租客的权利：如何反击房东的不合理解约
在租房的时候，有时候会发生一些令人不愉快的事情，比如房东突然提出解约。在发生这种事情的时候，租户们应该怎么来合法维护自身权益呢？ 德国律师 Dr. Christopher Hahn 和 Richard Falk 便对此做出了详细的解释。房东提出解约时，必须遵守德国该项法律 § 573 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 中关于„berechtigtes Interesse“ （合法利益） 的规定，其中包括：
[*]租户的行为违反了合同中规定的义务；
[*]出于自身需要（Eigenbedarf），这也是最常出现的理由。房东需要将公寓给自己或家庭成员使用。
[*]房东由于当前的合同条款，房东的经济利益一直遭受损失。
在部分情况下，房东可以不按照合同规定，立即与租户解除合同。比如租客私自将房屋转租给他人，或者租客已经至少有两个月没有付房租等。但是这些条款还是应该在合同中被提前注明。
1. Wann ist eine Wohnungskündigung unwirksam?当租户受到房东的解约通知时，应该仔细检查以下几个方面：
[*]必须以书面形式；
[*]必须为此提出了合理的理由，和租户可以提出反驳的可能性（§ 573 Abs. 3 BGB）；
[*]解约通知的最后有手写的签名，如果房东有多人，那必须有每位房东的手写签名。
如果没有包含以上条件，那该解约为无效，租户可以为此咨询相关律师。
2. Kündigungsfrist如果是无条件租房合同，应该在之前固定的时间提出解约。该时间与租户在此已经居住的时长有关。
[*]第一个五年，要提前3个月；
[*]5-8年，提前6个月；
[*]8年以上，要提前9个月；
[*]如果合同上注明的时间长于9个月，也是合法的。
并且，租户最晚应该在提出解约时的第一个月的第三个工作日收到该解约通知。
出于对租户的保护，如果房东要改变房屋的使用目的，租户可以享有特别的保护（Kündigungssperrfrist）。房东在购买房屋后，至少需要三年，才可以以 “自身需要”为由，与租客解约（§ 577a BGB）。并且根据不同联邦州的政策，Kündigungssperrfrist最长可以达到10年之久。
有限期的租房合同也不能被房东随时解约。限期的租房合同更是受到法律的保障，房东提出的解约理由也必须合法和合理。就算房东提出驱逐令，租户也有上诉的权利。
3. Lohnt sich ein Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter?根据 § 574 Abs. 1 BGB 法规，租户有上诉的权利，但是却不是在任何情况下都适用，比如房东的确在合法的情况下解约。在Ferienwohnung 方面，也就是短期、居住在配备家居的房屋中，这样的申诉也没有必要。另外在一些没有 Kündigungsschutz 的有限期的租房合同中，租户为此提出申诉也会得不偿失。
于此相反，如果因为房东解约给用户带来巨大的、完全不合理的损失和生活困难时，这样的申诉才是有必要的。这样的生活困难也包括“已经怀孕”、 “生重病” 和“残障” 等情况。另外，年纪比较大的租户也可以用 “年龄” 和 “缺乏护理人员” 等问题，作为生活困难的原因。但是具体情况，还是要依据法院的判决。
又或者是因为房东不合理的利益要求，租户也可以进行申诉。
4. Wie legt der Mieter Widerspruch ein?租户在提出申诉时，应该以书面形式提出，最后有租户的手写签名，其中有明确的语句表明要续约后，再交到房东手中 ( § 574b Abs.1 S.1 BGB)。
对此的时间限制：最晚应该在租赁合同结束前两个月，提出该要求。如果房东没有对此做出回应，可以再在第一次的Räumungsrechtsstreit 时提出。
租户对该申诉可以不陈诉具体的理由。但是如果房东对此询问理由，租户必须立即说明理由 § 574b Abs. 1 S. 2 BGB。如果租户的理由不真实，房东可以再次提出解约。
即便房东成功解约，租户也可以要求房东为此支付搬家的费用。
5. Wie kann sich der Mieter gegen die Kündigung wehren?租户在提出申诉的时候，也应该对申诉书进行检查，并且考虑在解约后，会不会对自身生活造成影响。
如果房东是以 “租户的行为违反了合同中规定的义务” 为理由解约，应该提前警告过租户，要求租户立即停止该行为。如果在这之前没有提出警告，该解约通知也是无效。
在德国，提出解约的理由一般都是 “拖欠房租” 或则 “不交房租”，这样的情况，房东可以马上提出解约 （§ 543 BGB Absatz 2 Nr. 3），并且不需要提前对租户进行警告。但是一旦在规定的期限内，补交上租金，该解约通知无效。该期限一般是在房东提出 Räumungsklage 之后的两个月内（§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB）。如果租客无法负担该费用，可以向 Sozialamt 或者 Jobcenter 提出帮助要求。
但是还是有一个例外，就是如果该租户在过去的两年中，已经因为拖欠房租情况被解约的话，补交房款后，房东依然可以要求解除租房合同。
来源：德文媒体
牛掰 出于对租户的保护，如果房东要改变房屋的使用目的，租户可以享有特别的保护（Kündigungssperrfrist）。房东在购买房屋后，至少需要三年，才可以以 “自身需要”为由，与租客解约（§ 577a BGB）。并且根据不同联邦州的政策，Kündigungssperrfrist最长可以达到10年之久。
不明白这一段，如果我买了带租户的公寓，想要自住，请问要需要3年后才能以自住为理由解约吗？多谢！ 今夜有风 发表于 2016-10-18 21:41
出于对租户的保护，如果房东要改变房屋的使用目的，租户可以享有特别的保护（Kündigungssperrfrist）。房 ...
按照文章字面的意思，是这样的 即便现在看到，也觉得以上信息分享非常详细易懂，谢谢！
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