史无前例！重庆将打造一座600万方新城！
作者：媒人观城我应该有很长时间没去过寸滩保税港区了。
最近一次前往，我发现有了大变化。
一路上，肉眼可见的是，人多了不少，标志性的4栋写字楼灯火通明，据说，出租率在75%以上。
而且，写字楼与京东电器超级体验店之间，多了一条步行街，名叫“丝路花街”。
这丝路花街很长，沿途往前，一直连通到一带一路商品展示交易中心，再往前走还有…
我所在的位置，整体叫做寸滩国际新城。
它位于重庆中心城区长江北岸，规划面积约6平方公里。
这是什么概念？
6平方公里换算成平方米为：600万平方米。
为了更直观地理解，举几个例子：
假设一个标准足球场的面积约为7000平方米，那么6平方公里大约相当于857个标准足球场的大小。
寸滩国际新城= 857个标准足球场
因“水”制宜。
说到寸滩，重庆人很熟悉。
过去，它往往给外界留下的深刻印象：水港。
2005年底，寸滩港一期工程集装箱码头建成，2006年1月7日开港运行。
2008年11月12日，重庆两路寸滩保税港区经国务院批准设立，成为全国首个“空港加水港”一区双核、内陆唯一的保税港区。
这个时候，它依然扮演着重庆重要港口的功能。
时间齿轮转动，寸滩在发生着变化。
寸滩国际新城，尤其“新城”这个印记的建立要从2019年说起。
资料显示：2019年2月22日，重庆保税体验旅游景区（AAAA级）正式授牌，成为全国首个在保税港区内打造的4A级景区。
根据规划，引入国家特色商品馆30个，经营进口商品约6万余种，在寸滩这一“方寸之地”，一键“买全球”。
一年之后，寸滩被摆上了更重要的位置。
2020年9月，重庆明确提出：高标准规划建设寸滩片区，规划建设寸滩国际新城启动。
寸滩国际新城被赋予“国际消费中心城市承载地、城市形态展示高地、对外开放新窗口”的战略定位，并纳入重庆“十四五”开局之年的重点项目。
前文，我提到了寸滩国际新城规划面积约6平方公里，那么它到底如何构成？
按照规划图，寸滩国际新城主要由三大片区构成，分别是邮轮母港片区、保税经济区、以及时尚消费区。
其中，邮轮母港片区作为货运物流港区将整体转型、整体打造；保税经济区和时尚消费区在现有建成基础上实施更新提升。
600万方的寸滩国际新城建设，气势磅礴，也可以说是史无前例。
对于这座新城的建设，重庆寄予了厚望。
我注意到，就在今年5月，重庆市委书记袁家军前往调研时明确提到：
“要发挥特色优势，突出高水平规划高标准建设，着力打造航运综合门户、现代化新城、城市新地标和产业发展新高地，为重庆建设现代化国际大都市提供有力支撑。”
史诗级造城。
寸滩国际新城规划面积6平方公里，这个幅员面积很是夸张。
我对比参考了观音桥商圈的数据：
到2025年，观音桥商圈将从1.5平方公里拓展至3平方公里；到2035年，再拓展至6.8平方公里。
如此对比来看，几乎就是再造一个观音桥。
重庆要打造好这样的600万方城市新地标，很显然不是一件容易的事。
在我看来，它一定会面临很多挑战：
挑战一：传统思维的打破
寸滩，留给人的传统印象，往往都是很偏。
而且，城市界面太一般，沿途大货车很多…
事实上，寸滩算是重庆北区一个相对“中心”的位置。
距离江北嘴7公里；
距离观音桥13公里；
距离江北机场15公里。
寸滩国际新城想要彻底改头换面，首先就得改变大家对它的传统认知。
挑战二：人
人从哪里来？
寸滩国际新城的住宅量很少，区域内的常驻人口很难支撑起庞大的消费。
目前，寸滩国际新城相对成熟的板块，就是砂之船重庆两江奥莱+宜家，他们更像是“车轮上的商圈”，目的地消费。
我查询数据发现：他们的流量很大，比如，砂之船重庆两江奥莱在周年庆累计接待客流100万+人次。
相对而言，保税经济区和邮轮母港片区就是很新的板块。
如何将现有的巨大流量引过来？
毕竟，保税经济区距离奥宜商圈有3公里距离，而且两者之间还夹杂着产业园、汽车公司、物流公司等。
好不容易在奥宜商圈停好车，现在又要动车去保税经济区，这对于很多人来说，都懒得再动了。
是否在两地之间设置一些摆渡车，更方便人流往来？
这是值得思考的问题。
挑战三：商业定位
目前，重庆商业的库存量处于高位。
数据显示：今年三季度重庆未录得新增供应，市场总存量维持909.4万平方米。
存量商业竞争逐步加剧，这对商场运营能力提出更高要求。
而另一方面，是消费承压。
我注意到，重庆1-8月社会消费品零售总额同比增长3.8%，虽高于全国0.4个百分点，但今年以来增速不断收窄。
其中，餐饮消费保持两位数增长，为主要拉动力，而商品零售额增长2.6%，保持低位，限额以上服饰、汽车、珠宝等重点品类不同程度下滑。
目前在保税经济区，除了京东电器超级体验店、丝路花街、一带一路商品展示交易中心之外，区域内还有大体量的商业用地。
而此前公布的寸滩国际邮轮中心项目，其中也包含了5万平米商业体量。
在白纸上画图画，如何才能找到核心优势，做出差异化？
这是亟需解决的问题：人为什么要来？
成长。
寸滩国际新城如何破题？
我观察到，目前它正在做的事。
一、功能补强
寸滩国际新城正在做功能的“填空题”。
比如，文体、会展等功能。
相关资料显示：重庆市民文体中心项目，落户重庆寸滩国际新城保税经济区。
这个项目是保税经济区首期开发重点项目，位于地铁9号线何家梁站附近，建筑规模约6万方。
根据拟定的规划，重庆市民文体中心项目是多功能全时运动体验大型综合场馆。按1.5万人场馆规格布置，约5万方，可举办全运会篮球赛、NBA中国赛、冰球赛、电竞赛、演唱会等活动。
在它的身旁，还有一个会展中心，今后能承接一些国际展，或者承接明星演唱会的落地，带来的流量一定是巨大的。
与此同时，还有一个重磅消息：
江北区深度参与了西部陆海新通道建设，成渝RCEP跨境贸易中心落地，这标志重庆两路果园港综保区打造跨境贸易新聚集地。
跨境贸易中心的加持，对商气/人气拉动是立竿见影的。
二、企业总部+外资引入
今年有一个很大的事件：德勤中国总部的落地。
德勤中国正式在寸滩国际新城保税经济区兴建“德勤中国数智中心”，项目总建筑面积约6.6万方，投资4.62亿元。
按照计划，未来将引入德勤中国区核心业务单元，打造德勤面向未来数字产业发展的创新研发和业务中心，建设德勤总部办公园区，实现就业预计达5000人。
而另一方面，就是大量外资的引入。
我注意到，就在今年6月6日，外资参与重庆国资国企高质量发展项目推介会暨签约活动上，其中重点提到了一个大项目。
它就是保税港总部大楼项目，拟利用外资5.08亿美元。
建设规模预计约53万方，拟引进世界500强、全国500强、大型央企国企等企业入驻，拟引入总部经济、国际贸易、金融服务、数字经济等外资企业入驻。
根据项目落地进度建设总部大楼、商务办公楼宇。重点项目包括渝港中心、高新技术产业园等。
以上寸滩国际新城招商项目，基本外资占比都是100%。
很显然，寸滩国际新城“国际化”的标签正在加深。
三、商业运营
目前，保税经济区的商业氛围还未起来。
但据我观察，它现在商业招商环节，陆续有新动作。
比如，新资源的导入。
“首店经济”，七彩虹携手京东电器，共同揭幕了超级体验店。
这家店不仅是七彩虹品牌首次以整店形式入驻京东电器超级体验店的里程碑，更是其在全国范围内规模最大、首家以IP为主题打造的旗舰店。
如今，保税经济区正在着手丝路花街的招商+运营。
在我看来，可以两步走：
第一步：大型企业的引入+正式入驻，区域内办公人气快速提升，这对商业招商+运营是好事。
这个城市模型类似重庆江北嘴，重庆企业天地，重庆财富中心。
第二步：充分利用好寸滩保税港的地理位置/政策等优势，打造世界级文旅目的地 。
与此同时，孵化商业超级IP，提升消费吸引力。
比如，国际航站楼的“机场免税店”，烟酒还有化妆品都很受欢迎，品质保证+价格优势，这一定具有吸引力。
保税经济区仍有大体量的土地可开发，这是空白点，也是机会点。
我曾经很好奇：
这么好的位置，为什么不改住宅用地？
事实上，寸滩国际新城志不在此。
它的志向，要打造航运综合门户、现代化新城、城市新地标和产业发展新高地，成为重庆培育建设国际消费中心城市重要载体。
超高定位下，寸滩国际新城最终如何落地？
这座600万方的新城，我越发感兴趣。
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