看完房子，求建议
本帖最后由 握紧阳光 于 2017-3-9 10:59 编辑昨天去实地看了房子，比我想象中的情况还略好一点，我陈述以下房子的情况，请朋友们帮忙把把关，先行谢过！
地处B级公路附近，下了公路拐两个弯就到。步行两分钟有一个购物区，有E-Center，家具城，家具城附带吃饭的地方，类似宜家，还有建材城，银行。另一个方向步行两分钟有公交站和幼儿园，一个三星级六七层高的宾馆。附近全是住宅区，还有几栋Wohnung楼，大部分是Haus，看上去是由房屋公司统一建的，所有Haus都一模一样。
此楼是一栋总共24户Wohnung的房子，房子整栋楼呈扇形分布，分为左右两半扇形合为一栋楼，左右各有一个进门处。我的这边每层3户人家，一共4层，我在2楼（德国算法为1楼），是中间一家，正对楼梯，居住面积91.5平。
房子的入户门关门的时候有点问题，应该是锁的问题，关好要确认一下。屋内的装修较新，是3年前重新装修的，我仔细观察过，没有霉斑和明显损坏。屋内新旧程度比我预期的要好，完全可以直接入住。两个卧室面朝南略偏西一点点，西晒在餐厅。没有听到外面或者隔壁邻居的噪音。现在的租客说他夏天在阳台烧烤，邻居没有找他理论，默认可以。昨天大问题没看出来，小问题有几个。一个就是进户门的锁，另外就是厨房的橱柜门有几扇有油烟积沉，需要处理。浴室有两个洗脸池，其中一个洗脸池有裂纹。现在的租客在屋子里抽烟，家里烟味较大，但没有烟熏的痕迹。家里养了一个波斯猫，没有闻到猫的味道。其他我就挑不出毛病了。
地下室有一个公共晾衣服的地方，有一个专属的Kellerraum，面积14平左右，昨天下雨，我在地下室觉得不是那么潮湿。一个专属地下停车位，靠着车库门。在楼里楼外遇到两个邻居，都比较友好，会主动微笑打招呼。信箱上的名字80%是德国名字，另外有几个看上去像是捷克东欧那边的名字，没有看到艾哈迈德默罕默德这种瘆人的。整栋楼里卫生不错，没有异味。
价格原定17.9W，昨天和中介还价，中介说卖家底线17.5W可以立即出手。目前出价最高的是17W，卖家没有同意。我让中介去和卖家商量17.2W可不可以。现在的租金是三年签的，一直没涨，冷租500欧，租客说已经做好涨价100欧的准备。这个租客买了Haus，在等装修，最迟年底搬出。我和中介说需要把租客搬出的细节写进买卖合同里，定一个期限，如果不能如期搬出，要按天额外赔偿我损失。中介说可以。
中介建议我可以不用Gutachter，因为房子各处看上去都没有问题，1993年的房子，这个租客住了3年，住进来之前新装修了，可以预见Gutachter的钱不必要花，但是如果我要请Gutachter，她可以另外给Gutachter约时间。
房子近四五年自住，以后应该是出租。这个房子有什么比较大的方面我没有关注到吗？Gutachter要不要请？ Notar怎么可以不请？ spider127 发表于 2017-3-9 10:35
Notar怎么可以不请？
不好意思，我搞混了，是Gutachter，不是Notar。。。 买房没有NOTAR是不可能的 金色的秋天 发表于 2017-3-9 10:52
买房没有NOTAR是不可能的
对不起，写错了，是Gutachter，已经改过来了 握紧阳光 发表于 2017-3-9 10:56
对不起，写错了，是Gutachter，已经改过来了
没有改过来 ERICHANSA 发表于 2017-3-9 10:58
没有改过来
唉。。。漏改了一个。。。现在应该好了 鉴于lz这么迷糊 要不还是请一个吧{:5_319:} spider127 发表于 2017-3-9 11:04
鉴于lz这么迷糊 要不还是请一个吧
。。。。。。
对着你的屁股我都打不出字来了 不知道你们那的行情 纯粹觉得租售比有些不合理 我之前住的冷租470 隔壁差不多户型卖13万 我觉得10来万的房又是app 没啥必要请gutachter 不如直接问邻居 比如前几年维修过哪些 业主开会有意向要维修哪些 近期 看看发霉 湿度 窗户是不是严实之类的 差不多了 屋顶有多高？ 91.5平冷租500欧 Hausgeld多少？冷租500，涨到600，如果Hausgeld自掏部分还要150欧的话，就是赔本买卖。 booleanig 发表于 2017-3-9 11:12
不知道你们那的行情 纯粹觉得租售比有些不合理 我之前住的冷租470 隔壁差不多户型卖13万 我觉得10来万的房 ...
租售比不是我首要关心的问题，因为近几年以自主为主。我这个租金目前是3年前签的500，现在可以涨到600。按照470卖13W的租售比来算，也类似。我这里类似的房子都是这个价，毕竟南德了。邻居怎么联系呢？去堵门？我向中介能要到近几年的维修记录吗？发霉我昨天仔细看了，没有发霉。浴室没有窗户，有一个通气扇，浴室并不湿。 Sky23 发表于 2017-3-9 11:17
屋顶有多高？
没有量。。。只是目测不压抑 gutachter能花几个钱 看出点什么还能砍价 jingnan 发表于 2017-3-9 11:20
Hausgeld多少？冷租500，涨到600，如果Hausgeld自掏部分还要150欧的话，就是赔本买卖。
现在感觉房价贵点的城市，想要买个好地段又比较新的房子达到更高的租售比很难了吧？我看我们这三十多万的房子，冷租也就撑死1000:dizzy:，租售比高点的只能买60年代老房了 jingnan 发表于 2017-3-9 11:20
Hausgeld多少？冷租500，涨到600，如果Hausgeld自掏部分还要150欧的话，就是赔本买卖。
Nebenkosten自掏118。现在每月包含Hausgeld的Nebenkosten一共338欧，这个租客家里暖气24小时不关，如果我自住，应该300欧够了。这个赔本买卖是怎么计算的？现在我的目的是自住，以后可能会出租，这个赔本是针对10年15年的贷款期来算的，还是50年算下去永远是赔的？ 805188536 发表于 2017-3-9 11:26
gutachter能花几个钱 看出点什么还能砍价
现在砍价基本行不通了，去年12月出价17W的卖家一直不松口。gutachter大概六七百欧，请gutachter的用处也就是看看问题，靠他还价不行了。房子到处新的，所以我听了中介的说法也有点动摇gutachter的想法了 握紧阳光 发表于 2017-3-9 12:39
现在砍价基本行不通了，去年12月出价17W的卖家一直不松口。gutachter大概六七百欧，请gutachter的用处也 ...
六七百欧多大个事嘛 自己看咯 找了能砍到17.2 不也算没白花 我们这的房子，但凡是看得过去的，一放出来就被抢了。泡不泡沫先不说，关键是：是真心要买吗？是就赶快下手。 本帖最后由 booleanig 于 2017-3-9 12:28 编辑
最好能找到hausmeister 我们之前是有一个业主兼任的 房子情况门儿清 找不到就大门等着总有老头老太爱说话的 租售比某种程度反映售价是否合理 你问问你请过gutachter的朋友 到底看出啥没？ 都建好的 又不是在建房而且有些年头 真不如住户了解的清楚 我感觉问题的关键是不是你现在就想买个过渡房住个几年，边住边找再买个合心的自住，如果这样这个房子不需投入再装修得话可以，至少省了几年房租，如果你现在已经有孩子了，本来是想买个一家老小住着合适的房子，看到这个房子你又觉得不买有点 可惜，那就算了，毕竟都加上也快20万了，如果真是这一年内看到自己特别喜欢的影响决定或贷款就得不偿失了。
写了这么多如果，你的情况实在不了解，这么说吧，如果是我，有孩子了，想买个自住房，就不先买这个. 如果就小两口，就买着先住着。 终于注册了 发表于 2017-3-9 12:02
我们这的房子，但凡是看得过去的，一放出来就被抢了。泡不泡沫先不说，关键是：是真心要买吗？是就赶快下手 ...
我这里也是，加在Merkzettel里的五个房源一个月之内已经没了两个。现在这个泡沫我觉得还可以接受，看惯了国内动辄千万售价租金不到一万的房子，真心觉得德国的闹不出大风大浪。买是真要买的，老婆、父母、岳父岳母都让买，我父母还催着赶紧买。。。 booleanig 发表于 2017-3-9 12:24
最好能找到hausmeister 我们之前是有一个业主兼任的 房子情况门儿清 找不到就大门等着总有老头老太爱说话的 ...
恩，我先问中介看能否要到Hausmeister的联系方式，再抽空去堵住户，专挑老弱住户下手{:5_342:} 本帖最后由 幽雨听弦 于 2017-3-9 13:15 编辑
我也是刚买房，顺便来插个嘴哈~一起交流学习~~
个人经验，烟味你要考虑清楚，这个不是轻易能除去的，和时间关系不大。另外地板是不是实木的？如果是实木的要考虑清楚，因为打理很麻烦。有猫的话，地毯必须换，其他地板可以继续用。还有房子地段如何，这个是房子增值的关键（银行说的。。。。）。邻居，尤其楼上情况如何，有没有小孩，是不是很乱？紧接着下一个问题就是房子有没有隔层，比如我的房子就有，之前没注意，是隔壁的水族馆裂了，水漫金山，楼下也开始漏水，但我的房子啥事没有，我的房东都不知道有这个隔层的(daemmerung)，说是大概他之前的房主装了隔层。
最后，wohngeld怎么样，包含什么没有，房子有没有计划大修？Wohngeld里的ruecklage有多少钱，够不够这个大修？另外你看过他们的Wirtschaftsplan没？
最后你说keller那儿感觉不潮，这个是要看的，不是下雨天都会感觉潮，有的时候下完雨天晴的时候反而会感到潮湿，而且你一下子进去不太容易感觉到的。之前的房子地下室就是这样，结果我的木头小凳子都发霉了
muesli 发表于 2017-3-9 12:51
我感觉问题的关键是不是你现在就想买个过渡房住个几年，边住边找再买个合心的自住，如果这样这个房子不需投 ...
买这个房子是短期几年住，不论是回国还是留下定居，五年之后这个肯定不自住了，要么租要么卖。现在就是小两口住住，可能父母来待待，这个Wohnung不在长远计划里 本帖最后由 muesli 于 2017-3-9 13:32 编辑
握紧阳光 发表于 2017-3-9 13:24
买这个房子是短期几年住，不论是回国还是留下定居，五年之后这个肯定不自住了，要么租要么卖。现在就是小 ...
那我觉得可以，身边不少朋友买这样的过渡房，经济上没有吃亏的。这是九几年的房子也不算老。
还有就房子来说如果厨房那有个窗就更好了
本帖最后由 kidkudo 于 2017-3-9 15:19 编辑
楼主以前业主大会的记录查了么？维护费用正常不
格局看着还不错，厨房无窗但是有abluft。不过看房间外样子Grundriss不是很方正。
Gutachter还是要的，有些东西，你我这种普通人是看不出来的，至少有第三方的人帮你把关。6 7百欧要不到那么贵的除非你要很详细的protokoll，一般看看2 3百欧搞定。
Vormieter抽烟的话，墙体要仔细看看
总的来说这个房子如果是我的第一感觉，就是还可以但没有让人眼前一亮觉得可以立马入的冲动。
如果附近有类似的房子，可以对比下 看房子的要点
1 地点 2 基建，也就是墙体，管道，电缆等等 3 格局，房间的分布，朝向， 5 内装修。
内装修虽然看起来很重要，但是这个市可以很容易改的，其他几个是很难变的。
最后一个可以砍价的房子，至少说明价格在临界点，也就是价位不强手， 理论上这类的房子应该有很多，应该有比较的余地。 如果地点对你正好合适，比如你就在附近上班，那么对你来说就是额外划算的。
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