终于来了，今天国家终于出台重磅政策打压房地产

waterwasser

房市卖盘将“喷薄而出”

——写在个人住房转让营业税优惠政策终止

我昨天写了《房价拐点何时来临》一文，谈到目前的房地产市场，面临二手房交易营业税优惠政策退出的重大考验。但是，由于对现政府主动调整房地产政策不看好，我认为优惠政策的退出只有五成的把握。

当真相大白，所有的猜测不攻自破，五成最终变成了十成。今天下午，国务院常务会议传来消息，决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

这个消息表明，连几乎无条件支持房地产业的中央政府高层，都对房地产炒作和价格暴涨胆颤心惊了。房地产商的重量级代言人——全国工商联房地产商会会长聂梅生最近也一反一贯“唱多”房价的做法，认为继续让房价飙升不可取，令人担心。

事实表明，当前中国大中城市的房地产泡沫，已经超过了日本房地产崩盘前的高点——无论从房价收入比、房价租金比、空置率，以及住房与写字楼的价格倒挂等方面来看，目前的中国房价，已处于登峰造极的泡沫当中。

是泡沫就一定会破裂的，但关键是以什么样的方式破裂！如果说迪拜这个一个全球独一无二的极度富庶小国，房价在低于北京、上海的绝对水平就崩溃瓦解了，那个部分中心区房价已超过东京、地均GDP产出不足东京1/20的大海上，有什么资格维系目前全球最高房价城市之一的地位呢？

现在，来自中央政府的信息表明，他们不希望房价再炒高了，他们想控制一下风险。于是，中央政府亲自在自己精心培育的巨大泡沫上，扎了一个针眼。按照他们的预想，就是在泡沫不破裂的情况下慢慢缩小，达到一个在他们看来的理想状态。

政策出来以后，北大房地产研究所的陈国强立即评论对房市不起作用，我看他要么的确“野鸡”，要么就是在为炒家壮胆；而我爱我家的胡景晖甚至发出了该政策将锁定一些销售筹码、房价将因此上涨的可笑言论，我看其实他是在痛心中介业黄金时期不再，他在痛骂国务院领导人呢！

这个政策表明，国务院不希望房地产市场继续炒下去了，这给了房地产投机者一个异常清晰的出货信号。在改革开放的历史上，能够依靠炒作发财的，无不是听从党的话那些人——党让你炒你就炒，一定能挣钱；党不让你炒了，继续炒作下去，显然只有死路一条。

所以我预计，接下来到年末的二十多天，是惊慌的炒家利用政策末期蜂拥出货的时期。这些炒家不再到开放商那里磨房源，开放商将在很长的时间看不到这些最坚决的客户了。如果说前两天在一线城市，卖家抛出一套二手房源，就会有二十多个买家哄抢，那么接下来的一周，卖家可以迅速增加到十家来应付这二十多个买家，而买家出于犹豫，可能只剩不到十家了。这样，“价高不愁”的卖家，很快就面临一对一的博弈窘境，而且这个买家多了一双“惊恐”、“狐疑”的眼睛，随时准备从卖家“焦虑”的喘气中逃逸。

所以，我非常羡慕那些在迪拜亏了本钱，转而在京沪叫卖房屋的温州商人们，他们怎么有那么好的狗屎运，在营业税优惠政策退出之前退出。而从现在开始的每一天里，卖家就会发现一天比一天难卖——他们实际上已经错过了最佳售出时期。

后面的竞争，将是卖家之间的竞争，而买家可能门可罗雀。这样的楼市，拐点的到来将是非常迅速的，可能一个月，也可能两个月。

在高处不胜寒的顶端，只需要一口气，就有可能把这个“海市蜃楼”吹倒；如果我的《向高房价宣战》一书早一点儿出来，我都有信心用一本书的宣传，把这个泡沫给它彻底捅破——因为泡沫越大、球壁越薄，一点点的力量，都能让它土崩瓦解。

既然是国务院主动捅破的泡沫，他们一定准备了配套政策，防止房价下跌不可遏止。这样看来，2010年房价下跌，只能是一个开端；真正的深幅下跌，要在2011和2012年，这个时期的下跌，中央政府将无可奈何的。

接下来更加困扰中央政府的，将是春节前后以蔬菜、食用油、副食、粮食为代表的食品价格的大幅度上涨问题。食品价格的大幅上涨，将使中央无法兼顾房市出现的崩裂隐患，而在CPI被大幅推高的情况下，中央政府甚至被迫实施适度紧缩的货币政策，房市将因此更加雪上加霜——在吃饭危机和保房地产增长两者之间，政府将理性地放弃房地产这一绑架中国经济的肿瘤和罪魁祸首。

俗话说，栽什么树苗结什么果，试图依靠房地产泡沫构建中国经济增长蓝图的，最后的结局不会好的那里去。

那些希望通过购房保值增值甚至发横财的人们，在政府被迫收紧流动性的政策下，将面临一个每日贬值数万元的悲惨境地——当然，这种贬值是全国人民财富均等化所必需的。

所以，手里存有住房的，现在最理性的选择，就是卖出、卖出再卖出，如果有人愿意接盘，我愿意代表中国社会科学院，授予他“新世纪活雷锋标兵”的称号，并对他致以最崇高的革命敬礼。

weny

跌也跌不到哪去,只要不要再疯涨就行,现在的价格太疯狂

waterwasser

再转一篇该作者政策还未出台之前，即昨天写的文章，也挺不错的。


房价拐点何时来临？
    在一线城市价涨量跌的“滞涨”局面姗姗来迟之际，受“比价”效应影响的二线城市房价出现了急剧上涨，三四线城市也处于普涨当中。不过，用“回光返照”一词描绘这一切的地产景象，是最贴切不过的。
    2009年房价大涨，根本在于国家天量货币投放，导致货币增长远超社会总产品增长而引起的货币贬值问题，引发城镇家庭的普遍忧虑，进而将货币财富转向不动产，以实现财富的保值增值。截止到2009年10月，央行发行货币207545.74亿元人民币（M1），同比增长32%，而同期的国民生产总值增长不到8%，实际货币贬值（即通货膨胀率）为22.2%，远高于国家统计局公布的负0.5%的CPI数值。目前，政府当局与公众对于通膨的判断相差甚远，原因在于政府所笃信的CPI，在公众中已尽失公信力。
    房价上涨的另外一个原因，在于中央和地方政府一些列的救市政策，包括信贷、税收优惠和地方政府的特别扶植政策。在这些政策中，过于宽松的住房信贷政策，使大量投资客利用银行贷款，轻松实现“以小博大”，囤积了大量住房以待高价出货。根据调查，在一线城市的新竣工楼盘中，绝大部分房屋已经销售，但至少有50%的楼房处于空置状态。这些空置房就属于待价而沽的“商业存货”，一旦价格上涨不再，或出现松动，势必蜂拥出货，成为打压房价的“起义军”。
    房地产救市政策中另一个关键政策是二套房营业税减免政策，这个政策大大降低了房屋销售的交易成本，解除了诸多投资客获利退出的“后顾之忧”，使得房屋二手市场成为房地产市场的“证交所”，推动了二手房市场的疯狂交易。
    眼下中国房价的走势，所面临的第一个关口，就是这个临时性的二手房营业税减免的政策，是不是能够在2010年如期退出。一但营业税减免政策退出，5.5%的税收成本，在巨大的房价泡沫下，将迅速引爆这个市场。可以说，一旦政策明朗，大约就在今年12月底，至多到明年1月底，二手房市场将很快出现量价齐跌的局面，加上大量的投资客的“投诚”、“起义”，整个住房市场很快出现拐点——这当然是广大城乡居民所乐于看到的好现象。
    当然，既得利益集团的游说能力是不可低估的。二手房税收优惠政策能否退出，我最多有5成的把握。本来，鼓励自住性住房和改善性住房，限制二手房交易正当其理；但同样的道理也可能成为中央放手鼓励二手房交易的理由，将继续延续2009年的所有房地产优惠政策。如此，房价拐点的出现肯定要向后延续，房价的调整就只能依靠市场的自发作用了——在上涨到极点之后，由于无人接盘而出现崩溃。
    历史的经验证明，对于二手房营业税减免政策是否退出，我认为不能抱有太大希望。但是，“星星之火，可以燎原”，来自农产品涨价的压力，完全可能改变中央对房地产救市的一切设想。
    今年的中央经济工作会议强调，要保持货币政策的连续性和稳定性，表明在2010年的货币投放虽然不可能超过2009年，但也有近8亿元的计划信贷资金投放量。尽管本次会议强调货币政策要在经济结构调整方面发挥作用，但考虑到银行业对房地产的情有独钟，可以肯定仍有大量的资金将在明年一季度进入土地和房屋市场。如果房市没有在年初发生逆转，2010年一季度，各地仍将上演“地王”和房价上涨的好戏。
    但是，中央继续实施适度宽松的货币政策，不仅可能刺激房市、股市，更有可能刺激几十年来一直由于“剪刀差”、政府压制而处于低位的农产品价格。预计农产品特别是蔬菜、肉和部分粮食将在今年底到明年初的春节前夕，掀起一轮迅速上涨的高潮。其势头之猛，完全可以媲美甚至超过如火如荼的房地产市场。最有可能的是，农产品将一改春节后价格回落的规律，而处于居高不下的状态，推动一季度CPI出现5%以上的大幅上涨。
    CPI上涨形成的政府最保守口径下的“负利率”，完全可能促使中央政府正视出现的“新形势新情况”，调整货币政策的“力度、节奏、重点”，被迫实施紧缩的货币政策，则房市连带股市将应声而落，房市进而形成势如破竹的急剧回落走势，至少可以回落到2009年初的水平。这个时间可能在2010年3-4月份，或者说很难超过上半年。
    当然，如果高层顾虑房地产泡沫的危险，而在2010年退出二手房税收减免政策，即使其他政策优惠照旧，房价拐点很可能在本月底和明年1月初期出现。只要短短的二十多天，就有可能看到一个急剧的变化，让我们大家拭目以待吧！

fission

这个真是一厢情愿的说法，国家也是走一步看一步，不过这个政策的出台至少证明上面开始关注这个问题。现在最怕的就是这种税费转嫁到购房者的身上，看看帝都，魔都的市场吧，现在真的是卖方市场。

waterwasser

跌也跌不到哪去,只要不要再疯涨就行,现在的价格太疯狂
weny 发表于 2009-12-9 19:14

看看今年剩下20多天的情况就知道了，看他说的对不对。。

昵称已满

可是很多评论都说政策是要刺激消费，房价还是要疯长的。。。
这个政策只是打压了投机炒房的人。

waterwasser

这个真是一厢情愿的说法，国家也是走一步看一步，不过这个政策的出台至少证明上面开始关注这个问题。现在最怕的就是这种税费转嫁到购房者的身上，看看帝都，魔都的市场吧，现在真的是卖方市场。
fission 发表于 2009-12-9 19:23

作者也说一线城市新房的空住率达到百分之50了，他们不能永远都囤积吧。。一线城市的房子先放放吧。。明年国家要22个城市建造地铁了，我想这些2线城市的房子有无投资的可能性呢。

waterwasser

可是很多评论都说政策是要刺激消费，房价还是要疯长的。。。
这个政策只是打压了投机炒房的人。
昵称已满 发表于 2009-12-9 19:26

2009年的内需居然一半都是买房子拉起的，真是可悲啊，国家真应该开始反思反思了
不过今天发改委也表明态度了
中新网12月9日电 据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

chinazz

唉，出了跟没出一样，改变不了上涨的大趋势。

waterwasser

唉，出了跟没出一样，改变不了上涨的大趋势。
chinazz 发表于 2009-12-9 19:32

政策还是有用的吧，前几年房地产也出现过低谷的吧，还记得那时候买房子送这送那的一大推