抵押旧房贷款买新房划算吗？
坐标汉堡，和男朋友预计年内结婚，两个人都工作。最近一直在看房子。预算在65万上下，首付大概能出到十五万。目标是通勤半小时左右的期房Reihenendehaus。
结果前几天我男朋友爷爷问他，考不考虑买下他们的老房子。老房是个EFH，坐标在汉诺威车程半小时的村里，1970年左右盖的，状态还不错。去年Gutachter来看过，估价Haupthaus35万，没算在估价内的Anbau还有桑拿房，另一个厨房，面包店，party屋。
他爷爷的意思是，他买的话就拿二十万就行。这个钱我们攒一下基本不用贷款就拿的出。遗产继承的话，这个房子卖了分到他手上的应该不到十万。
现在的问题是，买了老屋我们没有现金可以再当首付了。但是老房短期之内我们无法出售，也不能自住。所以只能抵押这套当首付，在汉堡买房。
想问问坛友，这种情况下抵押贷款容易办吗？老房的抵押价值大概是如何计算的？（因为首付十五万之后，65万的房子差不多也要还二十五年，要是折算不到这个钱的话，后期还起来怕会有点吃力） 银行估价后打个八折 差不多可以用来抵首付 这房子如果银行也能估到35万 打8折也就是28万。不过你也可以找个银行或者贷款中介咨询一下，反正服务本身都是免费的。话说汉堡附近65万能买到期房联排别墅吗？感觉不太够哇 关键是老房能不能产生收入 本帖最后由 长汀烧大块 于 2021-4-8 08:17 编辑
这个绝对划得来啊。汉诺威附近这个年代的EFH都是40w起的。
不过好奇汉堡的期房REH这个预算够吗，汉诺威这里通勤半小时的地方，REH期房普遍也得50w左右了，地段好的REH可以到60w 抵押基本没问题的，关键爷爷为什么20万卖给你们，你们自己还没办法住？他自己还继续住吗，会按照市场价格交租金吗，只是为了省将来的遗产税吗，那他拿到20万马上分给你们10万还是先都自己拿着。这些牵着到你们这样操作是否划算。抵押后贷款毕竟每月交付的利息要比自己付20万首付多不少。 抵押我理解银行一般按verkehrswert基础上打个折，所以你们20万买的，可能估价不会高于20万，但是对你们来说也够了，本来也是打算出15万首付的，每月付的利息会多不少 你们没有考虑到的是那个20w也是需要还贷的，每月至少也要500欧吧，并且没有房租 这个问题不好回答。你要考虑好多问题。基本上等于你们投资20万现金买了一个不能住不能租的房子，期望在爷爷去世后可以高价出售赚差价，同时可以通过这个房子来抵押贷款新房。等于是现在到爷爷去世前这个房子都是负现金流，而且要考虑现金贬值的情况。而新房因为没有现金本金可能会影响利率。所以要把所有因素都考虑进去。最好是问银行两种模式有什么区别。还有就是既然涉及了继承的问题，最好搞清楚是否会有法律上的问题以及其它继承人也同意的问题。 另外一点，这20万的存款有多少属于你的。理论上讲哪怕你们结婚后，他继承的财产也不属于你。如果你拿自己的存款去部分购买用于基础的房产，产权如何划分也是要考虑的问题。这个问题感觉不是简单的哪种模式贷款合适的问题 没看明白，是你买了老房，属于户主，但他爷爷一直住在里面么？差价当成一次性抵消一直住的租金?
原则上你可以拿老房当抵押，实操上因为你首付部分没有，月供部分就要相对提高。还有这老房是你俩一起买，还是算是你男朋友的首付部分，以前买你愿意手里压着不知啥时候能解套的房子么，除非这房子升值潜力好。
如果是算你男朋友自己的，切割还相对简单。 我理解的就是爷爷用升值潜力来从楼主男友这里套现，能继承多少遗产取决于房产增值减去现金贬值。而这里的风险是爷爷的寿命。如果寿命很长的话，绝对是楼主一家亏。 风险不小，房子是会折旧的消耗品，要是老人家寿命长，他（们）走后房子可能就不值20万了。 xmusunny 发表于 2021-4-7 19:31
银行估价后打个八折 差不多可以用来抵首付 这房子如果银行也能估到35万 打8折也就是28万。不过你也可以找个 ...
在稍微差一点的区（Billstedt一类的）还是能买到的，但是相对小一些。全包报价550k，加上税一类的差不多600k出头。 懒懒虫 发表于 2021-4-7 22:16
关键是老房能不能产生收入
现阶段不能，爷爷奶奶有Wohnrecht，不过两个人都八十几了。 长汀烧大块 发表于 2021-4-8 08:16
这个绝对划得来啊。汉诺威附近这个年代的EFH都是40w起的。
不过好奇汉堡的期房REH这个预算够吗，汉诺威 ...
我是按通勤公共交通一小时算的……。 好冷 发表于 2021-4-8 09:47
你们没有考虑到的是那个20w也是需要还贷的，每月至少也要500欧吧，并且没有房租
20万里面剩下五万可以和老人商量下，以个人欠款形式付，不走银行。
其实老派德国人也还挺看重唯一的孙子的 ClaireClaire 发表于 2021-4-8 09:08
抵押基本没问题的，关键爷爷为什么20万卖给你们，你们自己还没办法住？他自己还继续住吗，会按照市场价格交 ...
他们还会住并且不会付租金。
一方面是他爷爷花钱相当大手大脚（八十几岁了花80k买的奔驰），人死了房子早晚要给子女，不如自己变现死前花了。
另一方面，他爷爷和他叔叔（二儿子）关系不好，希望死后尽量遗产少分给叔叔。
利息会高不少这个我是第一次知道，如果利息高不少确实不划算了！ maidongxidemao 发表于 2021-4-8 10:35
这个问题不好回答。你要考虑好多问题。基本上等于你们投资20万现金买了一个不能住不能租的房子，期望在爷爷 ...
这是一个思路点！谢谢！ maidongxidemao 发表于 2021-4-8 10:38
另外一点，这20万的存款有多少属于你的。理论上讲哪怕你们结婚后，他继承的财产也不属于你。如果你拿自己的 ...
二十万的话，应该是全款男朋友自己出，他手上存款其实比十五万多一些，还可以商量最后一部分以借款形式付款。我不参与分割也不出钱。
不过拿旧房抵押新房的话，可能所属权比例分割会有点难搞。 great 发表于 2021-4-8 11:51
没看明白，是你买了老房，属于户主，但他爷爷一直住在里面么？差价当成一次性抵消一直住的租金?
原则上你 ...
对。但是严格来说他们会不会一直住还是未知数。因为两个人都80几了，房子太大打扫起来很困难。
钱应该是男朋友自己付。他存款有十几万而且收入高。我不参与还款，也不参与分割。 maidongxidemao 发表于 2021-4-8 12:15
我理解的就是爷爷用升值潜力来从楼主男友这里套现，能继承多少遗产取决于房产增值减去现金贬值。而这里的风 ...
对……我另外比较担心的一个点是，那个村子房产增值不算快。爷爷奶奶邻居家一个老太太去年刚去世，房子虽然差些，但也是EFH，只卖了30w不到。 mj250 发表于 2021-4-8 13:18
风险不小，房子是会折旧的消耗品，要是老人家寿命长，他（们）走后房子可能就不值20万了。
对。按照二十年算（目前两个人都八十一岁），这个房子肯定要大修了。而且说是汉诺威附近，开车也要三十分钟高速，而且真的是个村。一般年轻人很少搬到这个地方。升值潜力令人怀疑。 jenny9368 发表于 2021-4-17 23:59
对。按照二十年算（目前两个人都八十一岁），这个房子肯定要大修了。而且说是汉诺威附近，开车也要三十分 ...
哪个村？有没有S-Bahn 德国老人的寿命不好预估的
我买二手带租客房子的时候，都是住了30年的老租客，一个是80+的老爷爷，一个是50+的单身女人。可以先挑的选了80的老爷爷，我只能拿剩下那个。不到半年，单身女人继承房子退租了，我白捡个便宜。隔壁80+的老爷爷，几年过去了，身体还不错的，还能帮着邻居们收快递。 jenny9368 发表于 2021-4-17 23:59
对。按照二十年算（目前两个人都八十一岁），这个房子肯定要大修了。而且说是汉诺威附近，开车也要三十分 ...
81岁不算老，我同事的奶奶今年要过102岁生日。 jenny9368 发表于 2021-4-17 23:36
现阶段不能，爷爷奶奶有Wohnrecht，不过两个人都八十几了。
我外婆刚过99岁大寿。我德国同事妈妈已经90多岁了。80岁跟那些能活90多岁或者100岁的人比，嗯…… 本帖最后由 rose122333 于 2021-4-19 10:48 编辑
所以说，其实只是看2点，一个是本身房子的增值潜力；再一个就是爷爷的寿命；
爷爷的寿命嘛，当然希望他老人家越长寿越好。但是房子本身的地点怎么样吧？这个才是关键，将来如果不是自用，可以租出去吗？能收回多少租金？
不过我听说人一生中要享的各种福分是有限的。如果他老人家总是大手大脚，估计他的福分很快就用掉了，人没了福分也就走了，离开人世了。所以估计如果他不改这个大手大脚的习惯的话，肯定不会太长寿。几年内房子会空出来。
wer1973 发表于 2021-4-18 12:00
德国老人的寿命不好预估的
我买二手带租客房子的时候，都是住了30年的老租客，一个是80+的老爷爷，一个 ...
我挑带租户的二手房时，老人家都在里面住了50年了。82岁的老奶奶。没得选择，房型好，就要了。2年过去，老奶奶离开人世。房子空出来了。 jenny9368 发表于 2021-4-17 23:55
对。但是严格来说他们会不会一直住还是未知数。因为两个人都80几了，房子太大打扫起来很困难。
钱应该是 ...
那你无所谓啊，人家自己的事情你不需要参与，对你也没什么损失。只要能保证你想买的房子你们买(你男朋友无论哪种方式融资),对你没有影响就好。
认识一个中国女生也是类似这种操作，两个人看中一套房，首付对半，女生付现金，男生没有存款拿爷爷一套老破房做的抵押，以后还款一人一半，分割也1人一半。 jenny9368 发表于 2021-4-17 23:57
对……我另外比较担心的一个点是，那个村子房产增值不算快。爷爷奶奶邻居家一个老太太去年刚去世，房子虽 ...
交通不便的村里房产，要慎重。
我一个朋友，老家在汉诺威附近村里，离城里比较远，真是前不着村后不着店。他说离汉诺威大概60公里吧。
他家邻居的很大房子，完全可以居住不是破破烂烂的那种。很大很大的花园。大概在十年前出售，卖了很久才卖了2万欧元，说的他自己都笑了，他的房产也在那里。
现在应该会涨了，但是估计也是不怎么值钱的。
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