请教买自住新房怎么可能尽可能多退税

闪电BOY · 发表于 2020-1-5 23:32

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想买一个DHH新房自住
新房的购买有很多费用，如
Notarkosten: 1.8%,
Grunderwerbesteuer: 3.5%.
这里大概是50.000 Euro

由于是新房，会有一系列的Hausanschlusskosten，包括通水通电，通下水等等，加上Aufteilungskosten，Bauherrenhaftpflichtverisicherung以及共用路面的整理，大概会额外需要40.000Euro.

首先想问的问题是，
如果我们这个房子自住6-8年，然后出租这个房子。前面这些总共大概90000的费用是否可以在之后的出租时算作前期的个人支出把税退回来，或者部分退回来。网上找了好久没有找到这样的Tipp，估计是在这个modell下这个费用是不能steuerlich absetzen的，希望有经验的朋友分享一下。谢谢

第二个问题是，
假如我们在搬进去的当年，出租一个房间，那是不是能按照面积比例对上面的费用进行steuerlich absetzen？这块不知道我理解的对不对。这样的话粗略计算下来可以折10000的税基，再加上Zins, Abschreibung按照面积的结算等。扣除租金之后至少还能退回来六七千。
需要注意的是这个是我们的第一个房子，所以可以申请Eigenheimzulage (10000 Euro einmal) 和Baukindergeld (10 Jahre je 1500 Euro). 需要在报税的时候强调哪些技巧，不至于使Finanzamt把我们的Eigenheimzulage和Baukindergeld拒掉？

最后一个问题是，
自住的新房除了Handwerk还会有哪些方面可以退税？我准备和Bauträger商量让他把所有handwerkerkosten分成两到三年给我账单，这样可以每年把6000x0,2的退税额度用尽，不知道有没有前辈这样操作过。

我们在慕尼黑，非常感谢各位的建议。

mierbach · 发表于 2020-1-6 20:52

想太多了，自住房基本退不到什么税的。
第一个问题自住转出租不清楚，
第二个问题，你出租房间是要交税的，做死做活能把出租房不另外交税已经谢天谢地了，还想要退几千。钱真的是天上掉下来的啊。。。唯一可能就是比如1月交房，你延后几个月才租出去，这期间空档期等于是亏损会退税，但是自住房税务局认不认就不知道了。
第三个问题，试试是可以的，但是可能性无限趋于零。所有建房公司都是要着急收款的。比较实际的还是比如今年铺瓷砖明年做花园。

闪电BOY · 发表于 2020-1-7 21:33

谢谢LS的经验分享。

出租合不合算的问题我是这么计算的。

购房所用的Nebenkosten我再核算了一下，应该是60.000，
然后主贴里说了通各种管道，加土地的分割，公用道路的铺设，业主第三方保险等等加起来在40.000左右。
购房和地的利息是大概每年9.000
折旧大概是每年9.000 （按建筑物每年2%的折旧），
另外建筑物保险，垃圾费，水电暖账单杂七杂八算上一年2000.
这里整个房子的支出费用大概是120.000

假设我们出租一个房间加一个单独的卫生间，其他客厅等公用，可以摊到出租的面积大概有整个房子的1/6吧。这样上面这个房子的费用摊到这个出租房间和卫生间的大概就是20.000吧？
当然水电等不一定都是按照面积来摊的，但鉴于绝对值不大，就都这么算吧。

这个房间和卫生间出租比如600多一个月。一年算8000.
这样算下来这个出租第一年就亏了12.000. 这个钱用来抵税基，只需要算退50%的税就有6000了。

我们是年轻家庭，还没有孩子。这个房子有4个zimmer+Keller+Wohnraum. 我这样的计算就啥问题不？
有这个想法的主要原因就是第一年的Anschaffungskosten太高，如果出租的话租金和退税根据上面的计算一年一共可以拿到14.000

当然出租一个房间，有一个第三人，生活或多或少有干扰，这个问题另当别论。
欢迎有实际操作经验的大神指点一下。

mierbach · 发表于 2020-1-8 20:25

本帖最后由 mierbach 于 2020-1-8 20:26 编辑

Anschaffungskosten 每年只算2%抵扣。FA绝对不可能让你第一年全退回来的。

silencezhong · 发表于 2020-1-8 21:01

跟你的情况有点类似，今年刚报完税，可能退了两千。anschaffunskost应该是一次性的，所以之后没有那么多亏损了，能不补税就不错了，但是第一年确实能退点回来。另外你亏损一万二的话，应该是退你的工资税率比如0.2吧，0.5是怎么来的

闪电BOY · 发表于 2020-1-8 22:10

非常感谢你的回复。请问你也是一个房产里面出租一间的情况吗？

关于税率我是这么算的。
zu versteuerndes Einkommen 在42% 这一档，这样的话每少一万，可以退回4200.
50%是我昨天1-42%算的，是想错了。

我又网上搜了下。
还有Anschaffungsnebenkosten应该是和Immobilien一样算AfA.
还有Hausanschlusskosten，铺路面的费用也是用折旧的方法退税。
这样的话所有的大钱都是按照折旧，再按照出租的面积anteilig算下来一年可以抵税的确是也就是房租那么多的钱了。

另外请问你仔细看了你的税单吗？你们的anschaffungskosten是按照werbungskosten的退的吗？

maidongxidemao · 发表于 2020-1-8 23:53

闪电BOY 发表于 2020-1-8 22:10
非常感谢你的回复。请问你也是一个房产里面出租一间的情况吗？

关于税率我是这么算的。

你这里算的可能不对，zu versteuerndes Einkommen 并不一定是你的Brutto.实际上加上养老保险等，大部分人是达不到42% 那一级的。你可以仔细看看你的工资账单。所以你也退不到那么多。

mierbach · 发表于 2020-1-9 05:30

42.%是最高税率，实际几乎极少人可以达到。收入征税是递增的。不是说你拿30万年薪就要付12万税，你30万收入里面9千元收入还是免税，然后递增上去，超过最高限额部分的才征收42%。算上各种抵扣，一般拿工资的家庭最多也就20多税率。
你想的太多了，花15块买个带房租收入的退税软件模拟一下就全清楚了。

ithillad · 发表于 2020-1-9 09:37

本帖最后由 ithillad 于 2020-1-9 10:42 编辑

税的部分楼上都解释清楚了。新房出租能全额退税的只有利息，其他都只能2%

自住转出租可以退税的前提是买房的时候以为会自住，然而实际情况是一天都没住过就直接转出租了。住了几年就别想了

至于Baukindergeld，不是很了解，但好像是要先有孩子再买房才能申请的吧？

账单晚收也别想了，装修是外包的，建商得付钱给装修工人，如果这两三年内建商破产了他又还没来得及给你发账单，他就算是自掏腰包帮你装修房子了，就算他不破产，他也得贴钱帮你先把工钱付了，这样的事情哪个建商会愿意，除非私下给建商足够的好处

great · 发表于 2020-1-9 10:08

买房附加费用能退税的前提是这房子是投资房，就是你自己不住。你一个新房肯定是自己先搬进去住一段时间后再找租客 (p.s一个慕尼黑普遍市价1.3M+的双拼新房出租一个房间牺牲各种质量就为了那点租金真心不值，当然那是另话)，财务局很难接受你所谓分担附加费用比例，你可以去试，即使幸运的接受了，这笔费用也是分很多年退回来，意味着你这么多年一直有个租客室友(当然如果你不介意的话).

Truecar · 发表于 2020-1-9 16:09

关于Anschaffungskosten 只算2%抵扣，FA还有自己的解释。FA只给你算房子价值的2%，而地皮价值还不算，这样能够抵扣的就很少了。
反正政府是尽量少给纳税人退钱。

paul871017 · 发表于 2020-1-9 17:01

mierbach 发表于 2020-1-9 05:30
42.%是最高税率，实际几乎极少人可以达到。收入征税是递增的。不是说你拿30万年薪就要付12万税，你30万收入 ...

税这一块我觉得楼主算的42%没错啊。只要工资年收入大于5w7，所得的租金是按42%缴税啊。

只是他表达错了。不是退回来，是如果退税成功，租金不用缴税，相当于少交了租金的42%的税。

silencezhong · 发表于 2020-1-9 20:27

闪电BOY 发表于 2020-1-8 22:10
非常感谢你的回复。请问你也是一个房产里面出租一间的情况吗？

关于税率我是这么算的。

我们是公寓，有一个房间相对独立，关上一扇门就能互不影响，就做Airbnb了。楼上有人说得对，你买个退税软件照着填就好了，我就是照着填的。按照退税软件的算法，notar和grundbuch都是一次性的不是2%。折旧的百分之二是要房子总价减去地价的，得打个七折。我们是公寓，没有你的那些额外的费用了。另外，厨房和家具可以分成十年折旧。
反正，最后收了几千欧房租，还退了两千左右回来，如果没有notar和地税，光靠折旧和利息水暖这些可能也就是持平不补税。
0.42肯定是错的，一般人工资税率也就是0.2左右。

silencezhong · 发表于 2020-1-9 20:40

我看很多人都说notar和地税只能百分之二但是按照我们退税软件的算法以及退税的结果来看，应该是一次性的，而且我的房子是16年买的，那些费用都是16年出的，房子17年底搬进去的，报税是今年报的18年的。所以那些费用跟出租的收入不是同一年。

闪电BOY · 发表于 2020-1-9 21:49

silencezhong 发表于 2020-1-9 20:27
我们是公寓，有一个房间相对独立，关上一扇门就能互不影响，就做Airbnb了。楼上有人说得对，你买个退税软 ...

感谢回复这么有用的信息。

请问你退税的时候Notar和Grundbuch都是一次性退的。你用的什么软件？wiso吗？退税的时候这个是抵的税基是整个费用还是按照房屋面积比例折算的费用？

另外工资税率确实大概0,2-0,25左右。但是只要你的抵扣完所有费用的应缴税额在这个57000以上，你的zu versteuerndes Einkommen每多一百块钱就需要交42块钱的税。不确信的话你可以找一个netto的计算器，分别输入税基为60000和60100。你再看一下Lohnsteuer的差别。

silencezhong · 发表于 2020-1-10 00:16

闪电BOY 发表于 2020-1-9 21:49
感谢回复这么有用的信息。

请问你退税的时候Notar和Grundbuch都是一次性退的。你用的什么软件？wiso吗 ...

每多100扣掉的42也是包含养老和医疗保险在内不全是税的吧，不是吗？anyway吧，反正我最后做出来亏损一万多欧元，但是绝对没有退一半那么多回来，在软件里面包含和不包含这一部分的差别也就是两千多欧。因为退的是跟其他一起的，所以最后具体这一部分退了多少也就不知道了。是按面积折算的，所有的项目都按面积折算，但不一定是严格的出租面积除以总面积，不知道软件怎么算的。因为Airbnb不是每天都出租的，本来以为还要按照时间折算，然而软件里面并没有这个选项。

silencezhong · 发表于 2020-1-10 00:17

闪电BOY 发表于 2020-1-9 21:49
感谢回复这么有用的信息。

请问你退税的时候Notar和Grundbuch都是一次性退的。你用的什么软件？wiso吗 ...

软件是tax2019

maidongxidemao · 发表于 2020-1-10 08:07

闪电BOY 发表于 2020-1-9 21:49
感谢回复这么有用的信息。

请问你退税的时候Notar和Grundbuch都是一次性退的。你用的什么软件？wiso吗 ...

你要想看交多少税不能用netto计算器，那里考虑了养老保险什么的。Finanzamt 网上有专门算税的，你随便搜一下就有了。你可以把应纳税的收入挨个带入进去算算就知道了。另外很多时候Finanzamt 并不认所有的。我们连续两年是某大税收顾问公司给报的税，每次都没全认

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