贷款中介说我首付要交45%？

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 11:56

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最近准备买房，看来看去，看中一套期房。价格58.5万。跟建房公司推荐的贷款中介初步谈了一下，他给出了一个方案。首先，他说因为是期房，所以跟银行额外申请贷款的时候，需要把装修费用也计算在内（这一点我也是第一次听说，之前了解的也不够清楚，希望有熟悉的可以跟我讲讲），装修费用大概假定3.5万，然后8.5%的Nebenkosten，最后总共需要67万。
因为收入不高，一个月到手大概2600的样子，中介说可以贷款37万，每月还款1047欧。自备金30万。
这样算来，首付就要45%了，希望有经验的坛子里的xdjm帮我分析分析。

kidkudo · 发表于 2017-4-11 08:46

这个房价已经超过楼主承受能力的的2倍了。。。除非你首付很高

楼主真猛，我比楼主收入高一点也只看不超过40万的房子

胡京七 · 发表于 2017-4-10 13:14

1. 期房是新房，都是装修好的吧，3.5万估计是整体厨房和添置家具的费用
2. 贷款多少一项很重要的衡量标准是每月的还款能力。月入2600欧元，住宿花销一般不应超过30%，贷款买房的话银行一般能接受最高40%，也就是刚好1040欧元。另有说银行会将月收入减去基本生活保障（一个人大概1500欧元，两个人或有小孩的话会更高）。按照这个标准2600-1500也差不多是1100欧元的还贷水平。两种解释和你的情况都差不多，所以说银行没毛病。
3. 根据你给的贷款和还款数额，1047x12/370000 = 3.4%. 我估计银行给了你1.4%的贷款利率，要求2%的Tilgung，这个利率当前水平上来说差不多，对于首付45%的房子来说有一点点偏高。

中德 · 发表于 2017-4-10 13:33

问题是你那30W首付，怎么从国内过来。这是关键。

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 13:53

胡京七发表于 2017-4-10 13:14
1. 期房是新房，都是装修好的吧，3.5万估计是整体厨房和添置家具的费用
2. 贷款多少一项很重要的衡量标准 ...

谢谢您的答复，银行给的确实是1.4%的贷款利率，Tilgung也是2%。看来我这样的情况，每个月还款1040左右也基本上是标准情况。
不过那个3.5万的装修费用只是刷墙，铺地板和花园露台的费用，还不包含整体厨房和添置家具。

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 13:54

中德发表于 2017-4-10 13:33
问题是你那30W首付，怎么从国内过来。这是关键。

哎，售房公司说付款是明年三月份等房子完工的时候。具体我还得当面问问清楚怎么付钱

并非如此 · 发表于 2017-4-10 14:00

本帖最后由并非如此于 2017-4-10 14:03 编辑

你只有这么多的贷款能力。当然要交那么多首付，如果你只买30万的房子，你就可以0首付，首付的最低比例，取决你的贷款能力。明显者房子和你的收入水平不符，所以银行只能假设你有这么多现金资产。如果你月收入在6000欧netto, 你就可以0首付了。

银行主动给你加装修费，其实是在帮你，你可以要求更多的装修费，对你会更有利。

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 14:15

并非如此发表于 2017-4-10 14:00
你只有这么多的贷款能力。当然要交那么多首付，如果你只买30万的房子，你就可以0首付，首付的最低比例，取 ...

谢谢您的答复。实在不行也只能不买了。前几个月问过DiBa，那边说他们可以1%的Tilgung，我这周再找他们问问。

staffi · 发表于 2017-4-10 14:16

可能按照银行的算法，这个房价对netto 2600来说风险有点高，所以算出来要首付那么多，才能把风险降下来

并非如此 · 发表于 2017-4-10 14:26

hyl0916110 发表于 2017-4-10 14:15
谢谢您的答复。实在不行也只能不买了。前几个月问过DiBa，那边说他们可以1%的Tilgung，我这周再找他们问 ...

这和tilgung的高低无关，之和你贷款的最大值有关，正规的金融机构的算法几乎一样， tilgung只是你每月还款，银行必须考虑，如果10年后利息涨到%3或者更高， 2006年的利息都在5%以上，到时候你的收入是否能还上利息。所以如果你没有多钱，或者有把握i有一大笔现金流入账，最好不要贷太多，当然也不会有银行贷给你，除非你有抵押。

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 14:42

并非如此发表于 2017-4-10 14:26
这和tilgung的高低无关，之和你贷款的最大值有关，正规的金融机构的算法几乎一样， tilgung只是你每月还 ...

明白了。假如十年后我还剩下30万每月还完，而这时利息变成5%，Tilgung还是2%，那么我每个月就要还1750，然后就超出支付能力了，谢谢啦，终于想明白了。

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 14:45

staffi 发表于 2017-4-10 14:16
可能按照银行的算法，这个房价对netto 2600来说风险有点高，所以算出来要首付那么多，才能把风险降下来

哎，看来应该回复平常心了

博士祭酒 · 发表于 2017-4-10 15:18

最好不要尝试 1% Tilgung
风险太高！
存点钱，慢慢来！
楼主心太急。

wwwalyt · 发表于 2017-4-10 15:21

这尼玛期房最后算下来67万了，欧元还是人民币？
如果是欧元，算上首付，月还款，你要背起码30年的贷款。
你确定你敢在德国背30年的贷款？

我非常想知道楼主买的哪个城市的期房，67万欧元？
这尼玛能买一栋楼了吧

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 15:47

博士祭酒发表于 2017-4-10 15:18
最好不要尝试 1% Tilgung
风险太高！
存点钱，慢慢来！

谢谢您的回复，1% Tilgung确实还款时间有点长，准备重新出发寻找方向

hyl0916110 · 发表于 2017-4-10 15:48

wwwalyt 发表于 2017-4-10 15:21
这尼玛期房最后算下来67万了，欧元还是人民币？
如果是欧元，算上首付，月还款，你要背起码30年的贷款。
...

其实是买Haus，地址在杜塞

wwt · 发表于 2017-4-10 19:20

本帖最后由 wwt 于 2017-4-10 19:52 编辑

胡京七发表于 2017-4-10 13:14
1. 期房是新房，都是装修好的吧，3.5万估计是整体厨房和添置家具的费用
2. 贷款多少一项很重要的衡量标准 ...

好专业啊，请问，
1。
买地自建，花园及相应的一些设施以及新的家具什么的花费也不少，但这部分不想贷款了，有闲钱的时候自己慢慢再弄，盖房子只想贷10万，把房子盖好，能入住搬家就好了，银行审核的时候会有问题么，会不会嫌贷的少

2.
万一出现少量的资金短缺，可以都用eigenmittel付清么?只要房子按时交接就没有问题把?
谢过先

wwt · 发表于 2017-4-10 22:39

本帖最后由 wwt 于 2017-4-10 22:42 编辑

gmbhlh 发表于 2017-4-10 21:45
此贷款中介够狠！首付30万，银行37万的期房，单单因为工期的安排很可能很大一部分贷款就要支付3%利率的贷 ...

一般是不是签了贷款合同起一年之内免利息，加上先用贷款，应该还好，不过确实如果工期安排不好，没用掉的贷款要交高利息，
1 请问还能怎么避免这种情况的发生
2.一定要用完贷款，才能还本金么，一般合同怎么规定的

wwt · 发表于 2017-4-11 08:19

本帖最后由 wwt 于 2017-4-11 08:55 编辑

大家不是都争取先用贷款支付，以及拿到1年的免息，而且一般也都会找人看看合同把，把漏洞堵上再签

举个例子，买2手房，3月谈的，5月初放款，5月底开始还贷，6个月用完贷款，不用交高利息，可能不具代表性，仅工参考

kidkudo · 发表于 2017-4-11 08:49

wwt 发表于 2017-4-10 22:39
一般是不是签了贷款合同起一年之内免利息，加上先用贷款，应该还好，不过确实如果工期安排不好，没用掉的 ...

本金当然是贷款用完（一般是除去3.5%的余额，这部分在交房后才给的,有问题找开发商扯皮）

你概念就没搞清楚，免息是没用掉的部分免，不是你已经用掉的免

wwt · 发表于 2017-4-11 08:59

kidkudo 发表于 2017-4-11 08:49
本金当然是贷款用完（一般是除去3.5%的余额，这部分在交房后才给的,有问题找开发商扯皮）

你概念就没 ...

搞过一次2手房贷款，也从来每说是用掉的贷款还要交高利息

买2手房，3月谈的，5月初放款，5月底开始还贷，6个月用完贷款，不用交高利息，可能不具代表性，仅工参考

胡京七 · 发表于 2017-4-11 09:07

wwt 发表于 2017-4-10 19:20
好专业啊，请问，
1。
买地自建，花园及相应的一些设施以及新的家具什么的花费也不少，但这部分不想贷 ...

1. 自建房屋我不是很了解，银行房贷一看抵押物，二看还款能力。如果你把买了地一并抵押给银行贷款建房，应该能拿到更便宜利率。10万不算少啊，很多旧房Renovierung也要这个数，应该不会出现银行不给贷的情况。

2. 不太明白你指的用eigenmittel付清是什么意思。如果短期少量资金短缺，可以和找朋友家人借点，又或者和贷款银行短期融资。

pinggu · 发表于 2017-4-11 10:14

关键词1工资低 2 haus

fusion · 发表于 2017-4-11 17:43

wwt 发表于 2017-4-11 07:19
大家不是都争取先用贷款支付，以及拿到1年的免息，而且一般也都会找人看看合同把，把漏洞堵上再签

举个 ...

期房造一年半起很正常，两年也很多，贷款放贷等待期免息一般一年，之后就要付比较高的bereitstellungs利息了

wwt · 发表于 2017-4-11 18:44

fusion 发表于 2017-4-11 17:43
期房造一年半起很正常，两年也很多，贷款放贷等待期免息一般一年，之后就要付比较高的bereitstellungs利 ...

多谢提醒，等期房的同学一般是不是先拿个zusage，安排晚点签贷款合同，避免额外的损失

flieger · 发表于 2017-4-11 19:15

有几个疑点或建议：
1. 首付近半，贷款利息1，4%，实在是太高了。我也买haus，房子合同草稿上房价写的很清楚，加上装修算了3万，各种notar啊税啊的费用，全加起来55万。我首付也是近半，贷款是1%以下。
2. 你跟银行签贷款合同，不是你跟他说之后国内会汇多少钱过来就行了，是他要看到你的几个账户的钱加起来足以decken首付，口说无凭，银行不会担这个风险。也就是说，国内的钱要在银行审资料前彻底到账。
3. 建商很奇怪啊，我和我身边人买房都是以rate形式付钱，notar也说rate付钱是对双方的保护，从来见过建完一次性付款的。
4. 一般来说bereitstellung是12个月，但你要算算，现在开始12个月内能不能建完，不能的话光这笔钱就比zins高很多了，ingdiba是每个月0，15%，一般银行都是每月0，25%，注意，是每个月！这点也可以通过要求延长bereitstellung来规避，我签了18个月的，几轮谈下来银行同意其余贷款条件不变。
5。有的建商不要求签合同前拿到银行的zusage，有的要求，这也得事先问明白。

wwt · 发表于 2017-4-11 19:26

flieger 发表于 2017-4-11 19:15
有几个疑点或建议：
1. 首付近半，贷款利息1，4%，实在是太高了。我也买haus，房子合同草稿上房价写的很清 ...

很全面啊，
1.请问哪几家低于1%?
2.是的，要带这边自己eigenmittel的存款证明!
3.按进度!
4你说的是ingdiba可以给18个月的免高息?

wwt · 发表于 2017-4-11 19:31

胡京七发表于 2017-4-11 09:07
1. 自建房屋我不是很了解，银行房贷一看抵押物，二看还款能力。如果你把买了地一并抵押给银行贷款建房， ...

2. 我的意思就像你说的，比如实际支出比预算多了几万，就是贷款贷少了，那就找家人再支持一下，算做eigenmittel。

flieger · 发表于 2017-4-11 19:50

wwt 发表于 2017-4-11 19:26
很全面啊，
1.请问哪几家低于1%?
2.是的，要带这边自己eigenmittel的存款证明!

没法说哪几家利息便宜的，因为就大方向来说都差不多，这个房价和首付能有1，2%就差不多了，能不能压价就看很多细节条件和谈的手段了。
比如有的银行，你再在他家买一个意外险啊工作险啊之类的，就能降很多下去，这个可以去问你的berater。保险金额也是有的谈的。
我一开始开价是1，25%，找了两家中介，同意买一个意外险，让两家互相压价。最后利息降到了1%以下，意外险的报价也从一开始的一年200降到了每年100以下。到最后，两家拼的厉害，是0，01%的频率一层层降下去的。

flieger · 发表于 2017-4-11 19:52

另外，每家银行都能给18个月免息，只是看他愿不愿意而已

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萍聚头条

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