请教特殊租客问题
大家好，萍聚上高人多，上来请教一下特殊租客的潜在风险问题。先谢过了！我们买了一套公寓，打算出租。受疫情影响，目前没有太多靠谱的潜在租客供我们选择。现在有一对巴西年轻夫妻想租我们公寓。他们去年5月刚来到德国，老公在一家跨国企业的德国分公司工作，拿的蓝卡；老婆是拿家团过来的。去年底，他们在德国生了个宝宝，宝宝是德国籍。这家老公工作还行，今年3月中刚转成无限期合同，他的净工资加上夫妻两人的“父母金”负担我们出租公寓的暖租后，应该也够他们三口之家的开销。他们打算长期留在德国，所以打算长租。
这家老公的工作合同，过去6月的工资单，还有4月1号前的shufa我们都看过了，没有问题。但是他的蓝卡四月底马上就过期了，本来跟外管局约了三月份去延，结果因为疫情，外管局不办公了，让他网上申请，他又邮件联系了外管局，发了材料，外管局最后的回复是他的蓝卡在4月底后还有效。以上和外管局的邮件记录，他也应我们要求发给我们了。
我们现在有点担心的是，如果他的工作出现什么问题交不出房租，因为他们有小宝宝，在“elternzeit", 属于弱势群体？我们是不是不能强制让他们搬出去？或者因为他们在“elternzeit"，如果他们有什么违背合同的行为，我们作为房东也拿他们没有办法？
我们确实手上没有其它更好的选择，所以如果风险可控的话，还是想把房子租给他们。太没有经验了，请大家帮忙分析一下。谢谢！！！祝大家疫情期间都健康，平安，顺利。
maidongxidemao 发表于 2020-4-9 12:19
我以前在另个板上就说过，租房不是那么容易的事情，找租客很麻烦，所以才有中介这个职业。我们不出租，有 ...
我是楼主 我回来了 谢谢你一直回我的贴 分享你的意见
同意你的观点 我们的房子不便宜 这是不抢手的最主要原因 二来我们是新房 房子里面的东西都是很好的配置 租客有的时候对于价格的敏感度高于质量吧 所以一些低价老房子相对更好租
我们的价格也是当时比较了周围同等情况的房子的价格定的 其实如果有质量高的稳定的租客 我们也不在乎降一点价 但是实操里面 我感觉即使在广告里面降一点价 也不一定就能立竿见影吸引更多潜在租客 反而让更多看过房子在观望的人来大刀阔斧跟我砍价
疫情对目前租房也挺有影响的 许多人不能出门看房 市场上也因为各种各样的原因出现了更多房源
以巴西家庭的条件确实是很难租到德国人的房子或者抢手的房子。等他以后在德国稳定了，也可以找其它的房子。我们也是外国人，我是感觉他人不错，挺努力的，所以在风险可控的情况下，还是愿意试一下。
匿名者 发表于 2020-4-9 10:50
人情上，道义上是挺难的。但是我看相关法律，只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
疫情 ...
只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
答：不一定，反正很复杂，我本人自己亲身经历。
前几年一月份我们买了第一套公寓打算自己住，买之前跟租客沟通过如果我们买下他们能不能搬走。他们私底下答应只要我们买了，他们立马去找房搬走。
后来等我们买房手续都办好了后，我们就发了一封kun信说明自住要求他们年底前搬走。
这时候他们耍赖了，私底下跟我们说只要我们给他们三万欧立马搬走去亲戚家挤一挤，不然你们是赶不走我们的，因为我们带四个小孩而且我可以说找不到房。你们奈何不了我们。（土人夫妻带四个十岁左右孩子，靠政府哈兹4过日子）。他们还把我们kun信拿给jobcenter里的人看，并且让jobcenter里的人出钱出面找律师回信给我们。
内容大概是说这家人在这里住了八年了，而且房租都有准时交，你们无权赶走他们，你们有什么理由要自住。
我们后来自己也找了律师，然后律师就说我们kun的信写的不正确，不能简单写我把你kun掉因为我要自住，你内容里要写明为什么要自住，为什么比他们更需要这套房子等等。还说如果我们还有一套房的话就不可以赶。
然后律师就帮我们写了一封kun信，内容很详细就是说我们这是第一套房子，两夫妻辛辛苦苦赚钱买的房。不是拿来做投资，你们有四个小孩但是都十来岁了而我当时人家里也有一个刚出生的婴儿。而且我当时人上班地方离的很近，走路去上班都可以。这样我当时人就可以省很多的开销等等。
一直这样双方律师信写来写去，一直拖了九个月后我们这方律师才决告上法院。因为他们在这租了八年以上了那么就有九个月的时间去搬。 我们律师等这九个月后他们还没走才告上法院。
后来经过双方律师协调我们支付了他们三千欧后才搬走的。
所以说如果你还有一套房子那么你无权赶走租客，除非某种情况比如没有交房租。
这样的绝对不行。你的问题是不想让房子空着，那么可以短租，不管在哪里，短租可总是有的。 单间的月租金为30-40欧元/平米。租客最好为实习的学生：
https://www.wg-gesucht.de/
https://www.dolc.de/forum.php?mod=forumdisplay&fid=14
这样你就可以慢慢地找具有以下特点的长租客了：
1. 夫妻
2. 生物德国人
3. 高学历
4. 高工资
5. 1-2小孩
条件可以下降到以下最低，你自己斟酌：
1. 单身
2. 穆斯林或者德国新纳粹
3. 小学文化程度
4. 失业（由国家提供生活费）
5. 3个小孩以上。
个人看法，仅供参考。 Sky23 发表于 2020-4-6 09:32
这样的绝对不行。你的问题是不想让房子空着，那么可以短租，不管在哪里，短租可总是有的。 单间的月租金为3 ...
非常感谢分享您的意见还有学生合租的网站。
我们是一套房子整租，而且不带家具，所以短租给学生或者其他人比较困难。
这个家庭里面的巴西老公工作其实不错，一个月净收入加上夫妻双方的父母金能有3600欧左右。跟他见过一次面，有一些邮件交流，他英文不错，行文有逻辑，问题答在点子上，人也和善。他19年5月才过来，他都不会德语，现在在疫情期间公司还愿意给他换成无限期合同，我们觉得他的公司对他还是很认可的。他拿的蓝卡，外管局也同意延长蓝卡，我们想应该学历也不错。
我们的房子也有德国人来看，德国人太挑剔了，从厨房颜色挑剔到阳台光要从哪个方向照进来。我们反倒是担心出租期间，德国人会各种挑毛病让我们三天两头上门解决问题。
我们对风控的底线就是，如果发现巴西家庭不按期交租或者有其它违反合同的行为，我们不会收不回房子就行。
我觉得还可以， 这种高学历的外国人不会象拿低保的德国人那么难缠。 不过最好的找公务员，没有失业的危险。 hahaxixi 发表于 2020-4-6 14:10
我觉得还可以， 这种高学历的外国人不会象拿低保的德国人那么难缠。
哈哈，我也觉得。高素质的外国人反而比德国人更努力，更珍惜机会。
公务员不好找啊，哎。
Elternzeit 确实很难赶走，再说现在不是规定因为疫情无法支付房租的房主不能kun。
你们要是不急着出租可以等一个月，要是急着租，又没有其他选择，也只能选他们了。他公司是否实行Kurzarbeit?两个人加上儿童金父母金才3000多欧，这收入就那么回事吧。 hackvae 发表于 2020-4-9 03:13
Elternzeit 确实很难赶走，再说现在不是规定因为疫情无法支付房租的房主不能kun。
人情上，道义上是挺难的。但是我看相关法律，只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
疫情拖欠租金的条款目前只适用于4-6月，他们会从6月1号起租，交钥匙前肯定要先交3个月冷租，所以也算是这段特殊时期也保证。当然如果疫情持续延续下去，就不好说了，但是这个风险租给谁都没有办法避免。
maidongxidemao 发表于 2020-4-9 09:16
你们要是不急着出租可以等一个月，要是急着租，又没有其他选择，也只能选他们了。他公司是否实行Kurzarbeit ...
他们6月1号起租，一个月的时间我们可以等。不知道大家情况怎么样，我们从2月中开始放出广告，每周都要安排人来看房，时间上消耗也挺多的，广告放在平台上每个月也都是新的费用，关键是多等了一个月，也不知道就会不会遇到比他们更好的租客。不知道一般2-3个月才能把房子租出去是正常，还是因为疫情影响？
这段时间安排看房也有些情感上的消耗吧，有不少人过来看的时候表现得非常喜欢我们的房子，回去以后又说在等其它房子；还有一个人表现得很有兴趣，说回去发材料给我们审核，结果等了好久都不发，我们就问了一句，结果人家就说你们房子这不好，那是减分项，把租金砍了一大刀，说这个价你要是租给我们，我们就租。林子大了，什么人都有吧。。。
kurzarbeit是个好问题，我去问一下巴西家庭。谢谢你！
匿名者 发表于 2020-4-9 11:26
他们6月1号起租，一个月的时间我们可以等。不知道大家情况怎么样，我们从2月中开始放出广告，每周都要安 ...
我以前在另个板上就说过，租房不是那么容易的事情，找租客很麻烦，所以才有中介这个职业。我们不出租，有个邻居要租我们的车库被我们据了，就是觉得回报太低不抵付出。我们当时找房也是由着我们挑的，可以选的房源很多。都是我们据房东，据的原因也只要是价钱。我不知道你们房子什么状态租金多高，不过一般要是房子好价钱合理肯定很快就租出去了，要这么长时间可能也是因为价格高了，你们找到的这个租客没准也是因为收入不稳定或者外国人的原因找不到别的……要我说，租房最重要的是稳定的租金收入我说的等是暂时不出租，等一个月再出租 hackvae 发表于 2020-4-9 20:52
只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
答：不一定，反正很复杂，我本人自己亲身经历。
晕倒，这都可以……所以才说德国当啥别当房东……然后法律险一定要买 hackvae 发表于 2020-4-9 20:52
只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
答：不一定，反正很复杂，我本人自己亲身经历。
买房前做功课，首要的几条之一就是不买带租客的吧。一般带租客的比较便宜，中间的差价就当交学费了
maidongxidemao 发表于 2020-4-9 22:57
晕倒，这都可以……所以才说德国当啥别当房东……然后法律险一定要买
“当啥别当房东”，你这一个例子就盖棺定论了，👍
maidongxidemao 发表于 2020-4-9 12:19
我以前在另个板上就说过，租房不是那么容易的事情，找租客很麻烦，所以才有中介这个职业。我们不出租，有 ...
你这是哪个城市，我们这及周边大城市都是房东挑房客。你这种房源多 租房少的地方本来就不适合投资吧
匿名者 发表于 2020-4-10 00:35
你这是哪个城市，我们这及周边大城市都是房东挑房客。你这种房源多 租房少的地方本来就不适合投资吧
房东挑租客租客也挑房东，好房子俏好租客也俏，哪有一概而论的。房子租不出不就那么点原因吗？同样房子找不到也就那么点原因。同样的房子1000欧一个月和500欧一个月的价格吸引的租客数量肯定不一样。房子肯定能租出去就是时间问题，但是你空几个月可能一年的租金差都回来了，这个账得自己算。 maidongxidemao 发表于 2020-4-10 10:40
房东挑租客租客也挑房东，好房子俏好租客也俏，哪有一概而论的。房子租不出不就那么点原因吗？同样房子找 ...
我是楼主
对，道理我明白。我们是新房第一次出租，如果第一次价格就定低了，以后就再想起来就难了。我们现在也还在租房子住，正在考虑要不要自己搬过去住得了。虽然少了一些税收上的优势，搬家也麻烦，但是毕竟所有租客不敏感的质量/生活体验优势都自己来享受得了，心情好了，多活几年也是好的{:8_491:}
hackvae 发表于 2020-4-9 20:52
只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
答：不一定，反正很复杂，我本人自己亲身经历。
我是楼主 谢谢你分享你的经历
真是什么人都有啊harz4的老赖确实是到哪儿都难搞 你们在买房前就知道他们领harz4吗？好在你们这个事情最后还是解决了，希望你们现在住得顺心。
我刚查了一下巴西家庭理论上也有权利领harz4 背脊一凉。。。理论上说，如果巴西家庭稳定支付我房租，我是不打算收回我房子的。我在合同里也会明确写上去，如果连续2个月不交房租，我有权fristlos让他走。他发给我了他的工作合同还有外管局联系人的联系方式，他想在德国定居，还是应该夹着尾巴老老实实做人的，在特殊情况下，我会联系他的工作单位还有外管局，当然这种事情都是防君子不防小人的。。。
收益和风险并存的。
我们这出租一般两三周搞定，我喜欢的房客，外派的，有学历的年轻人。 别看不起领救济， 有种是政府付房租的，德国房东最喜欢。 实际上德国出租比国内出租简单多了，国内的房客才叫JP。 这应发房版去吧…
也在租房，租金满意，选择了双方都工作无孩的小夫妻，虽然两个人想养狗，但也ok了…
一般2周就搞定了，除非房子和lage特别差，都蛮好租的呀。
最好还是bio德国人，比较了解这里的打扫卫生、通风、邻里相处等等…… maidongxidemao 发表于 2020-4-9 22:57
晕倒，这都可以……所以才说德国当啥别当房东……然后法律险一定要买
房东的法律险超级超级贵，才拿到angebot…1000-2000欧一年 匿名者 发表于 2020-4-15 23:03
我是楼主
对，道理我明白。我们是新房第一次出租，如果第一次价格就定低了，以后就再想起来就难了。我 ...
房租无所谓呀，可以定indexmiete的…或者合同约定两年一涨。几年就涨上去了。
我们也是新房出租，成功租出小区最高单价。经验所谈：如果自己也在租房，最好自住，不然税务上非常不划算！！
hahaxixi 发表于 2020-4-16 10:35
收益和风险并存的。
我们这出租一般两三周搞定，我喜欢的房客，外派的，有学历的年轻人。
我也是，跟年轻人打交道不累。最不喜欢的是中年女性，没有歧视的意思，就是中年女性普遍比较精明，作为房东亚历山大。
我们房子其实厨房装好也就3周，前面虽然开放看房，但是厨房没有装好。厨房装好以后，疫情就严重了。。。也是影响因素之一吧。
若叶花风吹雪 发表于 2020-4-16 11:25
这应发房版去吧…
也在租房，租金满意，选择了双方都工作无孩的小夫妻，虽然两个人想养狗，但也ok了…
熟人比较多，只有姐妹版可以匿名，哈哈😄
而且姐妹版高人也多。
你们是疫情期间租出去的吗？房客是马上或者近期就可以起租的吗？
我们感觉受疫情影响挺大的。还是一些人过来看，但是现在的房子没有kun，就需要隔比较久才能入住。。。
若叶花风吹雪 发表于 2020-4-16 11:30
房租无所谓呀，可以定indexmiete的…或者合同约定两年一涨。几年就涨上去了。
我们也是新房出租，成功 ...
恭喜恭喜！
我们定的价在当地同类里面属于在正常区间内，但是区间内偏高的。房子也不小，所以因为这个价格就限制了一批房客。能出得起这个价格的，也都是有比较高要求的。我们也想过用index，但是不知道具体操作会不会特别麻烦，如果房客比较较真，需要找当地mietespiegel 作依据什么的， 感觉会是个可能扯皮的点。加上感觉index是那种一开始低于市场价格才能涨价涨回去的，我们不是属于这种情况。
能讲一下为什么自己自住反而税收好吗？我们一直的认识是，买方以后出租又付房贷的情况下，税收比较有好处。
匿名者 发表于 2020-4-25 19:41
恭喜恭喜！
我们定的价在当地同类里面属于在正常区间内，但是区间内偏高的。房子也不小，所以因为这个 ...
疫情影响绝对有的！但wohnung比较好租。
反正价格是市场决定的，过分高也租不出去啊，和周围差不多就行了。毕竟是长期的事，只要房客省心，一开始房租少点完全没什么。
index挺好算的，而且你也不是每年必须涨。也可以书面保留涨的权利，但暂时不涨。过几年再一起涨。房客好的话，少涨点也无所谓。
如果你自己还在租房的话，把这房出租不划算。因为租房收益你要交税，（除非你是全贷款利息很高）而你自己住出租房却不能抵税。所以自住更好！
匿名者 发表于 2020-4-25 19:41
恭喜恭喜！
我们定的价在当地同类里面属于在正常区间内，但是区间内偏高的。房子也不小，所以因为这个 ...
我估计你们是完全靠租金来抵月供，所以对租金要求比较高。但是其实首先这种模型并不能完全抵掉所有的费用，自己出一点当投资也不是不可接受的。你的租金过高，就只能吸引那些暂时找不到房子的人，后者只作为过度的。他们住一段时间找到更好的没准就搬走了。这样你又要重新找房客，会很麻烦的。其实真的，作为房东，每个月多一百少一百不是大问题，但是一旦租金断档或者总是要重新找房客，就会让你的收入大幅下降。比如说如果你的房租是1000欧，如果两个月拿不到租金，那就是2000 欧，那可以够你每个月少收近200欧的租金。而且并不是好的房客就一定要租贵的。谁的钱都不是大风刮来的，物美价廉的谁都想要。另外确实大房子不好出租，哪怕相对每平方米价格低，但是总价还是很高，又不打算住一辈子，当然便宜还是有优势的。其实大部分租房的人还是都是临时的，大部分人住一阵子就自己买房了。反正我身边同事只要有家的，都是自住房。倒是年轻单身的很多租房子住。别被德国的统计数据骗了。
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