请教大家，作为外国人能在德国投资买房么？

志卿 · 发表于 2010-3-21 14:32

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本帖最后由志卿于 2010-3-21 13:33 编辑

有人知道作为外国人在德国能购买普通的房产么？得到的售价和作为本国人有何区别——
是否作为外国人在德国买房，会要付很高的税呢？
请知道的达人给个意见！
我看德国的房价稳定，想要投资一套小公寓，再出租出去，以便依靠房租养活自己，专心读书！
谢谢大家的帮助！不要拍我哦

wey · 发表于 2010-3-21 22:48

外国人能买。只是看不懂LZ房价稳定和投资的逻辑关系。

Hero2008 · 发表于 2010-3-21 22:54

一看楼主就是个不太懂投资理财的人。

Benzin · 发表于 2010-3-21 22:55

你打算在德国待多久？别忘了买wohnung的各种费用以及hausgeld什么的。打算用房租供自己读书无非就是拿房租当投资收益，但如果不在德国待个10年8年的，买卖两次的费用全算上你基本只有亏本的份。要想清楚。

Hero2008 · 发表于 2010-3-21 23:03

你打算在德国待多久？别忘了买wohnung的各种费用以及hausgeld什么的。打算用房租供自己读书无非就是拿房租当 ...
Benzin 发表于 2010-3-21 21:55

对了，假如我买了房子不到10年又卖出去但是我按原价卖没赚钱，这也要打税？

zuzuzu · 发表于 2010-3-21 23:15

对了，假如我买了房子不到10年又卖出去但是我按原价卖没赚钱，这也要打税？
Hero2008 发表于 2010-3-21 22:03

你都没赢利交啥税啊

Hero2008 · 发表于 2010-3-21 23:18

你都没赢利交啥税啊
zuzuzu 发表于 2010-3-21 22:15

那为啥楼上说的“但如果不在德国待个10年8年的，买卖两次的费用全算上你基本只有亏本的份“？假如是因为手续费那我刚好把手续费算进去不就平了？咋亏？

Gold宝贝 · 发表于 2010-3-21 23:20

对了，假如我买了房子不到10年又卖出去但是我按原价卖没赚钱，这也要打税？
Hero2008 发表于 2010-3-21 22:03

你还要考虑到你的贷款在卖出去的时候是否已经还清？银行会要求你把剩下的贷款一次性还清，并交一笔附加的费用作为违约赔偿。

zuzuzu · 发表于 2010-3-21 23:23

那为啥楼上说的“但如果不在德国待个10年8年的，买卖两次的费用全算上你基本只有亏本的份“？假如是因为 ...
Hero2008 发表于 2010-3-21 22:18

LSD意思估计是说中介费加公证费占房价的10%左右, 你如果按原价卖房的话, 这10%不就亏了么?
还有上面一位还提到贷款未到期产生的费用也成千上万呢.

Hero2008 · 发表于 2010-3-21 23:27

ok, alles klar.

看来楼上不少人对房地产很有经验，学习了。

ZKZ · 发表于 2010-3-21 23:36

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

古秘书 · 发表于 2010-3-22 00:33

LSD意思估计是说中介费加公证费占房价的10%左右, 你如果按原价卖房的话, 这10%不就亏了么?
还有上面一 ...
zuzuzu 发表于 2010-3-21 22:23

可问题是这房子你还住了好几年了啊！

wey · 发表于 2010-3-22 01:18

本帖最后由 wey 于 2010-3-22 00:19 编辑

德国十年房产涨价年均1% (地区不同有差异)，不是买来长住还不如存银行。

Benzin · 发表于 2010-3-22 10:59

对了，假如我买了房子不到10年又卖出去但是我按原价卖没赚钱，这也要打税？
Hero2008 发表于 2010-3-21 22:03

德国前两年的规定是自住超过2年后卖出的盈利部分不用投机税，但是盈利部分要交个人收入所得税。现在改了没有不太清楚了，弄不好还要多交资本所得税。
没赚钱的话不交税，但是手续费一进一出估计就超过房价的至少15%了。而且Wohnung买了出租并不像想象那样就等着收钱，中间的费用比如hausgeld，维修，房客出问题等等。

zuzuzu · 发表于 2010-3-22 12:15

可问题是这房子你还住了好几年了啊！
古秘书发表于 2010-3-21 23:33

如果你用现款买房, 可以省ABGELTUNGSSTEUER, 还比较划算,
否则要付贷款利息付房屋维修各种税费杂费,
一个月付出去钱的绝对可以让你租套差不多的房子.
之前付出去的费用在卖房时也未必能赚回来.

gtgtgt · 发表于 2010-3-22 13:28

有人知道作为外国人在德国能购买普通的房产么？得到的售价和作为本国人有何区别——
是否作为外国人在德国买房，会要付很高的税呢？
请知道的达人给个意见！
我看德国的房价稳定，想要投资一套小公寓，再出租出去，以便依靠房租养活自己，专心读书！ ...
志卿发表于 2010-3-21 13:32

是否作为外国人在德国买房，会要付很高的税呢？
Nein!

我看德国的房价稳定，想要投资一套小公寓，再出租出去，以便依靠房租养活自己，专心读书！
Gut, warum nicht!

Jedes Jahr kaufe ich mehrere grosse Wohnungen oder Haeuser. Das ist eines meiner Hobbies. Don´t worry.

古秘书 · 发表于 2010-3-22 14:24

如果你用现款买房, 可以省ABGELTUNGSSTEUER, 还比较划算,
否则要付贷款利息付房屋维修各种税费杂费,
一个月付出去钱的绝对可以让你租套差不多的房子.
之前付出去的费用在卖房时也未必能赚回来.
zuzuzu 发表于 2010-3-22 11:15

“一个月付出去钱的绝对可以让你租套差不多的房子.”
—— 这句话我实在不能赞同。想租我现在住的房子 kaltemiete 至少 1400

志卿 · 发表于 2010-3-22 14:48

嗯，综合了大家的意见我学习到很多。
我之买房投资是一次性现款买房，不贷款，否则何谓投资呢？
楼上许多朋友在这点上误解了。
另，我学习生活在慕尼黑，买房也肯定在慕尼黑市中心四圈范围内。这里的人大半一辈子租房子，慕尼黑的房子更是供不应求，所以只求买得到比较好的wohnung，不愁于没有nachfrage。
我现在身份是学生，每月收租不超过1000欧是不用缴税的。
另，买得如果是私房，不通过中介，也无谓中介费。现在网络那么发达，我不太会考虑通过中介买房。但是会找律师写合同公正。
每年交一次地税和防火保险，听朋友说，都不贵的。租金里都可以算进去的。

ZKZ · 发表于 2010-3-22 15:04

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飘在异国 · 发表于 2010-3-22 15:22

嗯，综合了大家的意见我学习到很多。
我之买房投资是一次性现款买房，不贷款，否则何谓投资呢？
楼上许多朋友在这点上误解了。
另，我学习生活在慕尼黑，买房也肯定在慕尼黑市中心四圈范围内。这里的人大半一辈子租房子，慕尼黑的房子更是供不应求，所以只求买得到比较好的wohnung，不愁于没有nachfrage。
我现在身份是学生，每月收租不超过1000欧是不用缴税的。
另，买得如果是私房，不通过中介，也无谓中介费。现在网络那么发达，我不太会考虑通过中介买房。但是会找律师写合同公正。
每年交一次地税和防火保险，听朋友说，都不贵的。租金里都可以算进去的。

志卿发表于 2010-3-22 13:48

房子出租不是你想象的那么简单，比如heizung出问题或窗户坏了等等，那是vermieter要请人来维修的，德国的人工费贵众所周知。

当然了，如果你不怕麻烦要折腾，这也是不错的想法。但作为给你读书用的投资我个人觉得想法有点幼稚。

zuzuzu · 发表于 2010-3-22 15:38

“一个月付出去钱的绝对可以让你租套差不多的房子.”
—— 这句话我实在不能赞同。想租我现在住的房 ...
古秘书发表于 2010-3-22 13:24

你如果买的话你的房子多少钱呢?

家庭主妇 · 发表于 2010-3-23 00:33

我怎么感觉在德国买房做为投资是一件划得来的事呢？中国的房价涨成什么样就别提了，可是房租并没有同比例增长。德国的房价总体看比中国要便宜，可房租跟中国比相对较高。现在的贷款利率又是如此之低，如果你打算在德国长居了，工作地点也比较稳定，我认为买房是个不错的选择。
当然房屋出租期间肯定会多多少少有些麻烦，只要不是大麻烦就无所谓。买房费用如果贷款的话，20年总能还完了吧。就算半价卖出去的，这钱也是租户替你交给银行的。我总感觉这事只要有条件值得做。

Gold宝贝 · 发表于 2010-3-23 01:17

对贷款基本的常识稍微有了解的人，都知道就是Darlehen期间，如果发生vorzeitige Rueckzahlung要支付Vorfaelligkeitsentschaedigung。银行和你签了合同贷款是要赚足你的钱，你中途突然不干了，自然银行有对策的。
ZKZ 发表于 2010-3-21 22:36

其实想避免这部分费用也是有办法的，只要你的买家愿意übernehmen你的贷款合同，这样只要付一点Bearbeitungsgebühr就行了。如果你买房时的贷款利息低于你卖房时的市场利息，那么买家肯定会愿意übernehmen的。

Gold宝贝 · 发表于 2010-3-23 01:19

你如果买的话你的房子多少钱呢?
zuzuzu 发表于 2010-3-22 14:38

同问，多大的房子冷租要1400啊

志卿 · 发表于 2010-3-23 15:50

我怎么感觉在德国买房做为投资是一件划得来的事呢？中国的房价涨成什么样就别提了，可是房租并没有同比例增 ...
家庭主妇发表于 2010-3-22 23:33

对哦！我家在国内投资的房子，除非地段特别好，否则不好出租，租金比德国低多了！
同样一套二十五万欧左右的房子，在国内出租的价格是在德国的近十分之一！如果从依靠租金赢小利的角度看，德国投资房子还是可以的，这是我的考虑。
另外，我已经说过了，如果在德国买房是一次付清现款，不贷款！
贷款买房在我看来不是投资，而是负债，或者说我要在这里安家置业了！和我开出的主题不付

violazen · 发表于 2010-3-23 16:52

对哦！我家在国内投资的房子，除非地段特别好，否则不好出租，租金比德国低多了！
同样一套二十五万欧左 ...
志卿发表于 2010-3-23 14:50

你不要忘了，你的25万如果全部放在银行的话还有利息，一个月也可以有个几百欧。25万在慕尼黑市中心买个象样的房子能有多大，你的收益也就那么300欧左右，你准备养活自己的月开销是多少？

DAB · 发表于 2010-3-23 17:41

我觉得如果你有能力在德国不贷款买房的话，还不如就拿这钱生活呢，完全能超级安安心心念书啊。而且你不打算在德国久呆的话，买房和出租的各种琐事真是挺耗人的

拔剑茫然 · 发表于 2010-3-23 18:39

第一，公证税务等加在一起约为房价的7%。你面临的问题不是将来盈亏的问题，而是房屋管理的问题。租户打电话告诉你漏水，或暖气不足或水管没水等等等等你怎么对付？如果租户是个很刁蛮的人，你会头疼死的，还有一点，德国法律基本是保护房客利益的，你再不满意，也不能轰房客走人。即使不交房租，你也只能到法院告，最后结果，就看法官怎么判了。碰到失业的或孤儿寡母，你还必须承担社会责任。

家庭主妇 · 发表于 2010-3-23 23:37

投资25万，月冷租最少要达到2300欧。除去修理费，贷款利息等实际收益至少应能达到5-6%，否则投资没有意义。当然Lz不贷款，但是利息及复利损失也是应该计算的吧。

violazen · 发表于 2010-3-24 13:43

25万如果存定期的话，保守估计一个月有600欧利息，除去利息税保守算也有550欧，何必买个小房子这么折腾，把活生生的现金给冻结了。

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