怎样才是有效的对房客的schriftliche Kündigung
WG里有个女人让人实在无法忍受，我们都想赶她出去，需要房东一封schriftliche Kündigung。这个房东呢，是个老头，一方面我们担心他不会写有效的schriftliche Kündigung，另一方面我们担心他老糊涂了，知道怎么写但是弄个无效的来糊弄我们，因为为他担心找不到下一个房客。现在我的问题是，怎样的schriftliche Kündigung才算有效。需要陈述理由吗，什么样的理由算有效。
那个女人破坏了WG里许多东西，情绪有点神经质，会歇斯底里，时不时摆把刀在洗脸池上。我们住这里连基本的安全感都没有。总是摔门，把WG弄的很脏，有时还留宿不同的男人，简直怀疑她是妓女，总之是让人恶心的不行的一个人。我感觉她是借怪异和幼稚的行为把其他房客赶出去，好独霸WG。
[ 本帖最后由 phoebe229 于 2008-9-13 12:28 编辑 ]
我找到的相关法律，不过理解不透澈。
Die KündigungEin Mietverhältnis kann durch zwei verschiedene Möglichkeiten beendet werden: durch Zeitablauf oder durch Kündigung. Wird der Mietvertrag von vorneherein für eine bestimmte Dauer geschlossen, dann liegt ein Zeitmietvertragoder ein befristeter Mietvertrag vor. Ein derartiger Vertrag endet mit Ablauf der festgelegten Frist und bedarf keiner gesonderten Kündigung durch den Mieter bzw. Vermieter.
Ein "normaler" Mietvertrag ist in der Regel unbefristet und enthält kein konkretes Vertragsende. Um hier von dem Vertrag loszukommen, muss gekündigt werden.
Einzelheiten entnehmen Sie bitte den Links.
Die Beendigung von unbefristeten Mietverträgen durch den Mieter
Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter ohne Begründung kündigen. Zu beachten sind die Form der Kündigung sowie das Einhalten von Fristen, um nicht mehr zu zahlen als nötig.
Die Form
Wirksam ist nur eine schriftliche Kündigung, die mündliche Kündigung reicht nicht. Ebenso unwirksam sind Kündigungen, die mittels Emails, Fax oder Telegramm übermittelt werden. Eine Musterkündigung finden Sie hier.
Adressaten des Kündigungsschreibens sind die Vermieter, und zwar alle im Mietvertrag aufgeführten Vermieter: bei Ehepaaren ist die Kündigung an beide Partner zu richten.
Die Kündigung muss von jedem Mieter eigenhändig unterschrieben werden. Wird also eine Wohngemeinschaft aufgelöst, reicht die Kündigung nur eines Mieters nicht aus!
Zu beachten ist folgender Grundsatz: Wird eine Wohnung gemeinsam angemietet, kann diese nur gemeinsam gekündigt werden. Will nur einer ausziehen, reicht seine Kündigung allein nicht aus.
Weiterhin sollte die Kündigung unbedingt als Einschreiben mit Rückbrief verschickt werden, um Gewissheit über Erhalt mit genauem Datum zu haben.
Die Frist
Der Zeitpunkt der Kündigung kann vom Mieter nicht frei gewählt werden. Einzuhalten sind immer die Kündigungsfristen, seien es nun gesetzliche oder vertragliche. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der Frist .
Ist im Mietvertrag keine besondere Kündigungsfrist genannt, so gilt die gesetzlich geregelte Frist:
Durch die Mietrechtsreform ab September 2001 gilt für Mieter die einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten, völlig unabhängig von der Dauer der Mietzeit. Kurzfristige Veränderungen im Leben, wie z.B. das immer beliebtere "Jobhopping", sollen so berücksichtigt werden.
Da die Frist aber hauptsächlich den Mieter vor überstürzten Rauswürfen bewahren soll, gilt die dreimonatige Kündigungsfrist nicht für den Vermieter: Der Vermieter wird nach wie vor auf Kündigungsfristen angewiesen sein, die sich je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern, wobei die Fristen ab September 2001 auf maximal neun Monate begrenzt werden. Für den Vermieter gelten daher folgende Fristen:
* Drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren
* Sechs Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren
* Neun Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab acht Jahren
Die Mietdauer wird berechnet anhand der Zeit zwischen Beginn des Mietverhältnisses und dem Tag, an dem der Mieter die Kündigung erhält. Änderungen des Vertrages oder der Mieter bleiben ohne Einfluss.
Anders liegt es, wenn die Kündigungsfrist vertraglich besonders festgesetzt ist:
Es ist ohne Weiteres zulässig, die Fristen zu verlängern oder zu verkürzen.
Auf den Tag kommt es an!
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats bei dem Vermieter eingehen, damit dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählt. Erhält der Vermieter die Kündigung dagegen nur einen Tag später, beginnt die Kündigungsfrist erst im folgenden Monat. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist muss der Mieter dann noch vier Monate Miete zahlen.
Der Samstag zählt im Mietrecht als Werktag! Siehe auch das entsprechende BGH-Urteil von 2005.
Die Beendigung von befristeten Mietverträgen
Befristete Mietverträge oder so genannte Zeitmietverträge erkennt man an Wendungen wie: "Das Mietverhältnis endet am... .", "Das Mietverhältnis läuft von... .bis... ." oder ähnliches. In einem solchen Fall kann der Mieter nur zu dem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt ausziehen. Ist der Vertrag also für mehrere Jahre geschlossen, kann der Mieter sich nicht vorzeitig aus dem Vertrag lösen, wenn er anderswo einen Job bekommen oder einfach etwas besseres gefunden hat.
Davon Abweichendes gilt nur bei Sonderkündigungsrechten .
Sonderkündigungsrechte
Sowohl bei Zeitmietverträgen, bei denen der Mieter noch lange an den Mietvertrag gebunden ist, als auch bei Verträgen mit gesetzlichen Kündigungsfristen kann es Sonderkündigungsrechte geben, durch die das Mietverhältnis kurzfristig beendet werden kann. Die Kündigungsfrist beträgt dann in der Regel drei Monate.
Mieterhöhung
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete , kann der Mieter kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht bis zum Ende der Überlegungsfrist, also bis Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung.
Dasselbe gilt bei Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener Kapitalkosten. Gekündigt werden muss dann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete fällig werden soll. Das Mietverhältnis endet dann nach Ablauf des übernächsten Monats.
Wohnt der Mieter in einer Sozialwohnung und verlangt der Vermieter mehr Miete , kann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll, gekündigt werden. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des nächsten Monats.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, sind zwei Monate vorher dem Mieter anzuzeigen. Der Mieter kann nach Erhalt der Modernisierungsankündigung bis Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Ankündigung.
Bei bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter 11% der angefallenen Kosten auf die Jahresmiete draufschlagen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum 3. Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll. Das Mietverhältnis endet dann nach Ablauf des übernächsten Monats.
Staffelmietvertrag
Ist zwischen den Parteien ein Staffelmietvertrag vereinbart, kann der Mieter zum Ablauf des vierten, fünften, sechsten usw. Jahres kündigen. In einem solchen Fall gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Dienstortversetzung
Werden Soldaten, Lehrer an öffentlichen Schulen, Geistliche und Beamte an einen anderen Dienstort versetzt, können sie am ersten Termin nach Bekanntgabe der Versetzung mit dreimonatiger Frist kündigen.
Erben
Stirbt der Mieter, kann der Ehepartner den Vertrag am nächstmöglichen Termin mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen, wenn er den Mietvertrag mit unterzeichnet hat.
Wohnten Familienangehörige zusammen mit dem Verstorbenen in der Wohnung, die den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, können sie innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen.
Alle anderen Erben können mit dreimonatiger Frist am nächstmöglichen Termin kündigen.
Untermiete
Bittet man den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung, kann dieser eine Untervermietung ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorhanden ist. Lehnt er auch ohne wichtigen Grund eine Untervermietung ab, kann mit einer Dreimonatsfrist gekündigt werden.
FRISTLOSE Kündigung
Folgende Gründe erlauben sogar eine fristlose Kündigung:
* Die Wohnung kann aufgrund schwerster Mängel nicht mehr so genutzt werden, wie es der Mietvertrag eigentlich vorsieht. Dies kann z.B. bei starken Lärmstörungen oder extremem Schimmelpilz der Fall sein.
Der Mieter muss jedoch den Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Mit ungenutztem Ablauf der Frist kann der Mieter fristlos kündigen.
* In der Wohnung drohen dem Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren.
Dies kann der Fall sein bei erhöhten Formaldehydkonzentrationen oder ähnlichem.
* Der Vermieter verstößt grob gegen seine mietvertraglichen Pflichten.
Dies kann z.B. der Fall sein bei Manipulationen an der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter oder bei Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz.
* Der Hausfrieden ist nachhaltig gestört.
Aufgrund der Störung muss eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter, Beleidigungen oder tätlichen Angriffen.
Wichtig: Liegt eine wirksame fristlose Kündigung durch den Mieter vor, kann dieser Schadensersatz für alle durch den Umzug anfallenden Kosten verlangen.
Praxistipp
Haben Sie keine Möglichkeit, sich aus dem Mietvertrag zu lösen, dann bitten Sie den Vermieter doch einfach um eine Mieterhöhung. Geht er darauf ein und schickt eine Mieterhöhungserklärung, besteht für Sie wegen der Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht.
Oder Sie bitten den Vermieter um eine Untervermietung. Verbietet er diese ohne triftigen Grund, kann gekündigt werden. Erlaubt er die Untermiete, erhalten Sie wenigstens Geld von ihrem Untermieter.
Die Kündigung durch den Vermieter
Nicht nur für den Mieter gibt es Gründe, den Mietvertrag zu kündigen. Auch dem Vermieter muss es unter gewissen Umständen möglich sein, das Mietverhältnis zu beenden.
Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich erfolgen, mündliche Kündigung sind unwirksam. Bei mehreren Mietern hat die Kündigung gegenüber allen zu erfolgen. Die Kündigung muss weiterhin die Unterschrift des Vermieters enthalten.
Mündliche Kündigungen sind ausnahmsweise gültig bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden, wie beispielsweise bei Ferienwohnungen. Auch Kündigungen für möblierte Zimmer, die in der Wohnung des Vermieters liegen, können mündlich ausgesprochen werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht. Damit bringt er zum Ausdruck, die Wohnung für sich, seine Angehörigen oder Personen des Hausstands zu benötigen.
Vorgeschobene, willkürliche, treuwidrige sowie rechtsmißbräuchliche Kündigungen sind unwirksam. Sollten also Zweifel an der Eigenbedarfkündigung bestehen, kann gegen die Kündigung geklagt werden.
Zahlungsverzug durch den Mieter
Erfüllt der Mieter seine Vertragspflichten nicht, kann ihm gekündigt werden. In der Praxis wohl am häufigsten ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: ist der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden, wenn zuvor erfolglos gemahnt wurde. Die fristlose Kündigung kann allerdings durch nachträgliche Zahlung noch abgewendet werden. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilft auch die nachträgliche Zahlung nichts.
Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:
Wer den Sohn seines Vermieters mit den Worten "Hau ab, du Arsch" beleidigt, dem kann deshalb nicht fristlos gekündigt werden. Eine solche einmalige verbale Entgleisung sei noch kein Kündigungsgrund, stellte das Amtsgericht Gelsenkirchen fest.
Wirtschaftliche Grundstücksverwertung
Ein Kündigungsgrund für den Vermieter kann dann bestehen, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindern und dem Vermieter so ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Dies ist dann gegeben, wenn für eine Wohnung in vermietetem Zustand ein deutlich geringerer Kaufpreis erzielt wird als bei freier Wohnung.
Gewerberaummiete
Ein Gewerberaummietvertrag, der auf unbestimmte Zeit vereinbart wurde, kann durch den Vermieter ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden. Mieter sollten daher möglichst befristete Gewerberaummietverträge schließen, mit einer Option auf eine Verlängerung.
Vertragswidriger Gebrauch
Dem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er trotz Abmahnung durch den Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung fortsetzt und dadurch Rechte des Vermieters schwer beeinträchtigt werden. Dies kann z.B. der Fall sein bei Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter, bei Aufstellung eines Schuhregals im Hausflur, bei Überbelegung der Räume oder bei Fortsetzung einer nicht erlaubten Untervermietung.
Die Sache mit dem Nachmieter
Entgegen der allgemeinen verbreiteten Meinung kann man durch Stellung von drei Nachmietern nicht Kündigungsfristen oder Zeitmietverträge umgehen. Dies ist nur dann der Fall, wenn Mietverträge dem Mieter durch die sogenannte Nachmieterklausel dieses Recht explizit zugestehen.
Ohne eine derartige Klausel müssen Kündigungsfristen sowie Zeitmietverträge eingehalten werden! Lässt sich der Vermieter dennoch auf eine Nachmieterstellung ein, geschieht dies aus Kulanz oder anderen Beweggründen, nicht etwa, weil der Vermieter es muss.
Natürlich sieht auch hier das Gesetz Ausnahmen vor. In einigen wenigen Fällen muss der Vermieter Nachmieter auch ohne Nachmieterklausel akzeptieren. Laut Rechtsprechung gilt das für folgende Fälle:
* Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen
* Der Mieter muss aus gesundheitlichen Gründen umziehen, insbesondere in Alters- oder Pflegeheime
* Die Wohnung wird aufgrund von Nachwuchs zu klein
* Bei Heirat des Mieters, wenn die Wohnung für zwei Personen nicht geeignet ist
Der Nachmieter muss lediglich vorgeschlagen, nicht auch präsentiert werden. Der Nachmieter muss geeignet sein, d.h. er muss bereit sein, in den laufenden Vertrag einzutreten und objektiv in der Lage sein, die Miete zu zahlen.
Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, wird das Mietverhältnis mit dem ursprünglichem Mieter beendet. Ob der Vermieter den Vertrag dann wirklich mit dem vorgeschlagenen Nachmieter schließt, ist unerheblich .
[ 本帖最后由 phoebe229 于 2008-9-13 12:12 编辑 ] 我关心的是什么是这条。
Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:
Wer den Sohn seines Vermieters mit den Worten "Hau ab, du Arsch" beleidigt, dem kann deshalb nicht fristlos gekündigt werden. Eine solche einmalige verbale Entgleisung sei noch kein Kündigungsgrund, stellte das Amtsgericht Gelsenkirchen fest. 不知道自己理解的对不对。是不是要被kündigen德人扰乱WG秩序，无法与其它人相处，房东可以要求其搬出，那fristlos beenden是什么意思，是不需要给那个人三个月的期限，必须马上搬出的意思吗。或者意思是房东家庭成员关于房子有纠纷，房东租房的权利受到质疑所以需要解除租房合同。
[ 本帖最后由 phoebe229 于 2008-9-13 15:47 编辑 ] 有哪位懂法律或学法律的大虾指点下啊。实在不行我只有搬了，不趟这个浑水了。可合适的房子真难找。 不过你可以联名写一封信，建议你的房东赶他走，说她影响到你们几个人的生活，如果这样子下去你们集体搬出去。只要所有人签名就因该没有问题的， 这个事要房东出一份有效的schriftliche Kündigung，现在需要知道怎样才算有效 原帖由 phoebe229 于 2008-9-14 11:12 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
这个事要房东出一份有效的schriftliche Kündigung，现在需要知道怎样才算有效
房东写了信邮寄给你的房客就有效了，不行的话写一些根据什么BGB的条例就可以
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