请教特殊租客问题
大家好，萍聚上高人多，上来请教一下特殊租客的潜在风险问题。先谢过了！我们买了一套公寓，打算出租。受疫情影响，目前没有太多靠谱的潜在租客供我们选择。现在有一对巴西年轻夫妻想租我们公寓。他们去年5月刚来到德国，老公在一家跨国企业的德国分公司工作，拿的蓝卡；老婆是拿家团过来的。去年底，他们在德国生了个宝宝，宝宝是德国籍。这家老公工作还行，今年3月中刚转成无限期合同，他的净工资加上夫妻两人的“父母金”负担我们出租公寓的暖租后，应该也够他们三口之家的开销。他们打算长期留在德国，所以打算长租。
这家老公的工作合同，过去6月的工资单，还有4月1号前的shufa我们都看过了，没有问题。但是他的蓝卡四月底马上就过期了，本来跟外管局约了三月份去延，结果因为疫情，外管局不办公了，让他网上申请，他又邮件联系了外管局，发了材料，外管局最后的回复是他的蓝卡在4月底后还有效。以上和外管局的邮件记录，他也应我们要求发给我们了。
我们现在有点担心的是，如果他的工作出现什么问题交不出房租，因为他们有小宝宝，在“elternzeit", 属于弱势群体？我们是不是不能强制让他们搬出去？或者因为他们在“elternzeit"，如果他们有什么违背合同的行为，我们作为房东也拿他们没有办法？
我们确实手上没有其它更好的选择，所以如果风险可控的话，还是想把房子租给他们。太没有经验了，请大家帮忙分析一下。谢谢！！！祝大家疫情期间都健康，平安，顺利。
maidongxidemao 发表于 2020-4-9 12:19
我以前在另个板上就说过，租房不是那么容易的事情，找租客很麻烦，所以才有中介这个职业。我们不出租，有 ...
我是楼主 我回来了 谢谢你一直回我的贴 分享你的意见
同意你的观点 我们的房子不便宜 这是不抢手的最主要原因 二来我们是新房 房子里面的东西都是很好的配置 租客有的时候对于价格的敏感度高于质量吧 所以一些低价老房子相对更好租
我们的价格也是当时比较了周围同等情况的房子的价格定的 其实如果有质量高的稳定的租客 我们也不在乎降一点价 但是实操里面 我感觉即使在广告里面降一点价 也不一定就能立竿见影吸引更多潜在租客 反而让更多看过房子在观望的人来大刀阔斧跟我砍价
疫情对目前租房也挺有影响的 许多人不能出门看房 市场上也因为各种各样的原因出现了更多房源
以巴西家庭的条件确实是很难租到德国人的房子或者抢手的房子。等他以后在德国稳定了，也可以找其它的房子。我们也是外国人，我是感觉他人不错，挺努力的，所以在风险可控的情况下，还是愿意试一下。
匿名者 发表于 2020-4-9 10:50
人情上，道义上是挺难的。但是我看相关法律，只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
疫情 ...
只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
答：不一定，反正很复杂，我本人自己亲身经历。
前几年一月份我们买了第一套公寓打算自己住，买之前跟租客沟通过如果我们买下他们能不能搬走。他们私底下答应只要我们买了，他们立马去找房搬走。
后来等我们买房手续都办好了后，我们就发了一封kun信说明自住要求他们年底前搬走。
这时候他们耍赖了，私底下跟我们说只要我们给他们三万欧立马搬走去亲戚家挤一挤，不然你们是赶不走我们的，因为我们带四个小孩而且我可以说找不到房。你们奈何不了我们。（土人夫妻带四个十岁左右孩子，靠政府哈兹4过日子）。他们还把我们kun信拿给jobcenter里的人看，并且让jobcenter里的人出钱出面找律师回信给我们。
内容大概是说这家人在这里住了八年了，而且房租都有准时交，你们无权赶走他们，你们有什么理由要自住。
我们后来自己也找了律师，然后律师就说我们kun的信写的不正确，不能简单写我把你kun掉因为我要自住，你内容里要写明为什么要自住，为什么比他们更需要这套房子等等。还说如果我们还有一套房的话就不可以赶。
然后律师就帮我们写了一封kun信，内容很详细就是说我们这是第一套房子，两夫妻辛辛苦苦赚钱买的房。不是拿来做投资，你们有四个小孩但是都十来岁了而我当时人家里也有一个刚出生的婴儿。而且我当时人上班地方离的很近，走路去上班都可以。这样我当时人就可以省很多的开销等等。
一直这样双方律师信写来写去，一直拖了九个月后我们这方律师才决告上法院。因为他们在这租了八年以上了那么就有九个月的时间去搬。 我们律师等这九个月后他们还没走才告上法院。
后来经过双方律师协调我们支付了他们三千欧后才搬走的。
所以说如果你还有一套房子那么你无权赶走租客，除非某种情况比如没有交房租。
这样的绝对不行。你的问题是不想让房子空着，那么可以短租，不管在哪里，短租可总是有的。 单间的月租金为30-40欧元/平米。租客最好为实习的学生：
https://www.wg-gesucht.de/
https://www.dolc.de/forum.php?mod=forumdisplay&fid=14
这样你就可以慢慢地找具有以下特点的长租客了：
1. 夫妻
2. 生物德国人
3. 高学历
4. 高工资
5. 1-2小孩
条件可以下降到以下最低，你自己斟酌：
1. 单身
2. 穆斯林或者德国新纳粹
3. 小学文化程度
4. 失业（由国家提供生活费）
5. 3个小孩以上。
个人看法，仅供参考。 Sky23 发表于 2020-4-6 09:32
这样的绝对不行。你的问题是不想让房子空着，那么可以短租，不管在哪里，短租可总是有的。 单间的月租金为3 ...
非常感谢分享您的意见还有学生合租的网站。
我们是一套房子整租，而且不带家具，所以短租给学生或者其他人比较困难。
这个家庭里面的巴西老公工作其实不错，一个月净收入加上夫妻双方的父母金能有3600欧左右。跟他见过一次面，有一些邮件交流，他英文不错，行文有逻辑，问题答在点子上，人也和善。他19年5月才过来，他都不会德语，现在在疫情期间公司还愿意给他换成无限期合同，我们觉得他的公司对他还是很认可的。他拿的蓝卡，外管局也同意延长蓝卡，我们想应该学历也不错。
我们的房子也有德国人来看，德国人太挑剔了，从厨房颜色挑剔到阳台光要从哪个方向照进来。我们反倒是担心出租期间，德国人会各种挑毛病让我们三天两头上门解决问题。
我们对风控的底线就是，如果发现巴西家庭不按期交租或者有其它违反合同的行为，我们不会收不回房子就行。
我觉得还可以， 这种高学历的外国人不会象拿低保的德国人那么难缠。 不过最好的找公务员，没有失业的危险。 hahaxixi 发表于 2020-4-6 14:10
我觉得还可以， 这种高学历的外国人不会象拿低保的德国人那么难缠。
哈哈，我也觉得。高素质的外国人反而比德国人更努力，更珍惜机会。
公务员不好找啊，哎。
Elternzeit 确实很难赶走，再说现在不是规定因为疫情无法支付房租的房主不能kun。
你们要是不急着出租可以等一个月，要是急着租，又没有其他选择，也只能选他们了。他公司是否实行Kurzarbeit?两个人加上儿童金父母金才3000多欧，这收入就那么回事吧。 hackvae 发表于 2020-4-9 03:13
Elternzeit 确实很难赶走，再说现在不是规定因为疫情无法支付房租的房主不能kun。
人情上，道义上是挺难的。但是我看相关法律，只要是房主自己要住，就有理由强制要求租客搬出去？
疫情拖欠租金的条款目前只适用于4-6月，他们会从6月1号起租，交钥匙前肯定要先交3个月冷租，所以也算是这段特殊时期也保证。当然如果疫情持续延续下去，就不好说了，但是这个风险租给谁都没有办法避免。
maidongxidemao 发表于 2020-4-9 09:16
你们要是不急着出租可以等一个月，要是急着租，又没有其他选择，也只能选他们了。他公司是否实行Kurzarbeit ...
他们6月1号起租，一个月的时间我们可以等。不知道大家情况怎么样，我们从2月中开始放出广告，每周都要安排人来看房，时间上消耗也挺多的，广告放在平台上每个月也都是新的费用，关键是多等了一个月，也不知道就会不会遇到比他们更好的租客。不知道一般2-3个月才能把房子租出去是正常，还是因为疫情影响？
这段时间安排看房也有些情感上的消耗吧，有不少人过来看的时候表现得非常喜欢我们的房子，回去以后又说在等其它房子；还有一个人表现得很有兴趣，说回去发材料给我们审核，结果等了好久都不发，我们就问了一句，结果人家就说你们房子这不好，那是减分项，把租金砍了一大刀，说这个价你要是租给我们，我们就租。林子大了，什么人都有吧。。。
kurzarbeit是个好问题，我去问一下巴西家庭。谢谢你！