“电影+AI”创新融合研讨会顺利举办
作者：微信文章年底
又到了影院房租结算和洽谈减租的时间。
一直以来，影院的物业租金是经营成本的大头，之前在收益不错的时候，即使租金达到票房的二三成，大家都感到无所谓，毕竟抢占地盘是第一位的。而一旦市场瓜分完毕、经营收益下降明显，租金变成了压在影院头上的一座大山，有的还成了最后一根稻草。仅一两年来，因为物业租金没及时支付或减租没谈下来，关门歇业的影院不在少数，其中不少还是当地曾经的知名影院，让人唏嘘不已。
作为影院固定支出的大头，有影投公司老总给小艾简单算了一笔账：一家位于二线城市、较为核心的商业综合体里三千平米左右的影院，有六个厅一千一百多座。
按现在的行情，年票房也就只有八百来万票房，虽然物业租金降到了2.5元（应为每天每平方）比之前降了不少，但算下来一年还要二百七十多万，算上物业管理费，就要接近三百万了。再加上员工的工资社保、水电费等大的成本开支，一年下来也要百来万，算下来，光物业就要占到总运营成本的七成左右。
很明显，光靠票房是不能覆盖成本的。现在有些地方新的商业综合体，租金已降到了一元左右，有的甚至只有0.5元，甚至还有别的结算方式。这么看来，我们这家店因为是之前谈的，租金对收益来说还是太高了。我们也在想办法争取再降点，哪怕是降个五毛都是好的。
这恐怕是不少影投公司老总，或影院店总近来想得最多、最烦的事了。由此，圈内越来越多人喊出：“商场要是还不肯谈降租的事，影院这业态迟早得从不少商场里消失！”不知这样的声音能否被物业主听见。但一个事实是，影院与商业综合体是利益共同体，影院的闭店，对影投人是损失，但对业主也不是什么好事情。
影院物业租金的演变和痛点
一般来说，影院与商业综合体的租金形式大体分为固定租金、票房扣点分成和两者组合三种，并且随时间调整。尤其是第三种情况较灵活，差异较大。
小艾觉得，这三种形式在不同的市场状况各有利弊。
比如在票房收益较好时，采用固定租金的形式对于影院较为有利；而在市场低迷、效益较差时，一个合理的票房比例作为租金对影院更有利，当然前提是比例越低越好；至于第三种情况，完全取决于双方有求于对方的心情，以及谈判人的水平和两者的关系密切程度。
撇开各种关系和条件，从市场的角度来说，租金对双方来说一定存在零和博弈，遵守博弈论的规律，有时候也是双方妥协的结果。
固定租金模式，最大的不利因素就是市场风险无法分摊，尤其是对于长期租赁面对租金的递增。这种情况随着租赁年限的增长，具有复利效应，到后期增长幅度惊人。
目前，不少十年前建成的影院，即使当时租金不算高，但到目前的租金增长幅度很可能已经不小了，这是目前不少影院无法承受的，也是他们在降租谈不下来后，只能采取闭店的根本原因。更不要说，当时市场信心较高，租金不低的那些影院。如今这些影院已集体陷入“租金之痛”。
按一定的票房比例作为租金，其实作为影院建设的物业租赁模式在上世纪90年代早已有之，之前较为合理的比例是5%左右。因为从长期来看，影院从来不是高盈利项目，这是与它的消费对象是大众决定的，不可能有暴利出现。即使是十年前，影投人的利润大部分并不是来自票房收益，更多是来自影院的转让交易。
但较为疯狂的时候，租金按票房分成的比例提高到了10%以上，更有不少项目高到了20%以上甚至更高。如果按票房收益，怎么算都不太可能有盈利，但就有人敢上。目前，这些影院虽经过一轮降租，但因为基数较高，最后租金仍处于较高水平，这也是影院不能承受的。
经过市场洗礼，目前的影院物业租金已有大幅度的下降，影投人的心态也发生了根本性的变化，前提变成了只要条件合适（主要是租金）我才投，否则就不出手。同时大环境也不支持物业方漫天要价，他们更希望大品牌入驻，稳定经营，而不是一味的寻求高租金收益。因而，在租赁方面的合作形式变得多样和灵活，更愿意倾听影投人的诉求，体现出既能让商业综合体放心，也能给影院减轻压力的合作和租金支付形式。可以说，近几年新建的影院租金的的压力已小了许多。
商业综合体做慈善吗？
面对商业综合体愿意降低物业租金，并可以接受较为灵活的结算和支付形式，有人会认为他们在做慈善，是有求于影院。其实这些都不是。
这取决于这几方面，一是与各地商业综合体数量的大量增加有关。目前各地商业综合体基本占据了成熟地段，有的是作为城市往新区拓展的配套。这些项目要么是成熟地段的竞争，要么是新区需要培育，使得项目的品牌招商引进、特色打造成为关键，这客观上压低了物业租金、增强了对品牌商的依赖。
根据中购联此前发布的《2025购物中心多经简报》显示，一线、新一线核心商圈及全国性集团项目总租金收入多在2亿-5亿及以上，形成明显租金壁垒；三四线及区域型项目多在5000万-2亿元。而2024年多经收入（除租金收入以外的其他经营性收入）总存量规模350亿元，平均到每个商业综合体只有年均613万元，远低于租金收入。
二是商业综合体的招商也不容乐观。商业综合体那么多，而知名品牌就这么几个。于是，我们会看到，一些品牌经常在不同商业综合体现身，有时候这些品牌也不断遭到新品牌的挑战，经营状况也不轻松。因此，降低租金便是商业综合体的无奈操作。
是否有大品牌入驻或者大品牌的多少，这被看作是商业综合体团队的招商能力，关乎其生死。这当然也给影院的入驻创造了较为有利的外部环境。即使是老的商业综合体，也面临着留住品牌老客户的压力，因而降租便有了空间。
从这也可以看出，虽然影院行业效益一般，甚至并不起眼，但依旧有着特定时刻能带来人气和品牌效应，商业综合体也是愿意做出点牺牲乐意引进的。当然，这里的重点是那些较为知名的院线、影投机会较大，谈判的筹码较多，更多中小影投凭借的是当地的人脉和资源。
同时，有些自身定位模糊，入驻率、客流量双低的商业综合体也要注意提防。这类商业综合体对影院的资源扶持几乎没有，本身还靠影院引流，即使租金较低也值得警惕。
换位思考、努力共赢
说到底，影院已不是什么轻资产运营，一旦入驻，影院和商场就不是“你亏我赚”的对立关系，而是都要面对消费人群的选择压力，一荣俱荣、一损俱损是不可避免的。
因此，跟商业综合体谈降租的时候，还是要针对商业综合体的发展现状、发展规划，和影院的实际情况，找到一个大家都能接受的降租区间。
影院要学会“察言观色、精准施策”。
面对核心商圈的品牌商业综合体，硬谈降租是行不通的，可以更多的从合作和给到的资源方面入手，或者从改变租金形式尝试。影院可以用较低的固定租金和较高的分成租金作为诉求，既能保障影院不至于闭店，又有着可期待的高分成，显得合理可行。
而面对一般的商业综合体，可直接用“空置风险”算笔明白账，影院闭店或重新接盘入驻，在影院经营困难、招商难度大、空置期租金损失高等情况下，都有不少难度，说明影院能稳定经营带来的持续品牌效应和人气，让对方理解“让一小步不是吃了亏，是避免更大损失”。
这样的例子比比皆是，诉诸媒体报道的也不少。像南宁百货西大分公司与南宁民族影业租赁合作虽一波三折，影院提出要降低起租租金。南宁百货反复考量后，觉得“引进影院能丰富商场业态，还能多一笔稳定的租赁收入”，还是同意了影院的请求。
谈判失败的案例也有。像是最近位于城西银泰的杭州传奇奢华影院，作为一家开了12年的知名影城，总面积达到了8000平方米，设12个影厅、共2000余座位，闭店的新闻成为了不少人的谈资。
据影院的说法是减租没谈成，银泰还没等合同到期，就单方面断了影院的能源，直接放话消费者“影院即将撤离”。虽然原因不是那么简单，但影院的闭店以及事件的发酵，最后两败俱伤是肯定的。
其实在商业综合体的影院，说到底就是互相合作、互利共赢的关系。影院经营困难是不争的事实，除了争取尽可能的降低租金，争取对方更多支持也不失为一种办法，这种支持有很多形式和资源可商量，重要的是影院能够增加收益，活下去。
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