关于多套房子贷款的问题

irvine · 发表于 2016-4-13 12:13

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看到个带房客的房子，有点心痒痒，因为算上房租，每个月只需要还贷3百欧。

但是听说德国的规矩是：如果私人对多套房子负有贷款，那么一旦其中一套房子还不上贷款，银行有权对该人名下所有的贷款买来的房子拍卖。

这么恐怖？

wolfgang912 · 发表于 2016-4-13 12:32

是这样的，在德国比如你买房子贷款了100W，若干年后你还不起了，并不是说银行把房子收走就完事了，如果银行把房子收走卖掉，再加上你之前的还贷只有90W的话，你必须再还10W才行。

Leannbaby · 发表于 2016-4-13 12:37

Man haftet mit seinem Gesamtvermoegen es sei denn dass man die Immobilien mit Haftungsbeschraenkung kauft, bspw durch eine GmbH.

vermieten1 · 发表于 2016-4-13 12:42

你还愿意每个月贴钱进去啊，一看就不懂啊，你现在拿你的净收入贴到投资房里，等于把辛辛苦苦的净收入变成毛收入了，因为利息是抵税的，房租是要交税的

vermieten1 · 发表于 2016-4-13 12:45

德国是杀富济贫的国家，除非你真的有钱没地方投，不然怎么投资都被政府剥削去的

Don't_speak · 发表于 2016-4-13 12:50

vermieten1 发表于 2016-4-13 12:45
德国是杀富济贫的国家，除非你真的有钱没地方投，不然怎么投资都被政府剥削去的

错，是杀中产。

chezshen · 发表于 2016-4-13 13:11

最好就是租金抵贷款，为啥还要自己出３００？？

shiroki · 发表于 2016-4-13 13:32

我也不理解。。房租还了贷款之后剩三百还差不多

marklin · 发表于 2016-4-13 14:05

把现金放在床底下最保险！

irvine · 发表于 2016-4-13 14:28

shiroki 发表于 2016-4-13 13:32
我也不理解。。房租还了贷款之后剩三百还差不多

这个跟首付额度有关啊。

irvine · 发表于 2016-4-13 14:31

vermieten1 发表于 2016-4-13 12:42
你还愿意每个月贴钱进去啊，一看就不懂啊，你现在拿你的净收入贴到投资房里，等于把辛辛苦苦的净收入变成毛 ...

贷款贷的多就会出现这种情况啊。如果我贷款很少，当然房租就可以支付贷款甚至还有剩余了。

现在就是宁愿多贷款，手上为数不多的现金拿去做其他事儿啊。

irvine · 发表于 2016-4-13 14:32

Leannbaby 发表于 2016-4-13 12:37
Man haftet mit seinem Gesamtvermoegen es sei denn dass man die Immobilien mit Haftungsbeschraenkung ...

谢谢～

税务师也说明了用公司名义购房的可能性，可以规避这个问题，但是公司购房又牵扯到很多其他问题，比如贷款时候的资金证明。。。

shiroki · 发表于 2016-4-13 15:15

irvine 发表于 2016-4-13 14:28
这个跟首付额度有关啊。

当然有关，不过不赚钱不管多少首付都不合算呀

irvine · 发表于 2016-4-13 15:19

shiroki 发表于 2016-4-13 15:15
当然有关，不过不赚钱不管多少首付都不合算呀

问题是假设这个房子的租金对付贷款绰绰有余，那房东又何必要卖掉它？这不是一个悖论吗？毕竟房东急需大笔现金或者离婚分拆产是小概率事件吧。

huaer2010 · 发表于 2016-4-13 15:42

这个好像和你贷款时谈的条件有关系，比如，你有两套房子要贷款，这两个房子你可以分开贷，这样每个房子就是独立的，你也可以作为一个整体去贷款，这样就会发生你说的那种情况。

usstlf · 发表于 2016-4-13 15:45

irvine 发表于 2016-4-13 15:19
问题是假设这个房子的租金对付贷款绰绰有余，那房东又何必要卖掉它？这不是一个悖论吗？毕竟房东急需大笔 ...

还有一种情况，原房主岁数太大了，在挂掉之前处理掉不动产，把钱分给子女

shiroki · 发表于 2016-4-13 16:43

本帖最后由 shiroki 于 2016-4-13 16:47 编辑

irvine 发表于 2016-4-13 15:19
问题是假设这个房子的租金对付贷款绰绰有余，那房东又何必要卖掉它？这不是一个悖论吗？毕竟房东急需大笔 ...

房东有可能没有背贷款，那样拿租金和卖掉那一笔钱相比就不一定有优势了。不是所有人都有机会利用到现在的低利息的

还有受限于德国的房租限制政策，有很多房子的房租远低于市场水平。要是买房的有办法把房客赶走那就赚了。这种房子在卖的大把大把。

irvine · 发表于 2016-4-13 16:47

shiroki 发表于 2016-4-13 16:43
房东有可能没有背贷款，那样拿租金和卖掉那一笔钱相比就不一定有优势了。不是所有人都有机会利用到现在 ...

好吧。。。所以大部分人还是只能用租金抵扣大部分贷款，然后20或者30年后才能到达你说的“没有贷款”的境界啊。。。

我不是富二代，祖上没有给我个大房子，所以这个贷款还是得我来背啊。。。

我的理解对么？

vermieten1 · 发表于 2016-4-13 16:51

irvine 发表于 2016-4-13 16:47
好吧。。。所以大部分人还是只能用租金抵扣大部分贷款，然后20或者30年后才能到达你说的“没有贷款”的境 ...

你能大概说说你这个租金和房价情况吗，我看看我觉得这投资合算不合算呢

cool.s · 发表于 2016-4-13 16:58

usstlf 发表于 2016-4-13 15:45
还有一种情况，原房主岁数太大了，在挂掉之前处理掉不动产，把钱分给子女

我知道的有些也是年纪大了，所以将不动产全处理掉，但钱不是拿去分给子女，而是拿去享受生活，如搬到高级的养老院，或搬到度假区去过晚年生活等。

irvine · 发表于 2016-4-13 16:59

vermieten1 发表于 2016-4-13 16:51
你能大概说说你这个租金和房价情况吗，我看看我觉得这投资合算不合算呢

好，正好大家讨论下。

80平米房子，30万（或者还能再砍一点），冷租850（这个价在慕尼黑应该是多年的老合同了，如果不设法涨价我认为很亏）。0首付，如果25年搞定的话大约每个月还贷1200欧。那么需要自付1200-850=350欧，且这25年房子不发生大修等情况。

我的意见是如果不能涨房租，这房子就是鸡肋。可能的手段是以自主为理由收回，然后重新涨价租出去。如果不能涨房租，比如那个房客已经70岁而且住了20年，那么基本就赶不出去了，我觉得就该放弃买这个房子。

请问意下如何？

shiroki · 发表于 2016-4-13 17:07

irvine 发表于 2016-4-13 16:47
好吧。。。所以大部分人还是只能用租金抵扣大部分贷款，然后20或者30年后才能到达你说的“没有贷款”的境 ...

自己住也就算了，投资当然要赚钱才好啊，贴钱肯定不是好投资。。。
举个例子，投资应该找这种吧。 2z小房子，15w以内，首付各种fee 3w，然后贷款12w。按2%的利息就是每个月200的利息。 tilgung 按2%算，那么你冷租到五六百就有得赚。像这样的投资还是比较容易达到的。

要不就是你说的贷款tilgung很多？所以需要贴钱？

irvine · 发表于 2016-4-13 17:13

shiroki 发表于 2016-4-13 17:07
自己住也就算了，投资当然要赚钱才好啊，贴钱肯定不是好投资。。。
举个例子，投资应该找这种吧。 2z ...

受教了，我也倾向于如果不能涨租金还是放弃那个房子。

我的这个例子是因为0首付，所以利率比较高。

Shinny · 发表于 2016-4-13 17:14

shiroki 发表于 2016-4-13 17:07
自己住也就算了，投资当然要赚钱才好啊，贴钱肯定不是好投资。。。
举个例子，投资应该找这种吧。 2z ...

要是这种15W内的2室房子，在德国大城市起码就是20或30年房龄以上的了，地理位置好的话，500/600也能租，但是后期维修支出风险大啊。

usstlf · 发表于 2016-4-13 17:24

irvine 发表于 2016-4-13 16:59
好，正好大家讨论下。

80平米房子，30万（或者还能再砍一点），冷租850（这个价在慕尼黑应该是多年的 ...

要看有没有大修过，计划中还有什么大修。维修基金还有多少。不过带个老的租房合同是很不合算的，就算是2010年签的合同都要比新的合同少好多房租。不过在几年没有涨价的情况下，而且房租低于平均值的，还是可以稍稍涨点的

liliss · 发表于 2016-4-13 17:38

十年还清吗目前还没看到有租金能全部cover掉贷款的房子不过不要忘记房子本身的升值和现金的贬值

irvine · 发表于 2016-4-13 17:41

liliss 发表于 2016-4-13 17:38
十年还清吗目前还没看到有租金能全部cover掉贷款的房子不过不要忘记房子本身的升值和现金的贬值

我的这个例子是25年还清。。。10年我是搞不定的，因为0首付。。。

vermieten1 · 发表于 2016-4-13 17:49

irvine 发表于 2016-4-13 16:59
好，正好大家讨论下。

80平米房子，30万（或者还能再砍一点），冷租850（这个价在慕尼黑应该是多年的 ...

肯定不合算啊，你看啊，你一上来就跟租客有问题了，这就是我说的出租房的问题，租客受法律保护的，等搬进去住后他们权利大了，你能肯定能赶他走吗，不能赶走的话这房子就算以后卖的话价格也涨不上去的

vermieten1 · 发表于 2016-4-13 18:21

还有mietbremse的法律规定，现在换租客也不能随便涨房租的

shiroki · 发表于 2016-4-13 19:07

Shinny 发表于 2016-4-13 17:14
要是这种15W内的2室房子，在德国大城市起码就是20或30年房龄以上的了，地理位置好的话，500/600也能租， ...

这个当然还要看房屋的状态和ruecklage

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