半个月房租，我没有付给他，而前任房主也认为他的合同结束了，没有关联。

威胁废弃退房合同
现在房东认为我给前任的半个月房租是无效的，他仍要这半个月的房费。他的理由是当时是并不知情，说给前任的房费不应该被扣除，我应该再交半个月房租。如果不交，他不会承认这份退房合同。

4 申诉证据

1.废除房租合同
在签退房合同时已经和房东结清，继续找我的麻烦。而LZ认为这个解约合同已经生效了。

2.原租房合同
因为LZ不懂德文，当时签得时候确实没能细细揣摩。这合同可能有不合理的地方，我马上传上来给大家看看。
注：原合同里没有解除合同的描述内容，没有说在租期之内如果想解除合同需要付多少赔偿金。

5 寻求建议和帮助

弱点
不会德语
在德国没有熟人
不懂德国法律

Q1：LZ的case, 有没有办法杜绝房东持续的敲诈？？？（LZ知道第一个问题有点傻，但真的不想被当做软柿子捏再给他交钱。。。。）

Q2： LZ的case,有没有办法在不请律师的情况下解决？？？有没有其他的机构可以帮忙（LZ刚刚来到德国，上了这个论坛以后才知道有律师险这些回事情。律师费好贵呀，LZ怕承担起来很困难）

Q3：LZ的case, 真的有必要打官司的话，有多少胜算？？？需要准备多少资金？ LZ应该去哪里找相关的律师咨询和上诉？？？

还希望看到帖子的小伙伴们能给出出主意，事情到此，除了房子没住一天交了上千欧之外，房东仍然在坑钱。我认为自己有些道理，在想是不是应该停止交钱，把道理和他说清楚。但是害怕还会有更糟糕的结果，比如他不承认退房合同，进而要所有的房费。比如他会和学校说明，进而影响毕业。因为初在德国，最开始的一个月碰见了这种事情，以为都结束了，结果又来继续。还希望看到的同学，懂法律的同学能够给LZ一线建议：）在找律师提起诉讼之前，是不是能有其他的办法解决这件事情？

hidesoon · 发表于 2015-12-8 23:21

sw230 发表于 2015-12-8 21:44
没能力，就别搞了，算了，最多损失点钱。

损失一点真的就算了。一天没住过的房子已经给了他1200欧，他还要要钱，怎么忍得了

口福 · 发表于 2015-12-8 23:28

马上去找学校的法律援助，把你的困难说清楚，描述的悲惨再悲惨些，让他们帮你写信给房东。
马上去找mieterbund，他们也给提供法律援助，也可以帮助发律师函。不过要你加入协会。每年钱不多，加入两年也值了

口福 · 发表于 2015-12-8 23:30

本来就不该付他8个月的房租，就算签了合同马上昆房，也要按3个月的法定时间来，也就是说你最多给他3个月的房租！

cosailer · 发表于 2015-12-8 23:31

租房子出的问题很头大。。。。我搬家好几次就第一次来德国住了学生宿舍也是被恶心了好大一回再也不住所谓学生宿舍。
我的体会就是一定要去亲自看房哪怕就是不好也有心里准备然后一定要去了解下房东和housemeister人怎么样
不过感觉LZ有点操之过急啊，哪怕先住个半个月什么的，应该不愁找下家吧。

panorama · 发表于 2015-12-8 23:36

房子的押金为什么要付给前租客？

hidesoon · 发表于 2015-12-9 00:33

口福发表于 2015-12-8 22:30
本来就不该付他8个月的房租，就算签了合同马上昆房，也要按3个月的法定时间来，也就是说你最多给他3个月的 ...

这边的合同我打听的情况是，有规定时限的合同是没法三个月退房的，这也是当时我会着急退掉的原因之一

hidesoon · 发表于 2015-12-9 00:35

panorama 发表于 2015-12-8 22:36
房子的押金为什么要付给前租客？

当时是我给前租客押金，他转的。

hidesoon · 发表于 2015-12-9 00:37

cosailer 发表于 2015-12-8 22:31
租房子出的问题很头大。。。。我搬家好几次就第一次来德国住了学生宿舍也是被恶心了好大一回再也不住所 ...

确实是一定要看房子，吃一堑涨一智吧，当时情况着急就想的太少，以后多注意

hidesoon · 发表于 2015-12-9 00:41

口福发表于 2015-12-8 22:28
马上去找学校的法律援助，把你的困难说清楚，描述的悲惨再悲惨些，让他们帮你写信给房东。
马上去找mieter ...

学校的法律援助，我之前想问如何退房时咨询过国际处老师这个，她并没有给我帮忙
另外找组织，我明天就去试一试，把情况和他们说明白，希望能有成果。真的是谢谢啦：）

雅情 · 发表于 2015-12-9 10:55

hidesoon 发表于 2015-12-8 23:41
学校的法律援助，我之前想问如何退房时咨询过国际处老师这个，她并没有给我帮忙
另外找组织，我明天就去 ...

合同发上来看看，是固定期限不能提前3个月解约那种么？

hidesoon · 发表于 2015-12-9 11:38

雅情发表于 2015-12-9 09:55
合同发上来看看，是固定期限不能提前3个月解约那种么？

是的，是八个月的合同，没法解约那种。所以才想到要交钱把剩下的合同终止。我把我们的终止合同发生来，麻烦帮我看看，太感谢了：）没想到会有这么多回复

剑非凡 · 发表于 2015-12-9 11:50

就你现在的情况，不算其他细节，

1. 引下列法条给房东，告诉他，让他停止纠缠，不然直接法庭见

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 242 Leistung nach Treu und Glauben
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

2. 整个租房过程都是你同学参与，房东只是最后签字？如果是，你同学就是名义上的代理人

告诉你同学，你的损失1000多欧必须他来付，不然法庭见，因为他有解释房子状况的义务

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

我知道你不会德语，直接抄下来给他们

如果你的叙述有遗漏，则以上建议未必符合

hidesoon · 发表于 2015-12-9 12:00

剑非凡发表于 2015-12-9 10:50
就你现在的情况，不算其他细节，

1. 引下列法条给房东，告诉他，让他停止纠缠，不然直接法庭见

谢谢您的回复，虽然我不知道德国的法律，但是很感谢您贴出来给我：）整个租房子的过程是前任的房客，他是我们学校的同学，他找到的我，最后我在新的合同上签字，房东最后也只是签字，我拿到的合同时并没有任何人和我解释过房屋的状况。

整个叙述都是正常的客观的，应该没有遗漏重点。

wangdafa80 · 发表于 2015-12-9 12:41

本帖最后由 wangdafa80 于 2015-12-9 12:49 编辑

你既然交了８个月的钱，zwischen出去吧，能收点回来就是点。

mixmas · 发表于 2015-12-9 13:49

MM这合同和交钱整得有点仓促，因为皮肤问题你知道自己不是什么房子都能住的，就更加应该签字前多了解

这不是大学的学生宿舍吧，私房宿舍？

couqiao · 发表于 2015-12-9 13:57

楼主貌似是 EM项目？

找德国学校的coordinator （记得CC 项目的秘书）反映情况，学校有律师帮你出面
另外存好所有的证据，我觉得楼主能要回来一部分钱（最多赔三个月月租）或者有权利把现有的房子租出去。。。

hidesoon · 发表于 2015-12-9 14:33

mixmas 发表于 2015-12-9 12:49
MM这合同和交钱整得有点仓促，因为皮肤问题你知道自己不是什么房子都能住的，就更加应该签字前多了解

这 ...

是的，整体都有些仓促，签字之前确实应该都确定了再签约

hidesoon · 发表于 2015-12-9 14:34

mixmas 发表于 2015-12-9 12:49
MM这合同和交钱整得有点仓促，因为皮肤问题你知道自己不是什么房子都能住的，就更加应该签字前多了解

这 ...

不是大学自己的，应该是私人的宿舍

hidesoon · 发表于 2015-12-9 14:36

couqiao 发表于 2015-12-9 12:57
楼主貌似是 EM项目？

找德国学校的coordinator （记得CC 项目的秘书）反映情况，学校有律师帮你出面

是的 EM项目，我找过这边学校，但是因为老师也不大愿意帮忙，所以才去出面解除合同，关键是解除后这个房东还在找我麻烦。另外三个月的话我理解的是，没有规定的时限的，才是三个月。这种不是三个月提前退房。

宝宝猪 · 发表于 2015-12-9 17:42

本帖最后由宝宝猪于 2015-12-9 16:43 编辑

楼主当时其实不该赔偿1分钱。所有欺骗性质骗来的合约，可以在发现被骗后随时 widerrufen，不受任何合约里条款的限制。因此她该以前住户发虚假照片为由，立即解约，并要求房东退还全部押金。这样的话，一分钱都不用给，上法庭也是稳赢。但是她现在犯了一个巨大的错误，她在解除的同时同意交1200多欧。这样事情的性质就发生了变化，变成"签约后不履行合同，并自愿赔偿"，这种情况赔偿的数额，方式，的确是由房东说了算的，楼主完全任由房东拿捏。

但是也不是完全就没救了，楼主应该注意，你签的房间房东是空8个月，还是在拿了你的钱以后又租出去了。如果他租出去，那么恭喜你，你已经给他的钱也可以拿回来。一间房在德国是不许重复出租，收双份房租的。你只需要找到住这间房的人，复制一份他的房屋合同，然后找他本人(或者他邻居也成)给你签署一份他人的确住在这里，你和他毫无关系，并不住一起的文件即可。办完这事以后，拿着这两份文件去学校的免费律师那里登记一下，要律师帮你给房东写封退款警告信，就可以啦。不过注意，办这事的时候，要瞒着房东，不然他知道你的打算，会给你找其他别扭的。

hidesoon · 发表于 2015-12-9 22:07

宝宝猪发表于 2015-12-9 16:42
楼主当时其实不该赔偿1分钱。所有欺骗性质骗来的合约，可以在发现被骗后随时 widerrufen，不受任何合约里条 ...

当时的情况是，我向各方面答应，多数说我签约了，因此应该付款。因而才和房东说清楚，房屋的状况和前任租客描述的不一样，能否换房或是退房。最后他给我的条件是交钱解除合同。但是他也承认了房屋的状况和前任租客描述的不一样。

我刚刚听你的建议，去看了房子，没有看到有人租这个地方（因为实在是条件过差）所以不能这样。

我现在想从前任房客没有描述事实情况，同时housemaster也没有阐述清楚说起。还有沟通的邮件往来。前面的错误已经够了，不能继续犯错了。

谢谢你的回复，我觉得很有用的建议。

gaogeng · 发表于 2015-12-10 03:28

本帖最后由 gaogeng 于 2015-12-10 02:37 编辑

简单谈下楼主遇到问题，个人经验，就事论事，不喜勿喷。

纠正概念，这个房子只有一个房主，就是你说的“房主”，你是从前任房客手里接过房子的。也就是说，你与前任房客是平等关系，在某种意义上，和房主是对立关系。

按照楼主描述：
楼主需要住房，前任房客没有如实宣传，或者说虚假宣传，然后通过网络传输pdf文件，楼主和房东签订了住房合同。抵达德国之后，发现房子有问题，想取消合同，结果和房东达成一致，以交将近8个月房租为代价，提前解约，息事宁人。但是之后又有了新的矛盾，这里先暂停一下：

首先，lz实际上是从前任房客手里接了房子，也就是nachmieten，这个事情其实是两件独立的事情。
1，你同意从前任房客手里接过房子，前任房客可以马上搬出，不用受提前三个月甚至是更长时间的等待期，前任房客从中受益，按照lz说法，lz由于前任房客的虚假陈述做出这样的决定。
2，你同意和房主签房屋合同，如果你不签，要么别人nachmieten，签合同，要么你前任房客继续住那里，所以从房东的角度，从谁那里拿房租，没有区别。换言之，房主没有动机欺诈。

总结：从头到尾，前房客把你带到坑里，但是的确是你自己在合同上签字，所以被人骗你，和你轻信别人，都是造成这个结果的原因。这点上，看不出房东有责任，所以在解除你和房东所签合同问题上，这一点起不到什么作用，至于你前任房客是否构成欺诈，由于不了解当时是欺骗，还是选择性陈述，无法判断。

至于解除房屋合同，可以说lz又一次随便签字了。诚然，你签了合同，应该住满8个月，但是如果按照你提前取消的合同的协议，那和lz住在那里，交8个月房租有很大区别吗？貌似仅仅是节省了半个月房租，100多欧而已的。

这里要重复一下，如果房东要求你交全额房租，他是有权力的，除非你可以证明房东欺诈，你们的合同不成立。

但是，即使你交全额房租履行完合同义务，不去居住，等你合同结束后的一段时间（预计后年5月左右），你可以拿回自己的押金，以及所有预付的费用（31+30）欧乘以8当中的很大一部分，而且这8个月即使你不去住，至少有一个仓库可以用，或者临时朋友来了，有个落脚的地方。而按照协议，你放弃了自己交房租，并使用房屋的权力。所以说，你们的协定，本身就对你不公平了。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－剧情翻转的分割线－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
但是，在这里，我要支持你房东的说法，因为按照你们签订的合同（不是那份协议）你的确应该支付8个整月的房租，因为合同是这样写的，我作为旁观者，客观的说，这个要求是正确的。说个极端的例子，我租给你三年（15年－18年）的房子，但是我的前房客说已经付给我一年的房租（15-16年），所以你要付给他这一年的房租，那我和你的合同应该写租期为16-18年。或者是我们合同上写三年（15-18年）但是注明另有约定，或者有给付收据。否则从我的角度，你相信前房客的话愿意支付一年的房租是你自己的事情，合同上写的三年，你要交三年的房租，房东一样要交三年的税。如果你交给前房客这笔费用并且有收据，你有权力和前房客追讨这笔费用，但是我分析这里面有三个可能：
一个是前房客骗你，
另外一种比较大的可能，是前房客和房东理解上有误会，前房客以为他把这半个月转给你，而房东以为他放弃这半个月的房租，所以出现的分歧其实是重叠的10月15日－10月30日这段时间。那你可以从前房客那里讨要这半个月的房租，看他怎么说。
还有一种可能，就是你和前房客有误会，可能前房客是让你付10月1日－10月15日这段时间的房租。如果前房客不是没事找事，这种可能性最大。

——————————————————————再次剧情翻转———————————————————————
非土豪人士，从保护自己的角度，如何提前终止合同？
首先，作为签订合同的其中一方，尊重别人，同时也是尊重自己，要有契约精神，尊重对方按照合同应该得到的权益，但是同时要保护自己的权益。

所以，要明白合同的含义，并且用放弃自己利益（比如放弃居住，补偿租金损失）作为条件，去签署对自己最有利的协议，其实也就是谈判过程。我不同意有人说的，按照你和房东的“协议”，房东不能把房屋租给别人，因为按照“协议”，你和房东的租赁关系已经取消了，这套房子不算租给你的。

但是，房东没有义务去提前终止合同，终止合同的协议本身算是房东给你的Kulanz，就像你签了24个月的手机合同，不是说你回国了电信公司必须有义务给你取消合同一样。能提前终止合同，算你幸运，让你提前一次性交完月租，已经算是帮了你忙，使你可以提前取消银行卡。

所以按照惯例，视合同长短，比较公平的协议，是你补偿房东3个月的冷租或暖租，提前解除合同。这个费用是一个范围，按照你房东是否好说话，以及这三个月中房子是否容易出租等情况决定。

我本身是房东，相似的情况，我一般收1至3月冷租结束合同，因为房客是中国人，我们这里又是小村，还要考虑影响。

但是从lz的角度分析，你签了一份不平等的，但是有法律效力的“协议”，肿膜办？

a，如果你是超级土豪，付给100多欧给房东，息事宁人。按照一个小时10欧的工资标准，你算算这件事情的时间成本，比如说你发帖的时间，就算了。就像我，要不是半夜开车喝红牛回家了睡不着也不会大半夜这么长篇大论发帖子回复你。从你已经达成的协议看，你应该可以舍得着100多欧。

b，从“协议”看，至少你是一个普通的土豪，那稍微麻烦点，你和房东摊牌，按照协议，就不应该付这100多欧，如果房东要你付，那就是继续承认原合同有效，协议无效，本身就是撕毁协议，那请按照上面写的要点重新和房东谈判，签订协议，不过如果房东不傻，一般就不会到这一步了。

c，如果lz是和我一样的穷屌丝，那就利用不会德语这一“优点”，直接从房东签“协议”时误导你入手，主动不承认协议有效，然后按照上面的提示，重新签订协议，毕竟原来的“协议”，明显是一份有失公平的协议。

另外，最后问一句，你给房东600欧的时候，要收据了吗？

kaiserswasser · 发表于 2015-12-10 10:12

gaogeng 发表于 2015-12-10 02:28
简单谈下楼主遇到问题，个人经验，就事论事，不喜勿喷。

纠正概念，这个房子只有一个房主，就是你说的“ ...

膜拜一下。写的真详细。

LZ钱都交了，一分不少，干吗还不要那个房子，拿了房子再转租别人，也可以收回点钱啊。土豪也不能交了钱，不要房子阿，租两套房，自己住一套，另一套当仓库，说不定还可以给小三住。

xiaorou · 发表于 2015-12-10 10:25

每个正规的租房合同都有如下规定。“在房客看完房之后，签订了此合同。”
楼主没有看房，就签订了此房屋合同，之后又因为个人原因不愿入住。这期间产生的其他额外费用，该谁出一目了然。在德国签字就是同意，没人会留情面。房东拿着有你本人签字的合同，上了法庭，对楼主也没有任何好处。
教训。以后签字前别鲁莽，宁可多花钱，睡宾馆，也不签没有看过的房子。

剑非凡 · 发表于 2015-12-10 12:01

gaogeng 发表于 2015-12-10 02:28
简单谈下楼主遇到问题，个人经验，就事论事，不喜勿喷。

纠正概念，这个房子只有一个房主，就是你说的“ ...

纯粹胡扯

德国法律从来没有规定和同签了就有效，不跟你列举法条，就拿房东来说，他有Nebenpflicht解释合同条款和说明房子情况的义务

德语不好不能做为理由，因为你作为签署合同的人也有签字前弄懂合同的义务，否则也是有疏忽过失

大家都不想把事情弄大，上法庭，搞不好要请律师，赚钱的都是律师，所以我提简单的意见见上

清源师 · 发表于 2015-12-10 12:17

这种坑人的东西不会有好下场的。帮不上LZ，只能祝愿此事可以顺利解决。个人感觉也是最多付三个月租金，因为德国租房合同有提前三个月解约的规定。

shiroki · 发表于 2015-12-10 12:37

俺只想问问，这种情况能找警察叔叔吗？就算找不了警察叔叔，可以找找税务局吗？房子烂到租不出去的程度难道就没个法条是管这个的？

hidesoon · 发表于 2015-12-10 12:43

gaogeng 发表于 2015-12-10 02:28
简单谈下楼主遇到问题，个人经验，就事论事，不喜勿喷。

纠正概念，这个房子只有一个房主，就是你说的“ ...

谢谢您半夜喝了红牛没睡，确实关于这半月的钱出现了分歧。首先我要说一点，因为我向他们提出过这个屋子的状况与描述不符，然后我本身皮肤有问题。是在不能换以及不能退的情况下，才想出这个办法。因为房东不同意三个月结束，我不知道这个是在法律条件下合理或是不合理的。

另外就是确实当时没有理解这一部分钱的含义，而且因为不理解造成了分歧。现在房东强调如果我不交这份钱，他就认为我合同还生效。按照我贴的合同，他写下了他计算的方法，但并没有注明这一部分100EUR是哪里出现的，另外有说这六百欧已经收到了。过程中他问我是否交了十月份的房租，我给他看了我交给了这100EUR给前任房客。我的认知和他的认知并不符合。所以他理解之后，才会隔了一个半月又来找我。

关于钱，我不是什么土豪，我之前想要结束这份协议很简单，就是想结束这份合同，因为不会语言，觉得自己也有问题，那就息事宁人。但是他现在而是进一步威胁我，说这是给我的最后一次机会。我觉得无论从法律或是从情理来讲，他所做的都已经到了我的极限。所以想问问大家有什么看法。

还是很感谢您的回复：）

hidesoon · 发表于 2015-12-10 12:43

清源师发表于 2015-12-10 11:17
这种坑人的东西不会有好下场的。帮不上LZ，只能祝愿此事可以顺利解决。个人感觉也是最多付三个月租金，因为 ...

谢谢回复，希望事情最后能顺利解决

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