新研究：德国房市繁荣已经到顶峰，大城市公寓价格或将大幅下跌30%

袖底香 · 发表于 2018-2-21 12:53

本帖最后由袖底香于 2018-2-21 12:55 编辑

2017年，德国的房地产价格再次上涨近8％，但是本周二德国房地产中央委员会（ZIA）发表的一个报告认为在不久的将来，房市将回归，将有更多德国家庭能买得起房。

报告声称：房地产的盛宴还没有结束，但是将迎来理性回归。特别是有些地方，房价已经达到高峰，从现在开始，房价可能会下跌。
2017年，德国房市的增长根本没有放缓的迹象，新租房的冷房租上涨了4,3％，每平方米的房租中间价达到7,46欧元。增幅高于前一年的3,1％。公寓房房价也再次上涨7,9％（每平方米的中间价达到2120欧元），虽然略低于2016年的8,8％, 但同样是一个比较大的增幅。

下面是德国7个特大城市房租和房价在2017年的涨幅，其中蓝色是房租，红色是房价：

那么研究人员为什么认为房市将理性回归呢？除了利率可能上涨以外，还有如下原因：

1.租金上涨速度远远低于房价上涨速度

2017年，延续前几年趋势，房价上涨速度远超租金上涨速度。自2009年以来，德国的新租房租金上涨了26％，而同期房价上涨61％。因此房价相比房租高估35％。据报道，自2009年以来，德国400个城市和地区中，317个城市和地区的房价涨幅高于租金涨幅，232个城市和地区，其差距甚至超过了20个百分点。A级大城市更明显，例如在汉堡，2009年以来房价上涨了90％，而租金仅上涨23％；慕尼黑房价上涨143％，租金上涨43％。这些差异表明，某些城市已经出现房地产泡沫。另一方面，因为租金和房价之间的差距太大，投资价值越来越低。

2.柏林和慕尼黑等城市吸引的青年人开始减少

例如柏林和慕尼黑，因为房价和房租上涨，对生活成本上涨尤其敏感的德国年轻人开始迁出，20至30岁的德国年轻人无法承担住房费用，不再自动流入大都市，反而是德国东部，莱比锡，科特布斯和罗斯托克等城市如今正在获利。而西德，年轻人更愿意迁入如帕绍，班贝格，菲尔特和因戈尔施塔特等城市。这意味着：只有外国移民大量迁入才能确保大城市房市的继续发展。但是难民和来自南欧的移民日渐减少，外国人涌入的情况可能有所缓解，也就是说，大城市的房需也会缩水。

3.公寓的供应正在增加

所有A级大城市，公寓供应正在加速增长。2009年，德国7大城市每年大约有19000套公寓上市，到2016年已经上升到41200套，柏林新建的公寓最多。这也缓解了市场的压力。而且公寓的供应还会增加，至少是柏林这样的城市。而法兰克福或汉堡，目前也有大量已经批准但尚未完成的建筑项目。
下图是德国大城市每平方公寓的中间价：

专家认为，慕尼黑，斯图加特和法兰克福等城市，新房供应量将首次超过房需。而柏林，至少也会发展到供需平衡的水平。而德国房地产中央委员会的合作者Empirica研究所甚至认为：未来四年，柏林，慕尼黑和斯图加特的公寓价格可能会大幅下跌 30％。

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kidkudo · 发表于 2018-2-27 16:17

年轻人都去东德？

请问工作机会呢？

这帮砖家和国内一样的，国内砖家也说房价会跌，结果呢？

至少未来十年内，房价还要涨（市区好地段），只是增长会比较缓慢了。

xiangweiwei · 发表于 2018-2-21 13:43

准吗，这个，不会是一帮砖家的研究成果吧

live · 发表于 2018-2-21 13:56

跌百分之三十？这也太狠了吧？

superpopeye · 发表于 2018-2-21 13:57

专家每年都唱衰。这几年在大城市买过房子的都知道，地段好的房子，只要不是天价买家都是抢的。去年遇到过斯图2区的新projekt，在hoehenpark边上，价格ca. 5000欧一平米，中午12点开卖，当天晚上7点就邮件说所有50套房子都被预订了。

蟹肉 · 发表于 2018-2-21 14:06

superpopeye 发表于 2018-2-21 13:57
专家每年都唱衰。这几年在大城市买过房子的都知道，地段好的房子，只要不是天价买家都是抢的。去年遇到过斯 ...

5000 也太便宜了吧。

东柏林都超 5000 了。

西柏林 10000 以上的楼盘比比皆是了。

superpopeye · 发表于 2018-2-21 14:10

蟹肉发表于 2018-2-21 14:06
5000 也太便宜了吧。

东柏林都超 5000 了。

所以刚开盘就全被预订了。而且那个projekt30%的房型是朝南的，剩下的都是朝北朝西的房型，就这情况半天工夫全被订了。朝南的房型也真心一般，4 zimmer wohnung光一个走廊就10几平米

蟹肉 · 发表于 2018-2-21 14:20

superpopeye 发表于 2018-2-21 14:10
所以刚开盘就全被预订了。而且那个projekt30%的房型是朝南的，剩下的都是朝北朝西的房型，就这情况半天工 ...

盖多点。学柏林60-90 年代，盖个几十万套廉租房。哈哈

cnscgy · 发表于 2018-2-21 14:52

专家年年唱衰，房价年年涨！
啥时候专家都说要涨，没一个人唱衰，那时候才是真的该注意了。
中国的经验告诉你，根本不用看租售比……

great · 发表于 2018-2-21 15:42

一般是经济砖家说啥，反着做就对了。
房子是买涨不买跌，真到那一天房价开跌的时候，大家应该有更大的危机要考虑。

superpopeye · 发表于 2018-2-21 15:47

看看澳洲，加拿大和英国，就知道德国房市潜力还有多大了

bgshp · 发表于 2018-2-21 18:49

澳洲，加拿大，英国房市是什么情况

lavenderff · 发表于 2018-2-23 01:46

bgshp 发表于 2018-2-21 18:49
澳洲，加拿大，英国房市是什么情况

人家买房的中国土豪比德国多。德国以后要靠中东土豪吧，呵呵。

zhnde · 发表于 2018-2-23 11:17

蟹肉发表于 2018-2-23 03:05
中东土豪也不来德国定居，人家也去美国英国。

德国靠的是中东黑社会， GOOGLE 柏林 12 大阿拉伯黑社 ...

中东黑社会集团都是黑色收入，见不得光。当然得集体Hartz4了，房子根本不用自己付钱。

蟹肉 · 发表于 2018-2-23 13:13

zhnde 发表于 2018-2-23 11:17
中东黑社会集团都是黑色收入，见不得光。当然得集体Hartz4了，房子根本不用自己付钱。

洗钱啊，各种中东餐厅，
另外各种小旅店，
柏林的N多N多的小旅店都掌握在中东人手里，人家早就把很多柏林黄金地带的破楼当年以极低的价格买下，
现在开设各种旅店，一个房间收留N个哈慈4，一个房间就可以榨取柏林社会救济局2000 - 3000欧元了。
一栋当年柏林的破楼每月从社会救济局可以榨取10-20万欧元。

另外柏林的各种难民营都被中东人承包了下来，一个当年难民营的中东保安，现在是3个柏林难民营的老板。各种豪车，发大了。

政府和中东黑社会勾起来，一起榨取国家的资产。

Odela · 发表于 2018-2-24 07:56

呵呵，看看国内这15年以来的房价就知道德国未来会发生什么了。大城市房价一旦涨起来几乎不可能回落，除非政局动荡。

system111 · 发表于 2018-2-24 22:03

觉得不太可能

rabbitkobe · 发表于 2018-2-24 23:03

蟹肉发表于 2018-2-24 22:33
汽车，机械等德国传统产业破产，
工业城市人口大量流失。
德国年青人大量移民美国英国。

德国年青人怎么大量移民美国英国？就他们那英语水平？

蟹肉 · 发表于 2018-2-25 00:18

rabbitkobe 发表于 2018-2-24 23:03
德国年青人怎么大量移民美国英国？就他们那英语水平？

中产阶级家的孩子啊.

问问德国的中产阶级, 谁不希望自己的孩子以后也移民美国,加拿大或者澳大利亚啊.

德国人真的要学英语, 还不比我们快??

xiangweiwei · 发表于 2018-2-25 03:10

蟹肉发表于 2018-2-25 00:20
中国和德国能比吗? 完全2种体制.

如果中国的中小城市也有各种大学, 工大, 如果中国的中小城市也有各 ...

很多人看到你这结论估计想等等到再出手啊,不知道过几年会不会来找你算账, 哈哈

蟹肉 · 发表于 2018-2-25 03:14

xiangweiwei 发表于 2018-2-25 03:10
很多人看到你这结论估计想等等到再出手啊,不知道过几年会不会来找你算账, 哈哈

东德小城市, 勃兰登堡洲, 还有那些衰落的原工业城市,
德国还是有很多便宜的地方的.

想便宜的话, 买这种地方.

德国年轻人, 难民, 外国人等等都爱大城市,
德国几个大城市当然还是紧俏了. 地就那么多.

蟹肉 · 发表于 2018-2-25 03:15

xiangweiwei 发表于 2018-2-25 03:10
很多人看到你这结论估计想等等到再出手啊,不知道过几年会不会来找你算账, 哈哈

就是大城市也分区的, 差别很大的.

比如柏林, 虽然柏林的房价是天价,  但是天价都是中心的地方, 尤其西柏林中心.
柏林的边远地区比如东柏林的东北部, 还有西柏林的 Spandau 这些地方,  地多的很, 还是有很多便宜的房子.

deboraww · 发表于 2018-2-25 18:47

蟹肉发表于 2018-2-25 00:18
中产阶级家的孩子啊.

问问德国的中产阶级, 谁不希望自己的孩子以后也移民美国,加拿大或者澳大利亚啊.
...

这个确实。认识个老太太，俩孩子都在美国，骄傲的一塌糊涂。据说回来都不能忍受德国的天气了

蟹肉 · 发表于 2018-2-25 21:24

deboraww 发表于 2018-2-25 18:47
这个确实。认识个老太太，俩孩子都在美国，骄傲的一塌糊涂。据说回来都不能忍受德国的天气了

中产阶级的德国人，以后孩子纷纷移民美国，加拿大，澳大利亚。

德国的贫富差距越来越大。

地区的差异也将加大，那些老工业城市，单纯依赖某一工业的城市，当某一工业不行了，也就像美国的铁锈地带一样，被遗弃了。

50-60年代德国那些兴旺的老工业城市，很多现在不也是衰落的不成样子了？

蟹肉 · 发表于 2018-2-25 21:27

deboraww 发表于 2018-2-25 18:47
这个确实。认识个老太太，俩孩子都在美国，骄傲的一塌糊涂。据说回来都不能忍受德国的天气了

看 ZDF 的关于不来梅港的一个叫 Lehe 的区，
当年50-60年代是个欣欣向荣的工业城市，各种百货大楼，专卖店，购物大街漂亮死了，人们的打扮时髦的很。

后来工业不行了，美军撤走后，整个区失业，沦为哈慈4区。现在全是破破烂烂的房子，专卖店，百货大楼早没了，只剩了什么1元店之类的垃圾店铺。
和当年兴兴向荣的时代真是天壤之别。

berlin2017 · 发表于 2018-2-26 20:18

蟹肉发表于 2018-2-25 03:15
就是大城市也分区的, 差别很大的.

比如柏林, 虽然柏林的房价是天价, 但是天价都是中心的地方, 尤 ...

所以spandau附近很多工厂。。。排废气。。。

蟹肉 · 发表于 2018-2-26 21:31

berlin2017 发表于 2018-2-26 20:18
所以spandau附近很多工厂。。。排废气。。。

Spandau 这个区很大很大，面积大的惊人，有的地方很好，有的地方偏死了。

蟹肉 · 发表于 2018-2-27 18:25

kidkudo 发表于 2018-2-27 16:17
年轻人都去东德？

请问工作机会呢？

全民哈慈？

killer810812 · 发表于 2018-2-27 19:01

我觉得不能拿国内和这边比，国内是因为大小城市医疗教育包括生活质量方面差距太大，所以人们涌向大城市房价居高不下。这种差距在德国不存在，加上这几年房地产发展，新建房增加，投资买房出租的人增加，房源也就增加，房租上涨造成那几个大城市生活成本增加，所以大城市的高收入对年轻人也不再有吸引力。政府计划的购房补贴会造成更多人观望等待，大幅下降不太可能，停止上涨甚至小幅回落确实有可能，德国本来就有过几十年房价没涨的历史。还有就是金融危机过去，投资环境稳定了，同事之间话题从讨论买房渐渐变成比特币和股票基金。
更明显的是这里的房哥房姐们到现在没有来这个帖子发表意见

蟹肉 · 发表于 2018-2-27 21:00

killer810812 发表于 2018-2-27 19:01
我觉得不能拿国内和这边比，国内是因为大小城市医疗教育包括生活质量方面差距太大，所以人们涌向大城市房价 ...

德国也有地区的差距的。

这点集中在东德小城市，还有西德那些衰落的工业城市。

建议大家看看 ZDF 关于不来梅港的一个区的记录片，

当年不来梅港的那个区真是豪华啊，大街旁边全是各种专卖店，人气旺盛，街道漂亮繁荣，

最后工业倒闭，美军也撤退了。。。。

整个区衰败的不成样子，当年一栋栋那么漂亮的老房子，

现在是一派。。。。。

如同底特律。。。。

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