求助意见！马上要签Notar了，可是这样的开发商能相信吗
本帖最后由 cx6699gxl 于 2020-8-7 14:22 编辑我们看重了一套双拼，是期房，和建筑商约谈了3次，开发商不是大开发商，是一个说是有70年历史的本地 Baugenossenschaft。。其中有一些问题，求助大家的意见，这样的情况是比较普遍的，还是我们的开发商有大问题，
1. Baubeschreibung 只有短短的几页，有很多错误，很多都没有写很细致。我们提出并要求改正的，很不情愿，但是改了。但是仍然很多不明确的，因为我们看了他们正在建的房子，觉得质量挺好的，所以也懒得较真了
2. 交房时间要2年之后，并且无法给出开工时间。一直和我们提corona事情很不确定。交房时间这么远，我们现在贷款要支付大概1年的Bereitstellungszins。我们原来想到的是加上合同条款，Baugehmigung下来之后14个月交房，这样我们Baugehmingung下来再去贷款，被拒绝说14个月做不完，最少18个月。
3. 我们提出阶段性Gutachter来验收，如果验收不成功拒绝付款，并且Gutachten的费用他来支付，被拒绝。说如果我们的Gutachter说质量不行，我们可以不付款，到时候去法院告我们，还是有专业人士来裁决到底质量合格不...我只能无语
4. 我们提出因为我们支付Notar的费用，是否我们可以自己找Notar，被拒绝
整个就是我们提出什么就是被拒绝，非常强硬，一副你不买有人买的态度，还说我们是最难搞的客户。我们以上条款都是律师付费给出的建议，可是他都拒绝。我们想过了，如果房子造出来有些小毛病我们也忍了，可是是这样的开发商会不会可能有大问题，大事上扯皮？
谢谢大家的建议
被拒绝很正常，现在是卖方市场，如果是地段很好的房，开发商更懒得跟你谈条件，你不买，后面还有一堆人买。他早晚卖得出去。
如果开发商本身口碑好，就不用纠结了，毕竟是否有问题，很大程度上看RP了…… 跟开发商就是这样的问题，所以在另外一个板上我说了找律师看合同其实最后用处不大。交房时间确实是很多开发商的问题，你们不能跟他们商量第一笔费用降低到可以自己支付的比例吗？我们就这样跟我们的公司谈的。第一笔钱我们只付了2万欧，然后等开始盖房之前付少的那部分加上第二笔费用，这样可以晚点开始贷款。一般第一笔都是5%左右，不过我们只是盖房费用，地皮已经买下来了 本帖最后由 mierbach 于 2020-8-5 21:49 编辑
1 Baubeschreiung 这个不好说，各个公司不一样。
2 开工时间不确定很正常，但是尽量要明确的交房期，明确到XX年XX月。以及逾期补偿额。交房期2年很正常，多交1年利息也很正常。
3 没有必要。又贵又耽误工期。
4 完全不可能的事情。
总而言之，所有的这些都是正常的，而且对买方不利的，但是现在是卖方市场，没办法。而且开发商不是私人卖家，条款商议好之后再拟的合同，开发商的合同都是统一根据自己利益起草的，绝对不可能为了一家，更改里面的条款。即使换其他开发商，除了2可能稍微有点余地，3，4是不可能变
我不好说这家公司好不好哈，就说贷款的事儿，你这个想法风险就非常大，签Notarvertrag之后再去贷款风险非常之大，可能经济那时候会恶化导致银行收紧贷款，可能政策改变推出新的贷款条例导致你贷不到，还可能发生一些我最好不要说的事情导致你贷不到款，到时候白纸黑字你得付钱怎么办？一年的利息和这些风险比简直是渣渣，Spart nicht an der falschen Stelle! maidongxidemao 发表于 2020-8-5 21:27
跟开发商就是这样的问题，所以在另外一个板上我说了找律师看合同其实最后用处不大。交房时间确实是很多开发 ...
哎，真的是带着虔诚的心态努力学习,各种查资料，花钱找人看BB，看合同，该请的佛一个都没少，最后一个字都改不了...心好累...让我发发牢骚吧...我们也计划的是自己支付第一笔的房款，然后他Baugenehmigung下来之后我们就马上贷款,这样可以缩短一下贷款的时间...可是都说这样很有风险，第一笔款25%之后多久要第二笔25%，万一这段时间我们还没贷款下来就可以直接欢迎银行收房拍卖了... mierbach 发表于 2020-8-5 21:40
1 Baubeschreiung 这个不好说，各个公司不一样。
2 开工时间不确定很正常，但是尽量要明确的交房期，明确 ...
多谢指点！
我们第二点也有按照律师提要求，如果交房晚了要按照地区同等面积的平均房租(ortsuebliche vergleichsmiete)给我们补偿，他也不同意。说就按照账单来，我们交多少房租，交多少罚金，他就赔偿我们多少。有的合同里写的每天XX的补偿，他也不同意。而且按照账单来补偿也并没有写在合同里，他说BGB里面有相关规定不需要再写...这些也是合理的吗？ D.Rich 发表于 2020-8-5 21:43
我不好说这家公司好不好哈，就说贷款的事儿，你这个想法风险就非常大，签Notarvertrag之后再去贷款风险非常 ...
得到了博士大大的回复好鸡冻~~~白天在群里看你的理财建议，晚上看你的贷款建议~~感觉我们家大事你都参与了哈哈~~感谢感谢！
cx6699gxl 发表于 2020-8-6 09:49
多谢指点！
我们第二点也有按照律师提要求，如果交房晚了要按照地区同等面积的平均房租(ortsuebliche...
这个没什么合理不合理的，开发商的合同都是Notar根据自己的利益写的，Notar都是有专业资质的，在法律范围内肯定都是允许的。即使有条款"不合理"但是肯定100%合法。
开发商的房子，你找律师审合同，找Gutachter看房子都是费钱费力没意义的，开发商合同流程都几百套几千套做下来的，不可能为了一个顾客去改条款和流程的。实在接受不了条款，只能找其他房子，但是现在卖方市场，开发商傲娇的很，基本都是一个德性。 本帖最后由 6855698 于 2020-8-6 10:38 编辑
现在大城市，你在犹豫中，开发商已经加价卖给后面的人了。。没办法
而且现在大城市还在一直涨，1-3个月就又要重新出价，有一个房子，3个月没卖掉，挂价还加了3次，最后还是最高价卖了
本帖最后由 kidkudo 于 2020-8-6 10:47 编辑
cx6699gxl 发表于 2020-8-6 09:49
多谢指点！
我们第二点也有按照律师提要求，如果交房晚了要按照地区同等面积的平均房租(ortsuebliche...
赔偿这个东西最好还是写清楚。
如果他说了按照多少租金和利息罚金都赔偿，就把这句话写进去。
BGB是有规定但是只是一个泛泛的描述，最好还是写详细一点。
另外楼主心态放平，现在本来就是卖方市场。你提的3和4本来就不切实际，gutachter一般验房才来，notar费用本来就是你支付的，而且你没有办法自己找notar,因为开发商之前很多审批的资料也是在这个公证处公证的，资料转移很麻烦。
至于1， Bauschreibung有很多错误不知道你指什么错误？大部分建材或者设备一般只给供应商名字，具体不会说，之后会给你katalog.
至于2， 以目前状态，他确实无法给你开工时间，如果还没拿到建筑许可。一般来说haus建造很快，通常10个月就能完工，保守估计12个月。
买卖双方没有合不合理的，你提要求他不接受你可以不买，反之他也可以不卖你。
1. 你们又不是专业的，能从正建的房子看出什么，你们又不是全天24小时盯着，房子好坏只能从入住几年后的反馈去得知，即使得知，也不代表过去建的好，这个房子就好
2. 这个本身就是个风险利益的事情，你如果不想付准备金的利息，完全可以拖到最后一分钟去贷款，当然就要承担那时候贷款利息波动的风险
3你的担心是对的，不过作为卖方没必要遵守，除非是买房市场
4的意义不大，notar本身就是受法律制约的 mierbach 发表于 2020-8-6 10:04
这个没什么合理不合理的，开发商的合同都是Notar根据自己的利益写的，Notar都是有专业资质的，在法律范围 ...
是的，看似很好，但是不实用，律师肯定提出对你有益，但是不太可能实现的一些想法，不然对不起你付的律师费。Gutachter简直就是拖工期啊！ cx6699gxl 发表于 2020-8-6 09:40
哎，真的是带着虔诚的心态努力学习,各种查资料，花钱找人看BB，看合同，该请的佛一个都没少，最后一个字 ...
不会的，商量好就行。而且银行只会在你们还不上贷款的前提下才会收房子。所以我们签bauvertrag的时候没有找律师看，就自己看了一下，觉得可以接受就接受。因为网上也说了，很多时候看了也没用，人家不答应，你只有接受或者拒绝。这个市场现在是卖方市场，你不买马上一堆人等着买，购房者的利益其实并不受保护。我们找的盖房的公司也很多没有接受。我们也是开始打地基算18个月。怎么说呢，这么贵的东西，买了是基于信任。如果对诚信有怀疑了，最好别买。法律只是最后的手段，真上庭是两败俱伤的。 本帖最后由 懒懒虫 于 2020-8-6 11:31 编辑
Gutachter就算有问题也未必看得出，看不出也不会负责，除了废钱废时候没有任何好处。建房就是纯看RP，没有什么可以规避的，一个个人业余买家，还想搞过人家专业团队？走法律程序？人家那合同里全是坑，没事大家都好，有事往坑里跳的肯定得是买家啊，卖家那坑就是他挖的，他自个往里跳？期房建房凭什么比现房便宜，不就凭这个风险嘛。要么多花钱，要么扛风险，又要马儿跑又要马儿不吃草，那是不存在的。 kidkudo 发表于 2020-8-6 10:45
赔偿这个东西最好还是写清楚。
如果他说了按照多少租金和利息罚金都赔偿，就把这句话写进去。
我们的BB基本就是DHH能写成Reihenhaus， Gas供暖能写错成电供暖...门窗连供应商也没有，暖气Gas卫浴统统都没有型号牌子...也不要问房子怎么建的什么材料保暖隔热墙体多厚，问了就是一句话，反正给你达到KFW55...
今天打电话推迟了一下Notar的时间，人家特别欢快的说那我们明天就先和邻居签了...我想没用的邻居这么快就妥协了，他们德国人吹毛求疵的劲呢，不是方脑壳谨慎较真吗？
cx6699gxl 发表于 2020-8-6 15:38
我们的BB基本就是DHH能写成Reihenhaus， Gas供暖能写错成电供暖...门窗连供应商也没有，暖气Gas卫浴统统 ...
不一定是邻居妥协了吧，你也不知道邻居怎么跟建房公司私下结的什么协议 本帖最后由 kidkudo 于 2020-8-7 09:26 编辑
cx6699gxl 发表于 2020-8-6 15:38
我们的BB基本就是DHH能写成Reihenhaus， Gas供暖能写错成电供暖...门窗连供应商也没有，暖气Gas卫浴统统 ...
较真是在自己懂的地方较真啊，大部分德国人买haus都是第一次，能有什么经验，亲戚朋友给一些建议就不错了。你这个想法也太钻牛角尖了，国内还吹DB准时呢。
这个Bauschreibung是比较水，可以再问问。如果卫浴他不愿意说具体的，你问问他们在哪个Großfachhändler（代理商）做，然后去网页查他们代理的品牌就知道了。全德大型的卫浴代理商也没几个。所有开发商上都是找代理商拿货，然后找Installateur 公司安装。 你后面卫浴的SW报价也是Installateur给。
暖气Gas热源一般是菲斯曼，威能，Buderus，WOlf这几家，因为KFW对GAS设备要求很高，如果是GAS配合太阳能，就低一些。
地暖一般不会给你说供应商的。
KFW55需要给Nachweis的，不然你怎么申请贷款。
kidkudo 发表于 2020-8-7 09:23
较真是在自己懂的地方较真啊，大部分德国人买haus都是第一次，能有什么经验，亲戚朋友给一些建议就不错了 ...
他们卫浴给了我们指定代理商的联系方式，所有的产品只能从他们那里买。我们看到了Standard 的产品，一言难尽...但是如果要是换，就是建材市场好多倍的价格...而且建房公司说，就像您说的是Installateure最后报价，虽然Installateure拿货能比我们自己有个百分之几的折扣，但是他们还要在材料上加钱，安装费另算...所以可能他们最后的账单里产品价格比我们从代理商那里买还贵...我们买一个水龙头到底要被几个人加价多少啊...反正就是人家要多少钱就多少，我们就闭眼睛付钱了对吗？
至于门窗，热源他们自己还没有询价，不可能告诉我们是什么牌子...而且是太阳能配合GAS，就是你说的KFW要求不高的设备吧...这样的设备和纯GAS的有什么区别？我们当时还想开发商怎么那么好心非要给我们装两片太阳能...
反正就是在能达到KFW55的情况下怎么省钱怎么来，我们也别问详细，问了就是难搞不懂事... cx6699gxl 发表于 2020-8-7 11:39
他们卫浴给了我们指定代理商的联系方式，所有的产品只能从他们那里买。我们看到了Standard 的产品，一言 ...
基本都是这样，开发商一般指定卫浴代理商，一旦升级产品，肯定比外边的贵很多，这个点你就不必纠结了。 本帖最后由 kidkudo 于 2020-8-7 12:44 编辑
cx6699gxl 发表于 2020-8-7 11:39
他们卫浴给了我们指定代理商的联系方式，所有的产品只能从他们那里买。我们看到了Standard 的产品，一言 ...
卫浴这个，你自己去买，也很贵。Baumarkt的看似便宜，但是很多不是品牌货，质量也一般。当然你不在意另说。这本来就是暴利行业，还涉及安装问题。你要么自己买，自己请人装，责任和保修自己承担。要么就找指定安装公司，享受保修。德国就是这样啊，买房装修本来就是烧钱，一锤子买卖。
只要卫浴品牌是大的几个,诸如Grohe, Kaldewei, Laufen, Hansgrohe ,质量都没问题，关键就是造型和设计了。
KFW这个是因为政策规定的问题，鼓励你提高热源新能源比例，所以KFW根据政府要求修改了政策，今年开始纯gas热源很难拿到更高的Kfw标准，搭载了太阳能板就算有新能源，而且能从BAFA拿到补助。
而实际上，目前对于终端消费者最经济的，还是纯gas锅炉。
cx6699gxl 发表于 2020-8-6 15:38
我们的BB基本就是DHH能写成Reihenhaus， Gas供暖能写错成电供暖...门窗连供应商也没有，暖气Gas卫浴统统 ...
开发商……要求不能太高。不过我们之前看的至少价格范围是写清楚了，还有材料也写清楚了，你们这家听着不靠谱。我们之前也看过很多所谓的大公司，都不咋地。别被大公司忽悠了 本帖最后由 cx6699gxl 于 2020-8-7 14:23 编辑
maidongxidemao 发表于 2020-8-7 13:54
开发商……要求不能太高。不过我们之前看的至少价格范围是写清楚了，还有材料也写清楚了，你们这家听着不 ...
我们的根本不是大公司啊，就是一家本地建房公司，施瓦本地头蛇的感觉...和建筑师和Notar都称兄道弟的样子...总有一种他们合伙坑我们的感觉...你们写了什么的价格范围，我们就写了瓷砖地板可以选择XX欧每平米之类的...别的都没写
感觉可能是人生中花的最大的一笔钱，却不知道到底买了什么...可是不买这个买什么呢？你不买有人排队抢...
cx6699gxl 发表于 2020-8-7 14:16
我们的根本不是大公司啊，就是一家本地建房公司，施瓦本地头蛇的感觉...和建筑师和Notar都称兄道弟的样子 ...
你可以问问开发商，是否可以整个模块自己做，比如卫浴全部不要他做钱退给你，你自己找人做，我们当时3个卫浴自己做的话退3000。一般公寓是肯定不行的，自建房肯定可以的，联排双拼是有可能，我看我们这里联排Außenputz自己做都可以。
其实最关键你心态要放平啊，买房造房被人赚钱是没办法的，厨房同样是，网上500的电器，店里要卖800，太正常不过了。
这里只是可以让你选择，所以你觉得心痛。很多情况下比如80万的房子，Bemusterung叫你这里加几千，那里加几千，你会心痛死，但是他一口价如果85万甚至90万，估计一点感觉也没有。 再说国内呢，成本5万一平的房子一口价卖10万一平，你还要塞茶水费。 cx6699gxl 发表于 2020-8-7 14:16
我们的根本不是大公司啊，就是一家本地建房公司，施瓦本地头蛇的感觉...和建筑师和Notar都称兄道弟的样子 ...
我们写了牌子和每平方米价格，但是我们可以自己换牌子，只要在价格范围内，超了要自己加钱。我们是自己找公司盖。你要是不满意还是不要买了，自己想清楚 cx6699gxl 发表于 2020-8-6 09:49
多谢指点！
我们第二点也有按照律师提要求，如果交房晚了要按照地区同等面积的平均房租(ortsuebliche...
是的
本帖最后由 kidkudo 于 2020-8-8 15:55 编辑
mierbach 发表于 2020-8-7 15:00
你可以问问开发商，是否可以整个模块自己做，比如卫浴全部不要他做钱退给你，你自己找人做，我们当时3个 ...
我最近也在研究安装公司给的卫浴报价
BAD家具里最坑就是镜柜。网上卖500，他报价1200带安装。
还有淋浴头，汉斯格雅网上300多材料网购价，他报价1000。我？？？装这玩意用不到一个小时吧。
德国有些装修报价，已经不是贵能形容了，完全是没有逻辑。
{:9_503:}{:9_503:} kidkudo 发表于 2020-8-8 15:54
我最近也在研究安装公司给的卫浴报价
BAD家具里最坑就是镜柜。网上卖500，他报价1200带安装。
不知兄台是哪家Sanitärfachhandel, 我是包工头分包的暖通公司指定的Gienger elements.
那里面的东西都是amazon上的三倍价钱。
我最后每层只选了个好的淋浴，让他装好，浴缸就都按指定的普通款，洗手盆都换成geschliffen或者下边角比较方正的，这样可以自己搬进去之后再去买，自己再装。 柜镜这些完全可以自己搬进去再装。
这样可以节省一些钱。
请gutachter确实不见得能看得出问题，除非gutachter全程在现场盯着。我家建商的bauherr fb小组里有人请了gutachter结果最后还是漏水了，gutachter不可能把封掉的地方拆开检查的。
造房子的人为因素太大了，现在的工人责任心不比以前了，担心房屋质量只能靠自己多跑工地，和工人搞好关系，希望工人施工的时候能够认真点，没别的办法。我们家造房子我家属基本上是全程待在工地帮忙的，经常给些小恩小惠比如买个外卖啥的，期间经历过工人因为意见不合争执，两拨工人觉得对方影响到自己工作吵架。bauleiter说不同公司的工人之间互相看不顺眼经常发生，干活的人心情不好，最后倒霉的还是bauherr。但是bauherr本人如果在场一起帮着解决问题，工人还是会给面子的。
卫浴方面，如果自己稍微懂一点，也愿意花时间，可以和建商商量这一块让你们自己弄，真的会便宜非常多。我家两个卫生间都是geberit的智能马桶，如果让建商装，真不敢想象会是什么天价。 kidkudo 发表于 2020-8-8 15:54
我最近也在研究安装公司给的卫浴报价
BAD家具里最坑就是镜柜。网上卖500，他报价1200带安装。
他们的报价里面有人工费，等于收你两遍钱。一遍是供应商赚你的钱，一遍是Handwerker 的工资。我们的建房公司就直接给我们说，如果我们嫌贵可以把报价里含的项目去掉，自己买材料，他给我们介绍他的人做，但是我们自己beauftragen,开一半的账单，这部分费用Gutschrift 打回来。但是我们自己带材料他不给直接退差价，因为Handwerker 还指望通过材料赚一笔钱。德国这里面猫腻多了去了，跟中国一样
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