“一带一路”赋能 | 2025年6月物流仓储暨基础设施投资发展报告
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摘要：政策大力支持企业重点开拓“一带一路”等新兴市场，园区项目则利用“一带一路”建设实现功能升级。（报告期：2025.05.27-2024.06.20）
指数维持扩张区间，加大力度支持跨境电商
观点指数 物流各项指数方面，2025年5月份仓储指数为50.5%，较上月回落0.2个百分点。从分项指数来看，同上月相比，设施利用率指数、收费价格指数、期末库存指数有所上升，升幅在0.3到2.9个百分点之间；新订单指数、平均库存周转次数指数、企业员工指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在0.8至1.5个百分点之间。
总体来看，5月份仓储指数虽有回落，但仍保持在扩张区间，今年以来指数持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。从分项指数来看，新订单指数保持在扩张区间，设施利用率、收费价格、期末库存等指数均有回升，平均库存周转次数指数和业务活动预期指数保持较高景气水平，反映了仓储业务活动活跃，需求保持增长，货物周转效率提高，供应链衔接顺畅，库存水平仍在下降，但去化速度放缓，企业预期保持乐观。
数据来源：国家统计局、中物联，观点指数整理
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得三起政策，其中两起与跨境电商、海外仓建设等有关。
5月27日，浙江省经信厅就《关于进一步加强工贸联动支持企业稳产减负增效的实施意见》公开征求意见，征求期限为2025年5月26日—2025年6月2日。
征求意见提出，搭建“产能出海”服务平台。整合全省跨境电商综合服务平台资源，提供海外市场信息资讯、政策解读、涉外商事等服务，加大跨境电商产业园及跨境电商直播园支持力度，优化企业跨境电商零售企业退运办理流程。聚焦“一带一路”、RCEP成员国、非洲、拉美等新兴市场，制定差异化拓市策略，在出口退税提速、物流补贴、海外仓建设补助等方面给予政策扶持。
叠加今年上半年中美关税冲突，可以注意到政策在加力支持企业重点开拓“一带一路”等新兴市场。
仓储市场地域分化， “一带一路”为园区赋能
据仲量联行披露，在追踪的主要物流市场中，2025年一季度的净吸纳量为108万平方米，低于去年同期水平，且与本季度新增供应的124万平方米相比存在一定缺口。
其中，仓储需求市场呈现出显著的地域分化特征。在华北地区，部分北京市场的大面积租户被吸引至租金更低的津冀区域，另外部分高标仓价格明显低于市场平均租金，有效刺激一些低标仓租户升级搬迁。华东地区凭借稳定的第三方物流需求维持韧性。华西地区在政府促消费政策的带动下，大宗商品及升级消费品仓储需求成为主力。在华南地区，国内电商和第三方物流企业开始采取短租模式以应对市场波动，某新能源汽车企业则在惠州租赁两个大型仓库且总面积可观（含预租）。
期内市场方面，据物联云仓披露，5月全国平均租金为23.18元/㎡·月，较上月下降，空置率为16.43%，较上月有所上升。41个重点城市的平均租金为23.67元/㎡·月，较上月下降，空置率为14.88%，较上月有所上升。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
中外运REIT践行整租模式战略，易商REIT启动首次分红
6月17日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布基金份额发售公告。
中银中外运REIT的底层资产为瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，建筑面积合计30.54万平方米，可租赁面积合计29.97万平方米。
值得注意的是，除成都空港物流项目外，其余5个基础设施项目均采用整租模式，且整租协议期限为5年。
整租模式是中外运推进轻重资产分离后业务稳定运营的重要保障机制以及实现轻重资产两个专业条线有机结合的重要“连接器”。
观点指数了解到，五个整租项目所贡献的租金和物业管理费收入占本基金整体营业收入的81.27%，但在基金存续期内，若上述履约经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积、拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。
5月29日，中航易商仓储物流REIT发布公告称，将进行2025年度首次分红，分红比例超过90%，即90%以上的合并后基金年度可供分配金额将以现金形式分配。可供分配金额为5250.65万元，拟分配金额为5250.40万元，占可供分配金额的99.9953%，分红方案为每10份基金份额0.6563元。
本文节选自《“一带一路”赋能 | 2025年6月物流仓储暨基础设施投资发展报告》
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