房贷问题
本帖最后由 Fischmann2009 于 2020-11-17 09:05 编辑。。。。。。
有人问我能不能将此文发到他的公众号，我本来就只是想在萍聚这里和大家聊聊天，没有想过要发给自媒体，因此删掉此文，请大家谅解。在此，本人郑重声明，此文从今天(2020年11月17日)起消失，楼主没有允许任何人转发此文原文，任何未经同意的引用或转发请自行删除，如果出现问题，将追究法律责任。
在德国，谈好一个合适的贷款是门学问，大家多咨询几个Beratung。 最好是在正式找房前，对贷款已经有很清晰的认识，希望大家都能找到满意的贷款
江南一屁 发表于 2020-11-19 02:10
有几点解释一下
银行不是为了收房子而收 房子是他借给你钱的抵押品。银行的房贷类资产估值就取决于这些 ...
你是来给我科普的吗。。。
FED买的是债券和MBS
而联邦政府收购了两房大头的股权或者股权认证，至于挣没挣钱，看股价就知道了，不用我废话。
房价当然可能大跌，但这跟银行会收房是两回事，危机期间决定银行生死的并不是资产负债表，而是现金流。现代金融工具有的是办法把一个还款信用良好的房贷卖出去换现金，而不是自断手脚客户还款还的好好的去收房来拍卖，这100%是脑瘫行为。
房价下跌也很少是银行拍卖抵押品来推动的，而是失业的个人和企业被迫出售资产导致的。不动产本来换手率就极低，很小的交易量就能很大的改变市场价格。危机来临的时候，你需要担心的首先是自己的工作。
德国银行批房贷非常严，在没有其他抵押资产或贷款的前提下顶多是净收入的三分之一乘上(退休年龄减去贷款人年龄)。所以杠杆合理性银行算得比贷款人还精{:8_494:}
就这点，跟某厉害朝真是不能比哈不能比。光贷款这点就极大打击了德国人民炒房之热情。
当然，目前市场上也有一些广告打得热火朝天的某些非德国机构号称能提供远超德国本土银行的贷款额度。譬如，一个netto 3000的 就能轻松放贷100万欧的案例
艾玛，文章都在后面的浮动利息上以及先前的首付部分，这坑挖得。。。具体参见艳星叶玉卿她老公的案例
江南一屁 发表于 2020-11-15 17:33
不是什么法律 抵押贷款就是这样
一般买房的贷款都是抵押贷款 就是说你跟银行借一百万只能用来买房子 这 ...
法条我自己找到了，也贴出来给大家一个参考吧，http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__490.html。
wenn „in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht“，
这里 eine wesentliche Verschlechterung虽然对银行来说并不像期货市场上那样不证自明，但是如果在大城市交易频繁的区域房价大幅下跌，而你的前后左右邻居不久前都把房子用比较低的价格卖了，那就够有说服力了，打起官司来银行确实很难输。
xin5k 发表于 2020-11-15 00:40
那不还是傻么
干脆直接全款买房得了呗
每个人对风险有自己的理解 不借40年房贷的大有人在 你问问他们是不是都是傻吧 直接找tecis之类的中介berater 他们给你弄了银行给他们佣金都不用你给 我两个同事在有了好的经验后介绍我的 我只要把我的信息给berater他给我找最便宜的 我只是网上看了看大致什么利率可行 他们还顺带配套弄了很多保险 感觉毫无压力啊
你那个还好了 我原来hausbank的多年的berater说我不能在他们银行贷款 结果tecis就是给我弄的原来hausbank的贷款 那个人郁闷了 业绩啊 哈哈哈哈哈哈 本帖最后由 Uldenbaturu 于 2020-11-13 15:19 编辑
这个槽吐得是没有问题的，咋劝你呢，其实你这还只是贷款而已，万里长征第一步。。。而且啦，好在你不是自己盖房子。。。你没看前不久论坛里有朋友在德国盖完了房子以后气的决定回国的么，光挖一个地下室就要联系好几个公司和政府部门了，随便哪个环节出了问题，可你这边水泥已经糊上了，咋整？！
不过办事嘛，哪都是这样的，国内我办理住房贷款的时候，也是跑到吐血，去一趟房管局说缺单位证明，开了单位证明再去一趟又说缺街道证明，去了街道人家说需要公安局证明我才能证明，赶紧去公安局，公安局说街道证明了我才能证明。。。德国的问题在于很多事情都要你自己去跑，开发商只管盖房子，所以更操心。
关于银行，个人经验最好还是找一个自己的资深财务顾问，银行里是分级别的。针对一般散户的银行工作人员水平不高，而且自己其实做不了什么决定，就容易出现楼主说得这种，给你一个Angebot，过两天又换了的情况。资深级别的财务顾问可以直接和行长沟通Angebot，行长拍板，一般是稳的。 本帖最后由 Alewild 于 2020-11-13 16:13 编辑
"感觉，德国这些银行貌似很不专业，"
你没感觉错的。德国银行做retail banking的或者新人或者就是能力一般。 Uldenbaturu 发表于 2020-11-13 15:17
这个槽吐得是没有问题的，咋劝你呢，其实你这还只是贷款而已，万里长征第一步。。。而且啦，好在你不是自己 ...
这样的做法，时间就像磨刀石一样变薄了，那种对属于自己的房子的期待的幸福感就被磨灭掉了，说真的，我现在对于买房真的一点都不兴奋了，人生一世最为高兴的几个时刻之一，就特么落空在一群以此来消遣你的SB身上了，虽然这种"消遣"在他们看来是一种业务上的需要 Alewild 发表于 2020-11-13 16:10
"感觉，德国这些银行貌似很不专业，"
你没感觉错的。德国银行做retail banking的或者新人或者就是能力一 ...
我曾经还说过，
"感觉，德国这些护士貌似很不专业"
我在国内抽血，从来没有过第二针，在德国第一次就遇上了，而且是到第三针才见血
我有时候真特么心里在怒吼，但又不能轻易回国。唉 Alewild 发表于 2020-11-13 16:10
"感觉，德国这些银行貌似很不专业，"
你没感觉错的。德国银行做retail banking的或者新人或者就是能力一 ...
我还想吐槽一下银行的另一个业务，国际汇款
我汇款到国内，都什么年代了，汇款单是银行员工手写填写，我看着那个字体啊，真的分不太清，哥们儿到底写的是8还是6，是1还是7，要知道，错一个，就把款汇给别人了，人家一句，别担心，汇错了，也能找回来，
哥们儿，我相信你可能真能找回来，不过很可能是猴年马月了 Fischmann2009 发表于 2020-11-13 16:17
我曾经还说过，
"感觉，德国这些护士貌似很不专业"
这个我的经历和你正好相反。国内的护士扎几次扎不进去，还怪我我血管细😂😂
德国这边护士好像啥都不做的，抽血打针这种活都是医生在做。 Fischmann2009 发表于 2020-11-13 16:12
这样的做法，时间就像磨刀石一样变薄了，那种对属于自己的房子的期待的幸福感就被磨灭掉了，说真的，我现 ...
这都能气到，你之前工作和居留得是有多顺啊。充其量是个钱的问题，就算钱上你解决不了这次错过了好的房子以后也会再来。 Kosmonaut 发表于 2020-11-13 16:45
这都能气到，你之前工作和居留得是有多顺啊。充其量是个钱的问题，就算钱上你解决不了这次错过了好的房子 ...
不怕你笑，那房子真的是看上了，价格也比较合理，现在真的有种类似于失恋的感觉，呵呵 interhyp 可以试试 你的利率有点高的离谱了。 我一个人贷款0首付都能拿到1%了，如果家属在德国或者能签个字，0,8%都不是问题。 Fischmann2009 发表于 2020-11-13 16:21
我还想吐槽一下银行的另一个业务，国际汇款
我汇款到国内，都什么年代了，汇款单是银行员工手写填写，我 ...
什么年代了。。。paysend走起 xin5k 发表于 2020-11-14 12:52
贷款利率现在高于1% 也有人要？
我首付了一点拿到0.75%
就算0首付也就1.3%左右多找找应该能到1.2%
一个还40年贷的房子？很难想象…… 工作丢了，需要换地方呢？ Kosmonaut 发表于 2020-11-14 13:58
一个还40年贷的房子？很难想象…… 工作丢了，需要换地方呢？
需要换地方就换呗，又不是租不出去，通常租金都比月供高。。。。
失业了就申请失业金啊，失业金和Hartz 4不是因为你有自有房产就不发放了，而是需要房产大小angemessen。
瑞士人买房更极端，都是尽量只还利息少还本金，最好贷到生命结束都没有还完。 楼主很可能是要么你的信用有问题要么是你哪个条件硬性在临界点。现在银行都在规避风险。规矩三天两头变不奇怪。零首付，利率也没听说那么高 0首付贷款现在确实比十几年前控制得严.
我半年前和一个月前分别拿到0首付贷款, 也费了些周折, 最后分别在当地乡村储蓄所Sparkasse和人民合作社volksbank获得, 利息均在约1%
LZ的利息有点偏高, 别灰心, 天下何处无芳草
SX6bktHuFPo
本帖最后由 lan309 于 2020-11-14 18:16 编辑
想问问都是那几个银行，为什么不好透露呢。
我是在德意志银行贷的，还是前年， 我们贷20年。
贷款年限越长，利率越高。
而且银行会看贷款人的岁数，如果40岁的家庭，贷款20年吧。
如果想那1%基本就是10年内的贷款吧
本帖最后由 江南一屁 于 2020-11-14 18:39 编辑
xin5k 发表于 2020-11-14 14:04
现在利息这么低
金融成本这么小
当然还贷越久越好了啊
哈哈哈 400年。 虽我之死，有子存焉。子又生孙，孙又生子；子又有子，子又有孙；子子孙孙无穷匮也。 把子孙十八代的工资全部抵押出去给我一个人花，多爽。期待尽快出现跨代际的房贷，到时候你的子女就是可以抵押的资产，你有孙子的话拿到的利率可以更低。没子女的单生狗拉去测基因组，繁殖能力不行的就别想买房了
xin5k 发表于 2020-11-14 14:04
现在利息这么低
金融成本这么小
当然还贷越久越好了啊
租房子房子不打理的么真有意思？你以为租房子躺着赚钱啊？
你就说贷款买房比自己租房住一月省三百吧……这还是你弄了一堆骚操作的基础上。假设你在南德工作，照顾北德的房子。你房客平均半年换一次，你得一年至少跑两次来给看房退房吧？你怎么组织看房？房子有大小毛病你得叫人来修吧？你退房的时候有的损坏没看到，你得自行承担吧？业主大会有什么事你得通知给房客吧？除非你黑心租给刚来不懂的中国人，做甩手房东。
另外一个大问题是你贷款贷40年，这是个巨额看涨期权啊亲。你就坚信房子一直到那么久的将来都不贬值么。 本帖最后由 nanguazaixian 于 2020-11-14 23:29 编辑
gtgtgt 发表于 2020-11-14 17:03
0首付贷款现在确实比十几年前控制得严.
我半年前和一个月前分别拿到0首付贷款, 也费了些周折, 最后分别在 ...
你应该研究的是以后怎么卖房可以少交投机税。。。。。5年3套是Grenze，鉴于遗产税可以早点考虑起来通过赠送避税了。。。这些都是跟时间的赛跑。。。。。别到了60岁一拍大腿发现又给国家打工了。 nanguazaixian 发表于 2020-11-14 21:47
你应该研究的是以后怎么卖房可以少交投机税。。。。。10年3套是Grenze，鉴于遗产税可以早点考虑起来通过 ...
哥们，是10年3套是指贷款次数还是指买房数量？有明文规定么？ 本帖最后由 nanguazaixian 于 2020-11-14 23:29 编辑
Uldenbaturu 发表于 2020-11-14 23:06
哥们，是10年3套是指贷款次数还是指买房数量？有明文规定么？
5年周期内最多卖3套，FA不会找上门。 Kosmonaut 发表于 2020-11-14 19:14
租房子房子不打理的么真有意思？你以为租房子躺着赚钱啊？
你就说贷款买房比自己租房住一月省三百吧…… ...
一般人就是这么短视 过去10年的经历可以用来预测一辈子。 欧元发行才20年 他就以为自己一眼看到了自己生命的尽头了。 本帖最后由 江南一屁 于 2020-11-15 00:36 编辑
xin5k 发表于 2020-11-15 00:07
你不会甩给公司嘛？甩给德国中介公司让他去租
你自己少赚点
几年不回来都没事的好嘛我周围的这么干的 ...
哈哈 人家不担40年房贷 就一定要租房啦 xin5k 发表于 2020-11-15 00:36
现在这个利率
还要5年10年还完？
那不是傻么？？？
有钱。不在乎 早还完舒坦 本帖最后由 江南一屁 于 2020-11-15 02:02 编辑
xin5k 发表于 2020-11-15 00:48
在当前的金融环境之下
合理负债是个人最利益最大化的正确选择
那我就多说两句吧 首先 非常同意你说的合理负债
说实话 多少年贷款 利率多几点少几点我不在乎 也非重点
我对”合理“的理解是：杠杆率不能超过我对房价可能出现波动的最坏预期.你对未来房价十年都是一直上涨的判断很大概率是对的，甚至我们可以假设他永远上涨。但你是贷款买房 其实就是加杠杆做房价的期货，玩过杠杆期货的人都知道 你只预测对了长期趋势是没有用的 一个短期波动就能要你命 以后再涨回来也和你没关系了。记住，加了杠杆 长期趋势就和你没关系了 短期波动才是你要时时面对的敌人
全额付款的极端例子 你认为他是傻逼 但是他买的可是无杠杆的现货 可以承担100%的房价波动。同理还清20%的人可以承受20%（大致）的波动。当然什么是波动的最坏预期就见仁见智了 有的人认为20， 30， 有的人对标08年金融危机，这是个风险偏好的问题。
十年二十年这么大的时间尺度内 考虑到上一次大的危机已经过去12年了 同等级别金融危机的出现 流动性突然枯竭房价出现短暂暴跌 几乎是个必然。 如果我那时杠杆率太高。就可能会落得钱房两空 因为普通人能及时跑路的概率几乎为0 也不要以为你到时候能及时补上保证金，因为那个时候必然所有资产都贬值，你可能卖什么都凑不出来。再以后像你说的 央行再放水 房间又涨回来也就和我没关系了。这个时候的市场就是一把剪刀 从杠杆率最高的开始一路往下狂剪，什么时候停下来谁也不知道，负债率越低的人越安全。要知道欧元历史不过20年。量化宽松的历史也过10年多一点，你真的就能预测未来40年的世界？你大可以拖上一百年还，但是我觉得要尽早还到把自己的杠杆率降到自己认为合理的程度，所以自然我也不喜欢0首付。这也是我认为尽早还掉一定量本金的行为不算太傻的理由。
当然我知道你不会相信这样的事会发生。
不值银行，德国各行各业的业务员、客服、接待，还包括政府的公务员、办事员，常常就是一问三不知或者一知半解，同一个事情、业务，往往要问3个以上的人，才会得到满意的答复和结果。。 怎么说呢，还是业务不精呗。。
银行谈合同，今年好像收紧了很多，也就是说总部调整放贷策略了，下面的人也不是非常清楚的，第一二次谈先给你一个范本贷款条件，进一步操作就会有变数，这样那样的条件要修改。。。 xin5k 发表于 2020-11-14 12:52
贷款利率现在高于1% 也有人要？
我首付了一点拿到0.75%
就算0首付也就1.3%左右多找找应该能到1.2%
仔细看了你的这个plan，有一部分比较认同，但是还有一些地方你得留意。
1. 如果你直接谈30年或者40年的贷款，是不可能拿到0.8%的利息的，我当年问过绑定20年的房贷，如果首付少，利息要比十年绑定的高不少了，
2. 考虑房价上涨的时候，得先想到你买房时已经为房子付出了税，公证，中介的额外成本，这部分已经是是房价的百分之十四了（每个州不一样），也就是说，房价涨幅超过百分之十四，你卖房才能有盈利。
3.出租房子有各种隐性成本，大家的共识是普通的出租的方式，利润率有百分之五就已经很不错了。没有你想象的那么高。
4. 如果你的闲钱没有超过贷款利息率的投资方式的话，那么提前还完也是一种选择。德国目前的资本市场，没有风险的投资方式收益率都很低。收益率比较高的理财方式基本上都要和股市或者债市相关，会有风险，得考虑自己的风险偏好。
但总体我是赞成你的思路的，得折腾，让钱生钱。。。