买这样一套50年代末的老房子后期改造投入需要多少预算呢？
首先祝大家圣诞快乐， 新年快乐， 健健康康， 平平安安。
接下来进入主题，2020年的疫情似乎未对德国的房价造成什么影响， 我们也只能继续走在看房的路上。 目前有朋友介绍一栋 50年代末期的einfamilienhaus。 因为预算关系， 我们担心的是后期的改造费用。 因为老房子， 中介一般都是会说需要再投入购房款的金额去改造。 那将会是再投入近50万欧。 但这个是针对近乎所有部分都做改造的费用吧？ 如果只是针对使用性， 和门窗， 暖气的改造呢？ 另外，如果将门窗翻新， 切换到GAS取暖这些动作后， 改造完的能耗等级能够达到多少? 能耗要到多少才可能申请KWF 贷款？ 不知道大家能不能从以下的介绍帮忙给些建议参考。很小白的问题， 希望不吝赐教。谢谢。
Das Haus wurde 1957 in Massivbauweise erbaut. Es liegt auf einem ca. 530 m2 großen Grundstück in leichter Hanglage.
Insgesamt stehen Ihnen 6 Zimmer und 2 Bäder auf ca. 140 m2 Wohnfläche zur Verfügung.
Eine schöne Terrasse im Garten sowie Abstellräume und eine Garage im Kellergeschoss runden das Angebot ab.
Im Erdgeschoss befindet sich das großzügige Wohn-/Esszimmer mit ca. 35 m2 Wohnfläche, die Tageslichtküche, das Tageslichtbad, ein separates Gäste-WC sowie ein Schlaf- oder Arbeitszimmer. Im Obergeschoss liegen weitere 4 Zimmer sowie das zweite Tageslichtbad.
Die Viessmann Ölheizung ist aus dem Baujahr 1994. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über einen Durchlauferhitzer. Im Keller befindet sich ein kellergeschweißter Stahltank mit ca. 8.000. Fassungsvermögen. In der Straße selbst liegt ein Gasanschluss.
我们买了一个类似的1958年的老Einfamilienhaus，买房时找专业人过来看说预计要15万装修更新费用。结果买到手后没装修，直接搬进去了，只刷了刷墙。本来想把老的油罐暖气换成烧天然气的，但是今年燃油便宜，换暖气机估计得2万，想想能耗差得很多年才回本，就先算了。 xixi00 发表于 2020-12-27 16:20
我们买了一个类似的1958年的老Einfamilienhaus，买房时找专业人过来看说预计要15万装修更新费用。结果买到 ...
太真实的写照啦，没有精力，省钱，不过15万不贵啊！ xixi00 发表于 2020-12-27 16:20
我们买了一个类似的1958年的老Einfamilienhaus，买房时找专业人过来看说预计要15万装修更新费用。结果买到 ...
谢谢回复。你们那个房子保养的应该还可以， 或者期间有改造过吧。 我看的这个明说了进水， 电气， 厕所等都需要翻新。 有些窗子还是单层的， 地板大部分也是铺PVC胶的。 这些不搞不行啊。 15万能搞定我都已经能接受了， 但如果再翻一番， 就比较有压力。
现在德国房价的涨势， 感觉是卖方市场， 性价比好的房子放出来一下子就没有了。 真是纠结。 自己顶一顶。 tony18990 发表于 2020-12-27 17:04
谢谢回复。你们那个房子保养的应该还可以， 或者期间有改造过吧。 我看的这个明说了进水， 电气， 厕所 ...
如果完全找人弄，做20到30万的预算，基本上够了。窗子和卫生间都是花钱的地方。要想要贷款得上暖泵吧？不建议用Gas 了。谁知道哪天就涨价了。而且管路也要检查。 进水是哪里进？地下室的话不要碰，修不好的，除非周围挖开重做防水 这能源水平，光改门窗不改进绝热层估计够呛，门窗未必是短板了，建议你找个职业的Gutachter还有Energieberater评估一下装修要多少钱吧，修老房子不容易，网友给得建议也就能看看，还是得专家实地看 northwester 发表于 2020-12-28 21:02
这能源水平，光改门窗不改进绝热层估计够呛，门窗未必是短板了，建议你找个职业的Gutachter还有Energiebera ...
是的， 正在约gutachter， 之前没想到要约Energieberater， 看来还要再多了解。谢谢建议 就为了kfw贷款老房子翻新搞kfw标准很多时候是划不来的，人工太贵远高于节能收益。看这是房子耗能在什么地方，最好是全面评估找到最需要改善的地方，比如换门窗2万，换暖气1万5。 如果要全面开花全部重来的话 比建新房子还贵。 人在路上 发表于 2020-12-29 09:42
就为了kfw贷款老房子翻新搞kfw标准很多时候是划不来的，人工太贵远高于节能收益。看这是房子耗能在什么地方 ...
墙体是50年代的massive， 记得网上看过一篇关于房子能耗的介绍， 墙体的影响占40%， 屋顶和窗20%好像， 这样说， 墙算是最主要的， 但对于老房子， 要改善除非重建， 否则也是较难的部分吧？ 刚拿到能耗证书， 这一页的建议倒是没有说墙体
tony18990 发表于 2020-12-29 09:58
墙体是50年代的massive， 记得网上看过一篇关于房子能耗的介绍， 墙体的影响占40%， 屋顶和窗20%好像，...
不一样的。老房子的墙就算是Massiv 不一定是空心砖。就算是空心砖不一定有现在的空心砖孔隙高。而且现在节能房massiv必须要在砖里加填充料的。还有也要看是那种材料墙体多厚。现在Ziegel 或者多孔水泥都是36.5的。你的墙体达不到这个厚度也不行。如果是Sandstein 盖的，那保温绝对不够
老房子没必要升级成节能房，不值得。你省的暖气费值不回票价。 maidongxidemao 发表于 2020-12-29 12:45
不一样的。老房子的墙就算是Massiv 不一定是空心砖。就算是空心砖不一定有现在的空心砖孔隙高。而且现在 ...
就是说还是按照实际需要合理分配有限的资金。约了gutachter明天去看房， 看看专家怎么说， 买个心安。 {:8_480:} 墙体， 房顶保温绝缘和你的暖气是有关联的， 特别是如果是烧油的锅炉的话。
好比原来的烧油锅炉是20KW的， 那么烧的时候一定是20KW， 如果以后保温层换了的话， 你需要也许只有8KW了， 那样用20KW就是有大马垃小车的现象，要通过频繁启动停止来达到8KW， 损耗要高些， 不合理。
记得煤气的锅炉因为可以分级调节， 问题不是那么大。
外墙，房顶保温应该是值得的， 因为没保温的房子总有烧不热，冷嗖嗖的感觉。 包上以后感觉会两样。 再投50万欧不如退掉重新盖。140平米的新房也要不了50万欧。 Alewild 发表于 2020-12-29 16:33
再投50万欧不如退掉重新盖。140平米的新房也要不了50万欧。
确实是， 如果这样， 40来万买个要拆掉的老房子完全不如找个grundstück来直接盖新房好。
话说，有网友排上号买到地盖房的吗？ tony18990 发表于 2020-12-29 17:32
确实是， 如果这样， 40来万买个要拆掉的老房子完全不如找个grundstück来直接盖新房好。
话说，有网友 ...
地很难找的。政府的地很难申请，家里两个娃以上可以考虑。没娃和娃少的可以放弃了。我们年初买到一块，不是特别理想，但是可以接受了。地是越来越少的。我认识两个人都想在交通好，设施好的好区找地，总预算又不打算超过750k,只能祝他们好运了…… maidongxidemao 发表于 2020-12-29 18:50
地很难找的。政府的地很难申请，家里两个娃以上可以考虑。没娃和娃少的可以放弃了。我们年初买到一块，不 ...
能买到地真算是好运呢。 即使不是特别理想， 也比大部分人只能找二手房考虑怎么处理好。我现在就等明天gutachter怎么说来下决定了呢。 tony18990 发表于 2020-12-29 17:32
确实是， 如果这样， 40来万买个要拆掉的老房子完全不如找个grundstück来直接盖新房好。
话说，有网友 ...
不是，我是说你这个房子推掉重盖。 Alewild 发表于 2020-12-29 22:01
不是，我是说你这个房子推掉重盖。
如果这个出发点 我应该不会考虑买。 毕竟80，90万的房在小镇还是比较好找的。 tony18990 发表于 2020-12-29 19:46
能买到地真算是好运呢。 即使不是特别理想， 也比大部分人只能找二手房考虑怎么处理好。我现在就等明天gu ...
也有新房可以买啊，很多开发商的房子。买地盖也很贵的，比二手房贵。毕竟好不容易弄到块高价地你也不想盖个廉价房。反正我们盖的房子50万是下不来的，其实最后还是看你预算了。 maidongxidemao 发表于 2020-12-30 10:46
也有新房可以买啊，很多开发商的房子。买地盖也很贵的，比二手房贵。毕竟好不容易弄到块高价地你也不想盖 ...
在neubau网站搜， 海德堡附近几乎没有什么新房啊。。。。 tony18990 发表于 2020-12-30 11:17
在neubau网站搜， 海德堡附近几乎没有什么新房啊。。。。
Neubau这种网站根本更新不及时的。基本上就是ImmoScout24 最有效。看到Bautrger 就电话去问。有还是有的，前阵子heddesheim Gemeinde 放了一批地，网上很多私人和盖房公司在卖。你想买地得全方面问，我们找的时候在所有Gemeinde 登记了。我老公附近几个Gemeinde 挨个打电话的。海德堡weststadt卖过一次新房StadtHaus,1.2 mio，Gemeinde 要申请。这些信息他们不公开，只发给在他们名单上的人，你要保证自己在他们名单上。还有各种中介，Architekt, Bautrger …不过我们最后是在私人手里买的。想海德堡附近买，800-900是最基本的预算……不含家具 maidongxidemao 发表于 2020-12-30 13:33
Neubau这种网站根本更新不及时的。基本上就是ImmoScout24 最有效。看到Bautrger 就电话去问。有还是有的 ...
长姿势了。可以问下吗， 你们从开始找地到最后买大概花了多长时间？ 谢谢 maidongxidemao 发表于 2020-12-30 13:33
Neubau这种网站根本更新不及时的。基本上就是ImmoScout24 最有效。看到Bautrger 就电话去问。有还是有的 ...
对了， 800-900指的是每平米吗？ tony18990 发表于 2020-12-30 14:15
对了， 800-900指的是每平米吗？
我说的是总体费用，800-900 k海德堡附近这是最最基本的，dhh会便宜点，我看到两个新房在750k左右，但是加上税也要800k了，一个在Kirchheim 一个在ziegelhausen。heddesheim年初的Gemeinde 卖地是700欧一平，私人都是1000欧一平。所以你如果觉得800-900k在海德堡附近镇子能随便买到点什么，那就天真了……
我们找了快2年了。眼睁睁的看着地价那叫一个涨。预算也跟着加。 maidongxidemao 发表于 2020-12-30 14:55
我说的是总体费用，800-900 k海德堡附近这是最最基本的，dhh会便宜点，我看到两个新房在750k左右，但是加 ...
这个您说的是， 4年前我们碰巧看过两个房，就一直成为我们后悔的一个谈资。我们在内卡村， 确实和你说的一样， 海村附近的镇子要买房， 真是预算要够才可能有机会下手， 否则可能连看的份都没有。 tony18990 发表于 2020-12-30 17:43
这个您说的是， 4年前我们碰巧看过两个房，就一直成为我们后悔的一个谈资。我们在内卡村， 确实和你说的 ...
四年前啊……真该买的。那时候房价虽然高，但没这两年涨的厉害。可惜我们当时不在德国，刚回来的时候没想买，想稳定一下。等稳定下来后发现房子好难找。18年底感觉地还不少，还挑挑拣拣都没看上，或者嫌贵，19年底的时候真的就没啥选的了。现在我还有ImmoScout24 的推送，感觉都在偏的不得了的村子了。我们到后来标准一降再降，也看二手房，不过感觉下来一点都不便宜。现在好房子不光是靠抢，很多时候都私下交易了。在我眼里Heddesheim也就是个村子，交通也不咋地，没有s Bahn,没有Gymnasium,那个新区我们也去看了，在主干路边上，环境也不咋地，也敢要那么多。现在感觉新冠期间明显房价又涨了…… maidongxidemao 发表于 2020-12-30 18:22
四年前啊……真该买的。那时候房价虽然高，但没这两年涨的厉害。可惜我们当时不在德国，刚回来的时候没想 ...
那前年在小内卡看到一块300来平方地28万蠢蠢的没拿下， 那简直了。。。。
德国房地产也要来黄金十年啊。新冠施虐依旧不为所动。{:8_473:}
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