北京楼市现状，房价冰火两重天，有人笑有人哭
作者：北京房姐我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：【新人首问】 北京买房，具备sfsd，首付资金250万，月薪两人到手4万。未婚无子女。预备明后年结婚。 目前选房原则：买二手房，小两居，不注重学区（有天津户口，一方在天津买了一套非学区，另一方名下没房，没有北京户口），位置好，客厅有窗，楼龄95年之后。离工作不要太远。不要首层顶层。 工作地点：我工作地点在海淀知春路地铁附近；我对象工作地点在昌平生命科学院地铁附近。工作稳定。 看过的片区：我们看了望京，回龙观，安宁庄，西三旗，西二旗，永丰，清河几个区域。目前觉得西二旗和望京最有优势。 目前看中稍微合适的：西二旗智学苑，铭科苑。望京西园一区，南湖中东园，融泽嘉园。 觉得西二旗工作近，望京听您说发展好。 考虑到未来7年后由于教育问题，可能卖房回天津，所以想买保值的房子。 问题 1.西二旗和望京之间，您觉得我们更适合买哪个片区。 选择望京，是觉得望京将来保值会比西二旗强。如果考虑居住方便还是西二旗。所以不好取舍 我们分析的西二旗优势：挨着软件园，周围有一些配套，劣势：学区不好，能买的起的房子小。 望京优势：位置好，五环以内，周边产业比西二旗发达。同样首付能买的房子总价更高（五环内贷款高）。劣势：上班远，我对象上班一个半小时，我们对那边不熟悉。 融泽嘉园优势：楼龄新，户型好，面积大。劣势：交通不便，属于昌平区 2.根据我们的选房原则，除了我们看过的片区，您还推荐哪些其他区域值得去看
回答：你好，原则上能买市区就别买郊区，所以这几个板块的价值价值排序： 望京>西二旗>回龙观 西二旗PK望京，望京面积更大、范围更广、入驻优秀企业更多，且已形成独立的体系，投资望京，比西二旗更稳妥。 另外换工作比换房简单，前期不住也可以投住分离。
提问：楼主你好，我爱人京籍，双胞胎孩子四岁，目前两套房，一套珠江罗马嘉园274平顶层复式自主住贷款300万，另外一套124平润枫水尚全明两居贷款140万，现在手里子弹1200万，年税后收入500-800万，现在考虑孩子上学，有考虑珠江帝景或东湖湾，麻烦你帮我分析下要不要现在考虑孩子上学学区和这两个小区的选择，房票可以把润丰卖掉或赠予丈母娘腾出房票。另外如果要考虑别墅合院的话有没有合适推荐的
回答：你好，珠江罗马和润枫水尚都是我们推荐的楼盘，建议继续持有，对敲给老人，或者通过jlh的方式腾房票。 东湖湾的小学弱，初中还行； 珠江帝景的小学和初中都强，而且初中比东湖湾的初中还强。 北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本可以形成共识的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少，因而更具有稀缺性。 推荐：朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区，海淀万柳板块、西山别墅区，顺义中央别墅区。 别墅要比平层产品升值慢，如果不是自住建议还是慎重。
提问：有购房资格，首付40，目前己准备好现金400万，想购纯商品房，不要限竟房，最好现房或最迟2021年6月交付，总购房款在1O0O万左右。麻烦，推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展，生活方便，能保值增值的。谢谢
回答：付400万，资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信，流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下，1000多万，丽水嘉园这种纯住宅类，九号公寓，清境明湖，富丽花园偏公寓设计，老破大的聚龙花园塔楼，这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等
提问：房姐，您好。700-1200 纯投资，如果在望京选有什么推荐呢？例如哪些小区？什么单价？几居？您推荐的小区里什么样的算笋盘呢？老破大和次新哪个优先呢？宝星国际这类的可以吗？
回答：整个望京，重心在望京SOHO。 以广顺南北大街，北小河，望京东路为「望京内环」。 中广怡景湾，金隅国际的问题比较接近，都是靠近望京桥，离望京中心有一段距离，离地铁比较远，适合日常开车。 国风尚樾和星河明珠有点溢价，如果品质自住可以考虑，国风夹角位置，星河离地铁近点。 宝星华庭属于理想标的，可以细淘
提问：我现在住着一套望京新城的100平米的房子，市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱，房子的质量也不算太好，所以呢，就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子（2009年次新）是空闲的，市场价约为400万。从保值的角度来说，您看是怎么操作比较合理。
回答：你好， 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的，能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新，抵押望京新城，再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下
提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时最好带有一定升值空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。
回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 新手不建议买入。 考虑居住体现，还是建议优先首城。 融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。 综合考虑，优先双井吧。 少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。
提问：房姐，为什么北京1000W以上标杆次新是蓝海市场呢，是因为争抢的人少吗，一般接盘的会是些什么人呢？
回答：1500以上是蓝海市场，不是1000万。 总价破1000，才有机会在核心地段入手次新3房，标杆2房。 市场的大趋势在3房，限购限贷导致积压的购买力集中释放在能够一步到位的标杆盘，也就是1000-1500左右的总价。 核心地段的次新房，越来越稀缺； 核心地段的标杆次新，几乎成为孤品，一共就1万套存量，二手出售200套，全国需要的买家有多少？ 1500都被买断货了 1500以上，直到1700，都已经有明显迹象。 之所以还没有上升那么快，因为北京单人单笔贷款，正常不破1000。 想要贷足，评估价1428售价1428，理想状态贷1000。 所以第一轮的疯抢，集中在1200-1500区间。
提问：请问西钓鱼台御玺的新房地段环境都不错，有投资价值吗？
回答：价格高，不适合投资，本身是单体楼，平面呈现为带弧度的拐弯锐角。因为是在剩余地块，南北向按阶梯式降层。 户型除了南北四居，还有比较奇特的东西通透、瘦长的东南角三居。格局不方正，不太好。 好处是南侧的昆玉河直通颐和园，开发商还会翻建环景码头和灯塔。 地块可能还有地铁振动影响。
提问：房姐，你好。宝宝即将出生，手里正好有子弹300，想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下，未满五，2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户，本人非京籍但社保满五，sfsd，两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作，本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台，所以并不执着于非常好的学校。方案：1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段，是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区，仅考虑投资，快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议，谢谢！
回答：300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居，比如小南庄，也可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了，例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生，建议考虑学区因素
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