北京楼市：当地人瞧不上的地方，往往涨幅最大
作者：北京房姐我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐 之前您推荐过望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？
回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区：望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5-6万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来更低价，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。次新的范围比较广，04年左右7万不到的标的，10年左右7-8万的标的，都是不同的产品，华鼎、慧谷、宝星，首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等，是不会错的选择。想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。
提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。
回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春
提问：房姐你好，一直在你的回答感觉倍受启发，最近看房看的头疼，特来求助，期盼给予指点。目前手里现金220，消费贷可以搞60，感觉如果买新房只能五环外的普宅，五环内可以接受468万左右的普宅，问题是：1、孩子不到1岁，用考虑学区房么？东西城入手值么？2、亦庄有没有投资价值，新盘超420有点费劲，买二手的可以么？3、五环里哪能既保值还能有学区？
回答：1. 如果未来3-4年有资金支持置换学区房，就不用考虑学区，否则还是考虑比较好。东西城看你的需求，考虑学区入手没问题，投资的话不推荐 2. 亦庄可以入,一些盘也带学区还不错，例如禧瑞天著上建华还有远洋或者经开汀塘也不错 3. 亦庄就挺好 或者回龙观板块
提问：房姐您好，请问在买房申请组合贷前一个月，我老公换了工作，但是社保公积金没断，主贷款人是我老公，请问会影响贷款吗？还有我们首付不够想在银行借一点信用贷，会上征信，总的流水能覆盖信用贷和房贷的两倍，这种情况银行在批贷前会让我们先还清信用贷再贷款吗？
回答：买房的时候最好别换工作，换工作期间买房比较麻烦，因为你要是买房的过程中前后工作单位不一致被银行发现，有骗贷的嫌疑，我建议你要么换房完再换工作，要么换好工作再换房。 建议做不上征信的信用贷，或者前面的贷款，和后面的买房、按揭要打时间差和征信查询控制，最好的方案是用其它核（家人）办信用贷。
提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。
回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向
提问：房姐您好，请问现在是不是换房的好时机，在石景山远洋山水一套2居100平，西城展览路团结社区一套2居60平老破小，想换一套三居，请问怎么操作，卖掉哪个合适，还是两个都卖掉换。因工作和生活习惯还想在西边住，请您指点，谢谢
回答：建议西城老破小出掉，如果预算不足远洋山水也可以出，不知道你预算多少不好推荐，海淀自住建议看 四季青、世纪城、万柳这些地方
提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的升值潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？
回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。
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