在北京买房，需要知道的十件事
作者：北京房姐我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，现在在北京买房 有什么要特别注意的吗？能否说一说，小白一个，想快速入手，又怕掉到坑里！感谢！
回答：在北京买房，需要知道的十件事：
1.选筹最重要，6成房子跑输大盘，专业选手赚取了更多利润。
2.学区&新房溢价最严重，投资选筹范围仅剩朝阳和部分区域。
3.购房资格不是一定就有，5年社保不靠谱，工作居住证提前10个月。
4.贷款不是想贷就能贷，DIY流水银行不认，重新准备又要6个月。
5.不要问什么贷款好，要问你的资质可以做什么贷款。
6.什么都想要，就什么都买不到；如果投资是首要目标，那么地段学区房龄朝向都靠边站。
7.上车盘什么时候买？最好的时间是现在。
8.砍价不重要，选筹才重要，90%好房靠抢，10%的好房才靠讲。
9.首房首贷不重要，95%的笋盘需要全款再抵押。
10.不要等着下跌，抄底往往是另一种追涨杀跌，你看到的房子跌了，可能是你看的贵了。
提问：房姐好，有几个问题想问下 1.您对学区房怎么看？有对未来孩子上学需求，东西城非老破小是否可以购入？ 2.手上现金800+，还有首房首贷资质，单看投资哪个小区可以购入？买多大平米合适？ 谢谢！
回答：除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区，这个价格只做为居住肯定是不值的 建议学区老破小+一套自住保值是更稳定的配置
提问：房姐好！目前在海淀有一套200多平米的学区房，价格1700左右，2004年的一手房，没有贷款和抵押，房子位置非常好！挂了一段时间了没出手，一方面价格不理想，另一方面主要是不舍得。但孩子长大了，需要买房子，目前手里子弹不多。我和老公都在西边工作，孩子在东边工作。目前家庭月收入5万左右，在南方海边有一套100万的房子。请教您应该如何利用我们手里的房子来满足需求呢？一是最好有个学区房，二是给孩子调出一套房子。谢谢您！
回答：1. 一换二 建议 一套选丰台品质自住房兼顾保值，孩子选择朝阳板块主要看望京或者CBD、朝青 具体需要知道预算再看楼盘 2. 保留现有房产自住，然后抵押掉给孩子在朝阳购入一套，根据家庭流水抵押出500-600比较合适，过多还款压力会较大
提问：姐，目前手里现金有200万，自己住的房在昌平还有80万公积金贷款在还，预备用父母的sfsd资格在望京再买一套，作为未来孩子出生落户上学或保值以便未来再换改善住房的储备。总价考虑450左右。有什么小区推荐吗？最近看了一套望京西园一区塔楼的66平一居435万合适吗？还是说应该看看板楼两居？头一次买好迷茫求指教
回答：一居不推荐，最好多跑盘实看，北京各小区内部差异大 你的情况建议选择普通住房，税费低的选筹。 目标一是6万*75平的方正老公房三居，集中在东三环南段，东四环十里堡青年路一带。 其次是单价6万*75平的2000年左右小区，品相需要仔细挑选，集中在青年路甘露园，望京这几个地方。 另外单价5-5.5万2000年左右小区，在酒仙桥，6万05年左右次新，酒仙桥，宋家庄一带
提问：房姐您好，我是房卖了，怕房价涨，所以得再买进去，孩子在西城上学，一家租房子住，所以不用考虑自住。现在犹豫是买望京边的华樾北京（8万一平），还是买大兴的海珀云翡（6.5万一平），还是买华润公元九里的二手平层（5.5万一平），还是买乐成国际的二手房（8.6万一平），麻烦您给分析一下。以上哪里的房价未来最看好？谢谢。
回答：华润公元九里小区质量不好，漏水啥的 不推荐 海珀云翡 算是南城目前比较高端的盘之一，价格定位不低。自住Ok,投资不是好选择 华樾北京价格有提前透支，主要是未来阿里总部在附近也属于限竞房，如果能接受也可以考虑 乐成国际>华樾北京>海珀云翡>华润公元九里
提问：美丽的房姐您好！ 我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交直达，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。 感谢房姐指点迷津
回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便 如果北苑有360万两居可以选择 天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归
提问：房姐好！我们目前住在海淀，18、8岁俩儿子，目前手头资金300，另有600小企业额度可用，收入年50，大孩子已满18在国外读书，想用孩子的名义在海淀或朝阳买套房，目前可出租，将来孩子回来可住。看好望京或朝阳公园房，请问1.可考虑资金多大的标的2.买哪里的请给建议
回答：按你们收入推算月供不超过2.5比较好，300首付可以看800内的标的 另一种动用企业额度，如果能长期使用最好。用孩子名义全款买一套，这样未来出掉或置换时，他还有sfsd的资格 望京： 宝星园、大西洋新城、澳洲康都 朝阳公园： 丽水嘉园 亮马水晶
提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？
回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。
提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？
回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。
提问：房姐您好，目前家里有一个sf二套指标，还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题： 1三居考虑自住加投资属性，预算1000-1200以内，结合您帖子意见，珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价，不想考虑，首城、乐成国际感觉超预算，双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。 2区域上还看了十里堡，四惠，朝青，甜水园，偏自住感觉十里堡首创爱这城好点，投资属性感觉又不如双井石韵浩庭，这两个单价您有何建议，另外有点不知如何取舍哪个方面最重要？现在看了不少有点懵。 3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租，租金能平贷款就可以，想请您推荐下区域和小区及对应单价？感谢房姐已付费
回答：推荐看下阳光100，天之骄子，九龙，珠江罗马嘉园。 爱这城经过16-17年的上涨，价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘 600总价推荐看 天通苑大面积单价2.8内 和朝青6.5内
提问：房姐好，188付费提问，自住看重品质，希望在东边买房，目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡，问题如下： 1、请问从升值角度您更推荐哪个楼盘，还烦请您简单说明，感谢！ 2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向，个人更喜欢西北及东北户型，西南东南朝向目前市价大约贵5%-15%，户型跟朝向该如何选择，请问从未来升值角度您更推荐南向还是北向户型，谢谢！
回答：禧瑞都这种盘，在区位中有优势，值得一定的溢价，不过本身10万+的价格已经突破溢价的范围，而本身楼盘不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。 泛海的房子自住挺不错的，自住的话基本都挺好的，但10万的单价挺贵的。 石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万+的豪宅溢价。缺点就是 开窗比小，楼间距窄，尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡，采光不太好，周边配套也没形成。 这两个盘 自住+升值 更推荐禧瑞。朝向更重要点，户型通过设计打通存在改良的可能。南向>北向
提问：房姐您好，最近在通州万国城看了房子感觉户型太差了，地段也不行，放弃了。 另外看了运河核心区“珠江阙”的房子，330平米，总价2300万。非常中意，可惜房子不是坐北朝南，是随大运河建的，目前我看的房是东西方向的。 另外高层全部售光了，只剩下5层以下了。定价是每平米7万不到。装修特别好。 请问值得购买吗？升值空间大不大？ 如果珠江阙不值得推荐，周边有什么好的小区吗，最好不要超过3000万。 另外去了香山一号院看房，西五环内，250平米单价12万，感觉那边虽然是海淀，将来肯定没有通州有前景吧！？ 期盼您的回复！
回答：通州万国城这个单价太高了，没啥投资价值，事实上北京所有的MOMA涨幅都堪忧。 珠江阙的位置是不错，不过没有正南正北的，不到7的价格还行，品质盘看重楼高层视野，所以5层以下折价会比较明显。 通州这个价位并没有太多选择，建议向市区看 一号院这个价格没升值潜力
提问：房姐您好，本人在学院南路有一套60平米小两居，为了照顾孩子上学准备在附近再买一套给老人住，方便接送孩子同时也方便照顾老人，子弹600左右，买哪里合适？同时在西五环绿谷雅园还有一套180平米复式，如果为了保值投资是否应该置换，如果置换的话入哪里合适？
回答：一个选择就在小西天板块淘，不过价格都偏高性价比较低 对于照顾老人来说很方便 建议主看单价 7+的标的，要么远一点惠新西街附近选筹，能兼顾投资属性 主看单价 6+的标的 绿谷雅园可以换掉，建议换筹 双井、望京，丽泽，西北望
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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