德国买房有经验的朋友可以帮我出出主意吗
本帖最后由 sijia900731 于 2022-12-13 19:47 编辑我有买房的意愿，今天正好和一个贷款中介聊了下，看了下几种情况，想听下大家的想法。
我目前是德国学校毕业，刚拿了4年的居留卡，因为工资离蓝卡差一点点，所以没有申到。预算是想买250k左右的房子，中介说因为我没有蓝卡，也不是永居，所以要出差不多30%的首付（其中9%是手续费杂费什么的），这样算下来，后续贷款一个月还1200欧这样。如果有了永居，可以申请零首付贷款，算下来一个月还2000欧。我现在的房子明年夏天到期，所以我很纠结是看房买房（30%首付硬要出也是可以），还是明年继续选择租房子。买房的好处不说了，劣势是一下子30%的首付要填几乎所有的积蓄进去，且1200欧贷款还完，每个月还有水电煤账单，所以等于买完房一个月要支出1600-1700欧。而且房子买完是不是也没什么可能马上能入住？等于中间还是要租房子。
如果租房子的话，就很有可能有两年是不能kun的，那等于买房又要多等个几年。
求听大家想法，是忍到拿永居再买（但我又觉得房子不会因为有永居而价格打折，只是首付出的多还是少以及每个月还贷多还是少的问题），还是现在就买呢？
本帖最后由 xixi00 于 2022-12-20 13:09 编辑
目前卖房广告挂单量大幅增加，我长期关注的一个地区在immoScout24挂单量从2021年的50左右，到今年秋季的100左右，今天是176，是加息前的3倍多，房产市场已逐步进入买方市场，全款买自住房或者贷款买投资房的可以考虑慢慢跟卖家谈价格，房价还没跌到底，卖方比买方着急，是谈判博弈的被动方，所以买家占据优势可以不用着急慢慢谈，说不定哪个卖家着急用钱就低价卖了呢。
贷款买自住房(高首付除外)建议先观望，毕竟现在利息这么高，高息买房相当于给银行打工。贷款买自住房买点在美联储和EZB重新进入降息周期，信用和流动性重新放开的初期，这时房价刚刚触底反弹。
明年美联储加息结束，并不会马上降息，全球进入高息横盘阶段，流动性紧张，加息对经济的影响会在明年二季度左右显现出来，部分现金流紧张的中小企业无法应对在10%左右的融资成本，无法借新债还旧债，面临裁员破产倒闭。全球多数经济体将面临衰退，欧洲也很难幸免，这期间会有一些美元储备不足的小国或经济体相继破产献祭，之前的大水漫灌总需有人买单，但是这些小国资产有限不够填大窟窿的，就等地球上的几大雷(某国债市，某国房市，某洲能源危机。。。)谁先爆掉，其它地区就可以缓一口气，等大坑填得差不多了，美联储就会降息，当然不排除还没等几大雷的其中之一爆掉美国经济就受不了了，美联储被迫降息的可能，无论如何这时全球就又进入降息周期了，全球就又可以歌舞升平吹资产泡泡了。
都说人生财富靠康波，但是康波周期太长，普通人能抓住美林时钟里的短周期就行了，在正确的时间做正确的事情
现在是房市的冬季而且新的遗产税马上要实施了，房地产税也在改革，这些变化都对买房热情有一定打击。但话也要两面说，即使房市行情不好也会有买卖交易的。如果你已经决定要买，不清楚什么时候出手，这个建议很难给出，即使一些专业的房产投资机构目前也给不出很清晰的预测。但我个人有个建议，根据你的状况和房子的价位，今后还会再换房，这套房子有可能再卖掉，所以一定要买套好卖的，至于说什么房子好卖，就看个人眼光了 25K的房子？你確定不是250K？
随时能退的租房找不到吗？ 25K买什么样的房子，估计少打了 现在房价是下行刚刚开始，贷款利率已经没有零利率了，现在至少3+，所以阻挡了许多买家入场。一般来说，房贷的月还款额不要超过你收入净值的三分之一，除去首付外至少有50k的应急款，否则你的财务状况就很凶险，2013年可能经济会衰退，如果出现失业等不可预测的问题时，生活有如渡劫。
不如，等身份拿下来再买房实在 本帖最后由 东东西西2013 于 2022-12-13 19:01 编辑
是我的话会观望。 要买的话，可以先买二手的房，省掉等待期。买二手可以入住， 不带租户的那种。总价比新房低，压力小点。 谁说拿了长居可以零利率贷款的，现在有这样的好事？想写零首付？ 本帖最后由 东东西西2013 于 2022-12-13 18:50 编辑
250 000欧的一室户差不多，还要算上至少10%的其他费用，这些费用得用现款。 Truecar 发表于 2022-12-13 15:14
25K的房子？你確定不是250K？
啊是250k 我改掉了：） 季布一诺 发表于 2022-12-13 16:59
现在房价是下行刚刚开始，贷款利率已经没有零利率了，现在至少3+，所以阻挡了许多买家入场。一般来说，房贷 ...
我真的。。零首付打成零利率。。sorry 东东西西2013 发表于 2022-12-13 18:42
谁说拿了长居可以零利率贷款的，现在有这样的好事？想写零首付？
零首付。。。我刚发这个贴子感觉心不在焉。。打错两个地方 本帖最后由 sijia900731 于 2022-12-13 19:42 编辑
东东西西2013 发表于 2022-12-13 18:46
250 000欧的一室户差不多，还要算上至少10%的其他费用，这些费用得用现款。
所以也就是说 总价是275k 然后我要拿出来差不多30%（首付加杂费）对么 sijia900731 发表于 2022-12-13 19:40
所以也就是说 总价是275k 然后我要付30%的首付对么
这么算你手上得有购房价40%的现金流。 东东西西2013 发表于 2022-12-13 19:43
这么算你手上得有购房价40%的现金流。
今天这个中介和我说，我这种临时居留，最好拿出20%的首付和9%的杂费。你说观望观望的理由能和我说说吗？我主要觉得现在德国租房子也好贵啊 各花入各眼，个人认为要挑挑，现在已经贵了。有没有长居也要差一个点呢 现在利率比较高，房价横盘，建议观望一下，可能会有回调。 别观望，老百姓看不清形势的，0利率已经成为历史，以后的健康的利率应该维持在3%左右.
建议买新房，省心，升值空间大。而且别觉得大家都在讨论房价会降，总体趋势是向上的，至少在德国。房市里还是有人在买房卖房的，造房的趋势也是相对稳定的，放出来的地马上就被卖掉了，难道这些造房的人不清楚现在的形势吗？
看看上海的房价，在2004-5年的时候，人人都说房价泡沫，以后的每年都说房价会跌，现在都快2023年了，等的人都吃了闷亏。
买了后悔，至少你有个房子，不买的话，你的钱真的是跌的不能想象了。 砍价了吗，试着砍砍，反正我周边房子不好卖，大部分可以砍价。 hahaxixi 发表于 2022-12-14 11:51
砍价了吗，试着砍砍，反正我周边房子不好卖，大部分可以砍价。
是噢，最近不少中介发邮件推房。 要我说，肯定买。现在买房可以好好挑选，价格也有得商量，碰到机会还能捡漏。
只要冷租超过了买房利息的70%，这房子就是买比租合适。谁的后脑勺都没有长眼睛，谁都看不到以后发生的事，不要寄希望于以后会更好。
这里很多人就是等长居眼睁睁错过了买房时机，也有人挑三拣四错过时机，现在有了长居、不挑了，银行又不给钱了。。。 握紧阳光 发表于 2022-12-15 10:14
要我说，肯定买。现在买房可以好好挑选，价格也有得商量，碰到机会还能捡漏。
只要冷租超过了买房利息的70 ...
长居还是要的。不然买了房子后被赶回国白折腾。 欧央行刚刚宣布再次加息50个点 mj250 发表于 2022-12-15 14:22
长居还是要的。不然买了房子后被赶回国白折腾。
套用赵本山小品里的台词 “就我这个智商，以后可能就看不懂手表了”，“像我这个腿脚，基本就告别自行车了”
一个有学历、有工作、有居留的人，如果以后有拿不到长居被赶回国的风险，基本就告别在德国买房了。。。 握紧阳光 发表于 2022-12-15 10:14
要我说，肯定买。现在买房可以好好挑选，价格也有得商量，碰到机会还能捡漏。
只要冷租超过了买房利息的70 ...
你考虑的几点也很有道理。我买房时就没长居，别人0点5的时候，多付了一个点拿到的贷款，现在回头看还是划算的。 本帖最后由 握紧阳光 于 2022-12-16 09:35 编辑
东东西西2013 发表于 2022-12-15 17:25
你考虑的几点也很有道理。我买房时就没长居，别人0点5的时候，多付了一个点拿到的贷款，现在回头看还是划 ...
我买第一套自住的时候，没有长居，是第一份工作，还在试用期，老婆还在读书没有收入。我硬是跑了好几家银行才有银行肯给我贷款，利率是1.26%，还搭着卖给我一个Bauspar，当时感觉只要有人给我贷款就知足了，哪还管的了其它的，也不知道这个利率是什么水平。
看房也是很随意，啥都不懂，连地段都不懂，买在了一个从来都没去过的小镇，里面还有一个买房之后大半年才会搬走的租客。看房的时候装模作样去转了一圈，啥都没看明白，房子自带了廉价Einbaukueche，我都快高兴死了。Hausgeld折算下来每平米每月4欧，我也不懂是什么概念。就看了这一套，第二天就说要买了。
买来两年半之后卖了，涨价60%，净赚10W欧，涨幅惊人。但是最初买这套房的原因只有一个：工作了，成家了，我需要一套自住房，仅此而已。。。
我另外一个朋友，2018年被我劝着买房，挑得要命，墙壁贴的墙纸有斑驳了，他都能焦虑半天。我劝了很久他才下决心，当时的售价35W，1点几的利率，现在市价60W。
论坛里的我看过很多人挑剔得让我难以理解，但是非亲非故的，没必要硬劝，何况劝了人家也不会信。。。 握紧阳光 发表于 2022-12-16 09:25
我买第一套自住的时候，没有长居，是第一份工作，还在试用期，老婆还在读书没有收入。我硬是跑了好几家银 ...
我也觉得如果是刚需的话 不用想太多 上车就是...我会开始外面看起来 看到觉得合适的就谈下去 话说你现在买完房子以后有什么经验能和我分享下吗 比如看房的时候有什么是一定要注意的？ sijia900731 发表于 2022-12-16 10:02
我也觉得如果是刚需的话 不用想太多 上车就是...我会开始外面看起来 看到觉得合适的就谈下去 话说你现在 ...
我建议你先和银行谈，unverbindlich，看看以你的收支状况最高可以买多少钱的房子，可以最多贷多少钱出来。这样你在有心仪的房子时，可以快速做出反应，也有底气讨价还价。
看房的注意点简单说几个：
1、第一感觉，非常重要，第一感觉不好的房子千万别买。
2、周围有没有不安定因素，是不是土人以及中东各国人的聚集区。
3、楼道内以及垃圾桶的整洁程度
4、屋内Sanieren的状态
Wohnung看房说起来不难，墙面地板啥的都是小事，找人翻新一下很简单的事，浴室Sanierung也花不了几个钱。再往细了说的话，每套房子不一样，要具体分析。
握紧阳光 发表于 2022-12-16 10:16
我建议你先和银行谈，unverbindlich，看看以你的收支状况最高可以买多少钱的房子，可以最多贷多少钱出来 ...
超级感谢！这几点我一定记下来 ：）
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