德国租房市场被忘却的荒谬现实
德国城市的房租涨幅自2016年以来远高于收入涨幅。许多城市低收入家庭仅房租一项支出就高达44%。同期新建筑完全无法缓解住房市场的压力，甚至起到了反作用。在越来越多的德国城市，住房正在成为人们的主要负担。支付房租后的财务状况已经达到极限。
immoverkauf24 和 DataPulse Research 最近的分析显示，过去八年来德国的住房成本急剧上升。研究称：“自 2016 年以来，柏林和慕尼黑等城市的租金上涨了 78%。”低收入家庭受到的打击尤其严重：他们现在必须将高达 44% 的可支配收入用于支付房租。专家认为迫切需要采取行动。
分析表明：自2016 年以来总体通胀水平上涨了 26% 左右，而许多城市的租金却上涨了两倍多。在柏林、杜塞尔多夫、科隆和慕尼黑，价格甚至是在暴涨。最大的问题是人们的收入未能跟上房租上涨的步伐。例如柏林的工资上涨了接近47%，但租金却上涨了 78%。这种危险的分化正在迫使许多人迁往城市郊区，甚至迁出城区。
新建筑没有缓解压力，还高攀不起
本来新建公寓可以帮助减轻价格压力。但糟糕的局面是：新建筑通常比现有公寓要贵得多。根据 immoverkauf24 的数据，莱比锡2022 年及以后建造的新建筑的租金平均比一般市场水平高出 45%。慕尼黑的贵出19%。
新建筑高昂的价额的主要原因是建筑成本增加。严格的法律要求、昂贵的建筑材料和高能源效率要求都在推高建筑价格。在热门城市地段，租户通常需要支付每平方米 20 欧元或更多的租金——这个价格是许多人无法承担的。此外，住房需求仍然很高，而新建项目却因审批程序冗长而被推迟。
房屋自有率很低，租户尤其受打击
德国仍然是欧洲住房自有率最低的国家之一。超过一半的家庭居住在租赁公寓中。而法国人的租房比例为37%，意大利仅为25%。因此，德国人特别容易受到租金上涨的影响。
购买房市场也是一样：莱比锡新建公寓的平均价格比现有房产高出 54%。法兰克福的新房也要贵出18%。
建筑许可发放数量还在下降
据immoverkauf24报道，目前每十套现有公寓中仅有一套是新公寓。更糟糕的是：近年来建筑许可证的数量稳步下降。原因是土地短缺、建筑利率高以及建筑成本上涨。
2025 年 1 月德国通过的建筑许可证数量令人惊喜地增长了 6.9%，这是自 2022 年以来的最大增幅。尽管如此，专家预计2025 年全年发放的许可证数量将比上一年减少约 45%。专家表示，目前还看不到这种趋势逆转的迹象。
最后留给大家的问题就是：要负担自己的房子还能撑多久？
德国的租房市场确实面临着很多挑战和困难，尤其是近年来房租的大幅上涨和建筑成本的增加，使得低收入家庭承受了巨大的经济压力。以下是一些关键点：
1. **房租与收入的不匹配**：自2016年以来，德国许多城市的房租上涨速度远超收入增长，比如柏林和慕尼黑的租金涨幅分别达到78%。这使得很多家庭不得不将大部分可支配收入用于支付房租，造成财务状况岌岌可危。
2. **新建筑难以缓解压力**：虽然理论上新建公寓可以增加住房供应，但实际情况是，新建公寓的租金通常高于市场平均水平。这主要是由于建筑成本的增加，以及严格的法律要求和高能源效率标准，这些因素导致新建住宅对普通家庭来说更加负担不起。
3. **低住房自有率**：德国的住房自有率较低，超过一半的家庭依赖租赁公寓，意味着他们对租金上涨特别敏感。与其他欧洲国家相比，德国的住房自有率显著较低，使得租户群体在房租上涨时受到的影响更为直接。
4. **建筑许可证的减少**：近年来，德国的建筑许可证发放数量持续下降，这加剧了住房供应不足的问题。尽管2025年初有小幅增长的迹象，但总体趋势仍然向下，预计未来的建筑活动可能不会显著改善住房状况。
综上所述，面对高房租和低供给的双重压力，很多德国家庭在住房问题上陷入困境，亟需政策层面采取有效措施来应对这一危机，包括推动租金控制、简化建筑审批流程、增加住房供应等。未来的住房市场走势仍不明朗，而普通家庭所承受的经济压力可能还将持续。
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