小户型房子投资，纠结中
本帖最后由 mumuyumutou 于 2020-1-29 22:16 编辑看中一个新开发的楼盘，距离老城和大学都比较近，属于好的地段。但现在纠结的是现在有两个可选小户型，犹豫不知道选哪一个。
一个朝马路不带阳台，1.5 Zimmer（德国1楼，总面积35平米，卧室8.33平米，客厅17.73平米，洗手间5.4平米）；一个朝内带阳台，2 Zimmer（德国2楼，共5层，总面积51平米，卧室9.6平米，客厅24平米，洗手间5.6平米）。
马路是一条主路，限速50kmph的，问过开发商，朝马路的那个户型窗户是额外加厚的窗户，关上噪声没有问题，开了窗估计就不行了。朝内的话会比较安静（其实这两户是在同一栋楼里，就是一个朝外，一个朝内）。总价钱的话朝内的比朝外的贵11万（由于楼层和面积的原因）。阳光的话朝内的户型阳台是朝东南的，只有上午和中午有太阳照进来；朝外的话那个户型就只有西晒了。周围楼盘都是5层楼的，所以整个楼盘光照的话都有点问题，只能一天的某些时段有。
现在比较纠结的是这两个户型不知道选哪一户来进行投资比较好。担心朝马路的那个户型会没有租客。所以想请教下群里的专家们，希望大家给些建议。谢谢。
我觉得买哪套完全看当地市场，地段是否抢手，租客群体是什么人；作为投资房划不划算是另一个话题，如果楼主是零首付呢，只出个税和Notar的钱，再简单买点家具配个厨房，房租和月供相抵，按照现在的利率来说，只要房子不降价，那就是稳赚不赔的生意，而且年化收益率绝对超过2%的多，我觉得没什么不划算的 mumuyumutou 发表于 2020-1-28 19:59
嗯，你说的很对。朝内的阳台面积确实比较大。抛去阳台的话室内面积差不多44.8平米。你觉得有必要买个车位 ...
真的要看你打算租给谁，你们那边市场需求。如果租给学生，那边一般小公寓在400以下，那你的房子就不好租出去了，如果大部分都在500以上，那你的房子应该还是很好租的，那有没有车位无所谓。如果是租给普通上班族，那车位必须要有，车位都是另外算租金的。没有车位的房子是硬伤，尤其在市中心不好停车的地方。但是租给上班族，35平真心小。我在公司附近租的第二套房一周睡三个晚上都有40多平，带车位。更别提那些当作haupwohnung住的人了。另外厨房真没必要搞那么奢侈。我觉得就中国人看重厨房，出租房德国很多都不带厨房的，也没便宜多少。你这样的面积就是过度的，没人会住一辈子的，没人会看你的电器是西门子的还是neff的，很多人没准在家都不开火的。你只要提供个厨房，对大多数租你这类房子的人来说都足够了。宜家完全够用。投资那么高回收都不好回收。 这还用问，当然是朝内的了，面积也大，又朝南 亚力山大 发表于 2020-1-28 11:07
这还用问，当然是朝内的了，面积也大，又朝南
朝南是朝南，但早上会被其他几栋房子挡了，只有中午才会有太阳。户型是比较大，但也只适合一个人住，租金会比较贵。有点尴尬 用脚都想得出，买三楼二居室的。 租給外國人，沒人在乎，有地方住就ok，看外國人的比例了 好冷 发表于 2020-1-28 11:59
租給外國人，沒人在乎，有地方住就ok，看外國人的比例了
外国人你指德国人还是其他的？ 朝内阳台在这种情况下没太多意义，毕竟周围有遮挡而且视野不好。
这种2zimmer的新房，对于投资者来说，自然是面积越小越好，毕竟租金在那，多11万投资未必有更好收益。
另外楼主最好看看你的zielgruppen是哪些人？重点是针对上班单身族还是学生？前者可能对价格不那么敏感如果你这个城市确实很难找房子。后者的话，肯定选小一点的。
至于临街这个问题，我觉得不是太大问题。但是这个卧室没有门关着感觉好别扭。。。 临街在出租房上不算大问题，但是35平太小了！你要看你打算租给谁。是租给单身高薪收入稳定的还是租给学生。如果想以后挑好点的租客，两居室51平要比35平好的多。 kidkudo 发表于 2020-1-28 13:22
朝内阳台在这种情况下没太多意义，毕竟周围有遮挡而且视野不好。
这种2zimmer的新房，对于投资者来说， ...
多谢建议。主要是针对单身人士或者稍微能承担得起租金的学生。那边在主火车站边上，门口就是地铁和轻轨。地点觉得是比较好的。所以租金会比较高。预估至少17一平米。面积大的话冷租就会比较贵了，暖租带家具就得至少小一千了，担心租客不好找；面积小就担心房客流动性太大。当然可以签至少租一年的合同。房子隔墙是个问题。到时候打算直接封上装个门。 小的好出租出去吧？ 本帖最后由 kidkudo 于 2020-1-28 18:42 编辑
mumuyumutou 发表于 2020-1-28 14:07
多谢建议。主要是针对单身人士或者稍微能承担得起租金的学生。那边在主火车站边上，门口就是地铁和轻轨。 ...
如果兼顾考虑学生，那肯定是小的好租，尤其是新房租金较高的情况下。现在学生单人承受极限，基本800欧一个月顶天了。租金超过一定水平，很多人会考虑老房。当然你房子带停车位话，那是绝对加分点。老城停车是老大难问题，这个车位租金一个月都不少。单身上班族有车的，会考虑这点。
大的那个阳台虽然面积减半但估计也得有个3-4平左右，这样你的实际居住面积也就47，8左右。多的面积好处是可以放饭桌和其他柜子，diele也有一点余地。建议观察下类似面积的房子是否好租（可以自己装做租客去看看，打听）然后算算回报率。
至于流动性，有利有弊。利就是你可以随时调整房租，弊当然就是费神费力，而且房子折旧会比较快。最少一年合同是可以的，大部分刚找到工作的人落脚第一年肯定是不在乎房租的（还有公司搬家补贴）。第二年开始就要算算账了。
最后一个建议就是厨房在有限预算范围内尽量装好点，很能吸引租客。{:9_504:}
买小的吧，租给学生。毕竟差11万呢。这得多少年才能收回啊……多出的11万，就是每个月多收1000欧租金都要10年才能收回多投的钱…… rose122333 发表于 2020-1-28 16:01
小的好出租出去吧？
那边一般都是求大于供的 kidkudo 发表于 2020-1-28 18:36
如果兼顾考虑学生，那肯定是小的好租，尤其是新房租金较高的情况下。现在学生单人承受极限，基本800欧一 ...
嗯，你说的很对。朝内的阳台面积确实比较大。抛去阳台的话室内面积差不多44.8平米。你觉得有必要买个车位，即使是买朝外的35平米的房子？地下车库的车位价钱2万5，是那种duplex的。厨房的话如果装neff这个牌子的电器，算好的吗，还是得西门子啥的。 本帖最后由 mumuyumutou 于 2020-1-28 20:03 编辑
maidongxidemao 发表于 2020-1-28 18:49
买小的吧，租给学生。毕竟差11万呢。这得多少年才能收回啊……多出的11万，就是每个月多收1000欧租金都要10 ...
哈哈，你前后评论不一致哦。买贵的话估计每个月得在租金的基础上补个1，2百的。 mumuyumutou 发表于 2020-1-28 20:01
哈哈，你前后评论不一致哦。买贵的话估计每个月得在租金的基础上补个1，2百的。
看你说的那么多，50平一个月租金1000欧都怕多，那就说明市场没有那么火，就买小的好了。感觉现在买投资房不是特别好的时机。不过这个仁者见仁了。 买新房只为了出租，怀疑你能收回来钱不，如果再加11万那就更悬了。在你一头热的只想着买哪一个的时候，也可以考虑下，是不是不买更划算。
相对而言，临街的那个以后不好卖，没车位更不好卖。但是临街的它面积小，按照mietspiegel小于40平的每平租金价格上限是和大于40平的不一样的。虽然现在很多地方也不看mietspiegel价格，但今天在德国轰轰烈烈的限制租金运动中都是隐患。由于mietspiegel限制的问题，现在最好都是全家具，因为全家具的房租不参考mietspiegel，目前还没有相对法律的灰色地带。
如果你们那边Pendler 比较多，一个模式就是提供全套家具，简装加车位。这样可以买35平的。对于真正需要的人还是很有吸引力的。我公司附近租的就是这样的房子。厨房只有小冰箱炉灶排烟机和微波炉。洗碗机烤箱不配。这样会便宜很多。有需要可以自己买个桌式洗碗机。对Pendler 来说微波炉够了。但是这种模式缺点就是人员流动高，空房率高。我住那里是专业公司管理的，但是固定大概10%的空房率。不过租金可以稍高，因为普通租一套大的不带家具也要那么多钱。所以你想出租也要做做市场调研。现在以租养贷不是特别好的模式，德国也不是随便买套房出租就可以干收钱。现在房价那么高，投资要谨慎。 maidongxidemao 发表于 2020-1-29 10:24
如果你们那边Pendler 比较多，一个模式就是提供全套家具，简装加车位。这样可以买35平的。对于真正需要的人 ...
嗯，多谢你的建议。非常感谢 本帖最后由 kidkudo 于 2020-1-29 13:39 编辑
mumuyumutou 发表于 2020-1-28 19:59
嗯，你说的很对。朝内的阳台面积确实比较大。抛去阳台的话室内面积差不多44.8平米。你觉得有必要买个车位 ...
neff和西门子一样的机芯，控制。有些小设计不一样而已，本质没区别。
楼上说的对，厨房电器没必要花太多钱（但是质量要还可以），厨房外观装好看点就行。这个面积弄个2000左右厨房就行了。你这个只用装一面墙，微波炉必须要（也不贵）洗碗机看情况。说白了，还是看你的租户群定位。
车位值得投资的，就算以后卖，也是直接卖这个价，不亏。租客不要你还可以出租不是。
买新房投资的性价比很低的，因为现在新房的价格很高了。只能寄希望于房子升值 老实说，现在不如投资股市基金。以前一账户，随便买了点基金，中间啥都没干，就扔那，四年后一算2%的年收益，欧洲的理财产品。今年股票都在涨。要是有闲钱，又不太多，买基金也不错。何必去买个房子出租给自己找事…… kidkudo 发表于 2020-1-29 13:37
neff和西门子一样的机芯，控制。有些小设计不一样而已，本质没区别。
楼上说的对，厨房电器没必要花太 ...
嗯，明白了。停车位的话觉得有点鸡肋，是那种Dreifachverschiebeparkersysteme。 堇色 发表于 2020-1-29 15:51
我觉得买哪套完全看当地市场，地段是否抢手，租客群体是什么人；作为投资房划不划算是另一个话题，如果楼主 ...
确实是。两套房租收益率都挺高，都能较快的租出去。最后看的就是租给谁了。朝外的话估计只能租给学生或者刚入职场的新人。朝内的话可以租给手头稍微宽裕一点，同时又想住老城边上的上班族。 堇色 发表于 2020-1-29 15:51
我觉得买哪套完全看当地市场，地段是否抢手，租客群体是什么人；作为投资房划不划算是另一个话题，如果楼主 ...
正解，尽量0首付，以租养贷。
然后期盼房子继续涨价 朝内的肯定性价比高啊，一般一家三口都够用了，或者二人合租！
如果资金够的前提 租客才不管你户型呢，租金才是考虑的
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