已更新***买房贷款被拒原因是Hinterlandbebauung
本帖最后由 可可的南瓜饼 于 2022-2-10 16:58 编辑更新一下目前的状况，有了之前sparkasse的“提醒”，我们赶紧联系Notar检查Grundbuch上的路权等权益，更重要的是联系Bauordnungsamt上Belastung的问题，我们比较幸运，路权没问题，也没有任何Belastung的记录，这就放心了，合同可以继续签。
银行方面，最后在interhyp的帮助下找到了比之前更好的利率（1.49%，附近城市的sparkasse）。最后总结一下，interhyp的中介太专业了，特别有效率，比银行的贷款员好太多。不知道是我们幸运还是普遍现象。
给大家也提个醒，如果遇到类似我们这种Hinterlandbebauung的情况，一定要检查清楚Belastung的问题，这个确实会使房屋地皮贬值。好了，谢谢大家关心，合同签了事情就告一段落了。希望大家早日买到自己心仪的房子呀。
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最近在忙着买房子，独栋120平居住，348平地，2010年的房子，能源39，房价43万，贷款40万。约好三周后Notar，这周就一直在询问贷款，问了本地的Sparkasse，postbank，等等。一轮比较下来，sparkasse最优惠，所以想进一步谈贷款，可是仅仅过去了一天就直接被拒了。
nach interner Prüfung der Immobilie möchten wir dieses Haus nicht finanzieren, da aufgrund der besonderen Lage der Immobilie in *北威州小城市* (Hinterlandbebauung) hier bei uns deutliche Abschläge notwendig wären.
我们也咨询过其他银行，postbank当时估价45万，怎么估价会差别这么大呢。我们请Notar给我们核实grundbuch的路权，也是没有问题的。房子还是想买的，只是现在心里很不舒服 可可的南瓜饼 发表于 2022-2-3 19:39
我们问过了，说是保密不可以说。我们账户十六万，每月可还一千四，一个娃，谈贷款和拒绝我们的就是同一个 ...
你们EigenKapital很多了，优质客户了！
你们有去别的银行Volksbank等谈下，个人觉得应该可以拿到和Sparkasse类似的贷款利率的。 Sparkasse经常是给你一个很优惠的利率，然后你把材料递上去，给个奇怪的理由，迅速给你拒了。 NRW这种小城市的房价能有前景？未来都是都市圈发展趋势，自然银行给的估值就低了 银行给的原因不会是真正的原因，估值不及售价的情况多见于地段好的房子，因为银行放贷估价的时候计算的地价是一般的地价，所以地段越好地价越高的房子算出来差价越多，一般的地段估值不会比售价低很多。而且即便真是估值不及售价，银行也不会轻易说不贷。可能的原因是你的首付低，工作性质和家庭固定收入不满足银行的需求，或者一些其他原因让银行觉得是有风险的。
银行去年底开始就有收紧放贷的趋势，对贷款人的要求比之前更苛刻。这种情况就换一家看看吧，Volksbank，或者网上银行 握紧阳光 发表于 2022-2-3 07:20
银行给的原因不会是真正的原因，估值不及售价的情况多见于地段好的房子，因为银行放贷估价的时候计算的地价 ...
谢谢回复啊。问题在我们，我心里就好受些，房子没问题就好。我们换一家银行再谈谈。 银行估值不是银行能给你贷款的上限，他们还需要减去一个为了安全性的Abschlag才是能贷款的上限Beleihungswert。这个银行可能就是Abschlag多吧，也就是首付要求多点儿 握紧阳光 发表于 2022-2-3 07:20
银行给的原因不会是真正的原因，估值不及售价的情况多见于地段好的房子，因为银行放贷估价的时候计算的地价 ...
的确都是和面试一样不给出直接原因啊！ D.Rich 发表于 2022-2-3 11:35
银行估值不是银行能给你贷款的上限，他们还需要减去一个为了安全性的Abschlag才是能贷款的上限Beleihungswe ...
博士更是经验丰富！ D.Rich 发表于 2022-2-3 11:35
银行估值不是银行能给你贷款的上限，他们还需要减去一个为了安全性的Abschlag才是能贷款的上限Beleihungswe ...
没跟我们提增加首付，直接就拒绝了。所以感觉很奇怪，我总担心银行是觉得房子有重大问题 但是不说给我们。可看房的时候带了建筑师一起去的，那时候看的房子没问题。 能源39，请问是用的地暖？
可可的南瓜饼 发表于 2022-2-3 14:21
没跟我们提增加首付，直接就拒绝了。所以感觉很奇怪，我总担心银行是觉得房子有重大问题 但是不说给我们 ...
2010年的房子基本是新房，而且又带了建筑师。
可以分享下现在银行的贷款利率吗？ Erteilung 发表于 2022-2-3 14:33
2010年的房子基本是新房，而且又带了建筑师。
可以分享下现在银行的贷款利率吗？ ...
是地暖。我们问的贷款都分成两部分，十万KFW的1.07%, 三十万的银行贷款是1.52%，十五年的。 可可的南瓜饼 发表于 2022-2-3 14:21
没跟我们提增加首付，直接就拒绝了。所以感觉很奇怪，我总担心银行是觉得房子有重大问题 但是不说给我们 ...
最后批准贷款的人不是跟你谈贷款的人，这是基本的风控流程，可能是这个原因开始没说不行，后来又不行了。至于拒绝的愿意，有的银行就是有政策不主动和你说，但是你可以问啊。甚至可以问问可不可以看看银行内部做的评估文件，如果你明确表示不拿出去用并且不让银行承担任何Haftung，有的银行会同意的。 D.Rich 发表于 2022-2-3 17:07
最后批准贷款的人不是跟你谈贷款的人，这是基本的风控流程，可能是这个原因开始没说不行，后来又不行了。 ...
我们问过了，说是保密不可以说。我们账户十六万，每月可还一千四，一个娃，谈贷款和拒绝我们的就是同一个贷款员，非常奇怪就被拒了，隔了一天而已。 收到了好多人的关心，谢谢大家。在这里更新一下，希望对大家有帮助。 恭喜LZ，没问题就好。你们的路权（Wegerechte）是有单独的Grundbuch登记吗？或者需要登记到邻居房产的Grundbuch。
还是城市公共道路，不需要额外登记？ Erteilung 发表于 2022-2-10 23:17
恭喜LZ，没问题就好。你们的路权（Wegerechte）是有单独的Grundbuch登记吗？或者需要登记到邻居房产的Grund ...
是的，我们的路权在Grundbuch上写明白了，写清楚了这块地怎么来的，然后享有原来地块的路权。
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