透析房产泡沫六大表现 中国地产会不会崩盘

安雅

股票市场崩盘，引起“价值回归论”出现。那未来数年，房地产会不会出现像股市这样的崩盘？

　　大家都承认经济过热，但很少人把它明确定义为“局部地区局部产业”的过热。其实钢铁水泥投资过热、能源消耗提高、贸易逆差、物价上升，根源就是房地产泡沫。我国现有城市住宅建筑面积为60亿平方米，按4亿居民人均住宅面积20平方米计算，需增20亿平方米，而城市人口还要增加。因此许多人认为中国人多土地少，50年也不会有房地产泡沫。但这是以绝对需求代替相对需求，模糊了这次国家实行宏观调控的性质。

　　房地产泡沫表现在哪儿呢？

　　第一个标志是我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设高潮，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。

　　第二个标志是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比。收入房价比的合理水平是5∶1，但上海、北京、广州为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全国平均7.8∶1。

　　第三个标志是把住宅作为投资品。《解放日报》抽样调查显示，参与调查的上海25个小区共有居民23694户，其中26.55%的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。

　　第四个标志是房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。

　　不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。

　　我国的现状是储蓄大于投资，银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷，但实际上如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，我国商业银行大约有25%的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到40%。

　　第五个标志是空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%。截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。

　　第六个标志是炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。

　　中央政府已开始抑制房地产泡沫，采取的措施包括限制贷款和土地。但我认为，限制土地不能降低房地产价格，反而对已囤积土地的大地产商有利，所以应该有计划地公开拍卖土地，增加普通商品房的供应以降低房价。应允许成立住宅合作社，由住宅购买者和业主依法行使消费者主权，消除非法中间环节，这是防止房地产泡沫的治本办法。

　　中国经济能够承受的风险不是无限的。眼下的房地产大泡沫问题如不能坚决纠正，将会吸引全国资源进入这个无底的黑洞，将继续养肥一批权力资本代理人。

　　作为投资创业者，不仅要考虑非系统风险，而且要考虑系统风险。特别是中国正处于体制转轨的特殊时期，系统性风险越来越大，目前集中体现在房地产泡沫。无论控制能否成功，泡沫总有从积累到破灭的内在规律。因此，支持中央政府宏观调控，并且提醒投资者警惕房地产泡沫，不要盲目投资，恐怕不是多余的。