签买房合同，急找专家求救

Rosmarin

看中一个reihenendhaus，建筑公司建好后租出去两年，现在决定要卖。和他们讨论签合同细节的时候我们提出要找人begutachten, 但是目前的租户不是经常在家，5月底才搬走，而且有家具在也不方便。建筑商很催我们签合同，建议在notar合同里注明交款前可以有gutachter介入， 还可以列出一系列点，如果房屋质量不满足这些，可以撤合同。如果有可以弥补的Maengeln不撤合同，可让建筑商修补。房屋还有2年半保质期。请问，这样签合同就比较安全了么？求专家们可不可以在这里先给出一些评估房子必须检查的地方，哪些maengeln是致命的，有这些maengeln的房子不能买？gutachter 会告知我这些事情么？去哪里找这样的Gutachter呢？在此先谢谢了！

Rosmarin

自己顶下先。

Rosmarin

好像之前在哪个帖子里看到过去哪里找Gutachter， 但是记不住是哪个帖子了，现在漫山遍野的找，搜索只能搜索题目。哎！

Rosmarin

终于在扫盲贴中找到信息了，去当地的Architektbuero, 大概一次多少钱呢？能给个大概范围么？先谢啦！

五彩灯

我的邻居和一些朋友都是在Architektbuero找的，但都觉得不是太满意，那些人倒是和建筑商聊得蛮热闹的。建议你去Verbraucherzentrale去问问，他们可能比较中立。（纯属个人感觉）我就是被推荐到那里找的。那个Gutachter把每个角落都看遍，找出100多个大小问题，而70-80%都是我们自己不可能找到的。而且，他还帮我们和建筑商理论。感觉非常满意。价格可能会略微高一点点，但很值得。祝你好运！

Rosmarin

太谢谢了！我在线等待，终于等到了一个回答。

Rosmarin

怯怯的问一下， 如果不能透露具体价格，能大概告诉个价格范围么？ 谢谢！

五彩灯

特意为你翻出了我以前的建房资料，查了查，报价是2008年。
我两次花了700多欧。大致报价如下：
Begehung vor Ort mit Beratung(bis zu einer Stunde) ........120Euro
jede weitere Stunde....... 96Euro
Anfahrt bis 10km ........40

Rosmarin

太感谢了！ 和Verbraucherzentrale联系后他们会给你指派一个，还是你去选啊？我真的什么都不懂。第一次和他们接触提出意向应该不收钱吧？如果我想让他们在gutachten之前像我开贴说的一样，列出设计房屋质量问题最重要必须检查的项目，他们会答应么？当然，我们付费的，因为签合同急用。不知道妹妹了解不？

Rosmarin

还有Angebotspruefung具体指的是什么呢？

五彩灯

还有Angebotspruefung具体指的是什么呢？
Rosmarin 发表于 2010-4-22 11:15

  报价上有这项，我没用，不是很清楚。

danielxxs

先来说说你现在碰到的这个情况里面一个你今后会要常用到的词--Schaden
对于你这个情况，已经不是要找Maengeln了，而是要找Schaden。
Mangel的意思是指没有对照施工图纸以及LV建成的Bauteil。
Schaden的意思有上面这个意思在里面，但是还有更多其他意思，比方说，图纸当初画错了，造成了以后房体出现不合理的并且影响到整体的错误等等。

如果要检查房屋的Schaden，最最最重要就是Wasserschaden了。
这个有几个地方表现的最为明显。一个就是墙壁的下部（包括外墙内外部以及内墙内外部）；天花板；窗户周围（尤其是很多窗子的上部）；地下室--如果有的话--等等。这里面包括看到的霉斑，水渍以及盐渍最为常见
然后就是结构上面的Schaden，这个会直接影响房屋寿命以及住房安全。一般可能出现的地方比方说阳台；墙体以及天花板。但是你这个情况会出现这个问题不是太多，因为新房才使用两年，出现结构问题或者说结构问题就凸显出来的情况不太多。

另外这类房子有一个问题也许可以看得出来，就是各个接缝处的Riss。这个问题可能会是因为刷墙没有刷好，比方说墙与墙之间；可能是因为Abditung没做好，比方说阳台与外墙之间；可能是结构问题。原因可能会不同，解决办法也就会相应不同。

其他一些问题就要现场看房才能看的出来，但是跟Wasserschaden有关系都是一般人可以看出来的。如果不是确定有结构问题，也不可能要求开发商在墙上或者天花板上开个口让你往里面看。而SV去了，看到的大多数问题也就是Wasserschaden的问题。因为这个问题几乎每栋房子都会多多少少有一点。

建议对于这类情况去找找Bauschaden-SV，或者你可以去IHK问问，他们知道很多这类SV。当然了，找Archi.肯定是没错的，但是不是每个Archi.在这方面都有专长。因为这写对于我们学建筑的虽然来说都是基础知识，但是不一定是专业。

danielxxs

还有Angebotspruefung具体指的是什么呢？
Rosmarin 发表于 2010-4-22 11:15

他那个情况跟你不一样，所以这个项目你可以忽略，因为他那个是新建房，所以建筑公司会给他一个Angebot，这个时候对于非建筑类专业的同学来说就会需要建筑专业人士对报价以及建筑项目来进行审核。

danielxxs

另外说到价格，你这个情况对于找一个SV或者是Archi.来看看估计都不会太贵，三位数应该能够搞定--不过具体还要看地域性。
我曾经听说过一个在黑森南部和一个在黑森北部的两个不同的公司对于同一个项目的报价，相差就将近一倍。

Rosmarin

太感谢了！我就怕这个房子结构什么有问题，导致房子寿命不长。先说一下我注意到的，房子一楼客厅和厨房通的，整个空间除了一个小卫生间和一个小储藏室又非承重墙外就没有一面承重墙， 就两个柱子。这样可以么？

Rosmarin

再次感谢猪丝丝同学这么快的答复和Danielxxs不辞辛苦码了这么多字。刚刚把扫盲贴有从头到尾看了一遍，心里真得很慌，因为最不推荐的就是买开发商的成品。但是我们真的不愿意签盖房合同， 太辛苦了，将近一年的煎熬，还不如快刀斩乱麻。问下专家，像这样的房子，还有2年半保质期，在质量检查的时候能看出致命的schaden么，我是指直接影响寿命的？小的地方肯定不少，我那天就看客厅通往terrasse的那片门窗底部和地面接触的地方有一排黑胶皮，但是和门框已经不粘连了，我就问了一下，开发商的人说这个不要紧，粘不粘都关系不大，是防水用的。但是第2天就说如果我们要这个房子，他们会帮我们把它粘好。

Rosmarin

其他的比如门窗密封性我们外行根本不懂。那天就是看看了房屋格局，大小，keller里面因为现在的住户对了好多东西边边角角都没看到。地面还用东西铺着，只有一点点地方能看到地， 很粗糙的水泥颜色的地。1楼客厅使用parkett，质量也看不出来，但是是地暖，我们看过该公司另一个房子，地暖，但是是铺的地砖，当时他们就说如果地暖的话用地砖导热好。现在又说，地板保温时间比地砖长，地砖散热快。反正啥话都让他们说了，他们卖啥的时候就是啥好。

Rosmarin

还是言归正题吧，如果签合同后才能找人检查质量，那么合同中要列明哪些点，如果不合格可以撤合同呢？最容易看出来的防水性能，可以注明， 如果发现比如地下室或其他墙上发现水渍等，还有如果发现有Riss, 可以撤合同， 其他的能再提醒一下么？

djlinnan

我家买的跟LZ家的很像。就是造好后作为公司的MUSTERHAUS近半年了，房产公司允诺，我们搬进去之前做个grundsätzliche Reinigung和墙体重新粉刷等。而且我们的Gerantie是从搬进去那天开始算起的。我觉得这么新的房子没什么必要找个GUTACHTER，找个懂点的朋友帮忙看下就可以了。

Rosmarin

回复 19# djlinnan

我问过开发商那边的人，可不可以把Garantie给我们再延长一点，回答是不可以。 他说他们也是把工程分包出去的，质量一旦出现问题由那些分包公司来解决。而那些分包公司提供的就是5年，如果我们延长，没法弄。你们那家公司难道自己有自己的工程队？还是这家公司来搪塞我们？保质期真的可以从新计算的？

Rosmarin

昨天我们不太放心，就又去了那个房子。 很幸运，租户在家， 就又进去和她聊了一聊，又看了一下房子。发现在Keller里面一堵垂直的墙和keller 的顶部，也就是Decke了，有缝隙。这条缝隙不是整个一面墙都有，而是一部分，大概1米左右，其他地方也有接缝处不紧密地现象，但是很小。我问了一下租户， 她说可能是墙abgesetzt， 是不是说墙体下沉啊？如果出现这种情况问题严重性有多大？我想照像，租户说不允许，只好作罢。像这种情况，墙体和顶棚接缝处有缝隙，是结构问题还是有可能是粉刷阿或者其他问题引起的？这面墙倒不是keller的外墙，而是隔离keller 和楼梯间的墙。 这种情况会和keller的地基有关系么？真是很焦急啊！

danielxxs

昨天我们不太放心，就又去了那个房子。 很幸运，租户在家， 就又进去和她聊了一聊，又看了一下房子。发现在 ...
Rosmarin 发表于 2010-4-23 10:53

没有亲眼看到很难回答。
但是这种情况以下几个可能：
1）墙体下沉，这个是有可能的。而出现墙体下沉的原因可能是因为当初Rohbau的时候墙没有干透就接着做下面的工序，以致后来干透脱水体积搜索出现这种情况。
2）可能是Spachtln的时候没有做到位。
3）可能是墙体倾斜
4）也是最严重，那就是地基下沉
虽然可能不能拍照，但是建议LZ下次带一个长点的（一米到两米）的水平仪Wasserwaagen过去，看看那面墙附近的地板是不是往墙的方向倾斜（墙体两面都往墙的方向倾斜），如果是就说明地基下沉；然后把水平仪靠在墙上，看看墙是不是倾斜。原则上，墙如果倾斜的话，可能是一边有裂缝一边没有，但是因为还只有两年，所以也不会太明显，所以用水平仪更好。
如果这两个问题都没有，那你就可以放心了，问题就不会很大，估计就是我说的前面1）和2）的问题。
水平仪到处都有买。也应该不会花很多钱。如果以后你们打算自己铺地，这个也会有用。

Rosmarin

谢谢专家指点。如果地基下沉的话是不是其他的墙和顶棚接缝的地方都应该有大裂缝呢？我注意看了看keller的外墙和顶棚的接缝处， 倒是没有裂缝。能不能是keller地下铺的水泥面不平？如果是墙体倾斜的话， 问题有多严重呢？影响房子寿命么？这个keller和一楼客厅一样，都是通的，但是一楼有两个柱子承重，keller里面就什么都没有了，那么keller和楼梯间的隔离墙是不是就是承重墙呢？如果是，那正是这承重墙和顶棚出现裂缝，问题会不会更严重？我去买一个Wassersaagen，如果是keller里面的一堵墙倾斜，这栋房子也不能买么？

djlinnan

回复 20# Rosmarin
我不知道他们有自己的施工队还是分包出去的，但他们之后还得在那个区域造房子，大概还得2年左右。你说的这个我觉得有点没谱，到时候万一有点啥问题，建筑公司还不是会推给承包商?!

danielxxs

谢谢专家指点。如果地基下沉的话是不是其他的墙和顶棚接缝的地方都应该有大裂缝呢？我注意看了看keller的外墙和顶棚的接缝处， 倒是没有裂缝。能不能是keller地下铺的水泥面不平？如果是墙体倾斜的话， 问题有多严重呢？影响房子寿命么？这个keller和一楼客厅一样，都是通的，但是一楼有两个柱子承重，keller里面就什么都没有了，那么keller和楼梯间的隔离墙是不是就是承重墙呢？如果是，那正是这承重墙和顶棚出现裂缝，问题会不会更严重？我去买一个Wassersaagen，如果是keller里面的一堵墙倾斜，这栋房子也不能买么？
Rosmarin 发表于 2010-4-23 13:08

1)我记得前面我说过了，关于这栋房子受力承重的问题我无法进行回答，因为他们应该有专门的Statiker给房子做Plan。
2）你先不要着急。我已经说了，很多裂缝的问题都是可大可小的，就算是大问题也有解决的办法。并且我并没亲眼见到那个裂缝是什么样子的，只能根据你的描述来做出可能的判断。
3）你说的这个墙是不是承重墙我无从知晓。告诉你一个很简单的办法，看看墙有多厚，然后看看是什么材料的。原则上，是不是承重墙，这个要看图纸才能知道。但是如果是KS-Stein Mauerwerk或者是钢筋水泥的话，多半就是承重墙。
我觉得，你及早的发现这个问题很好。这样到时候你请那个SV去给你检查的时候也可以提醒他，看看他看了现场以后给你的意见如何。我们在这里什么都看不到，无法做出详细并且正确的回答。

Rosmarin

万分感谢专家！谢谢你不辞辛苦的为我解答这么多问题。你说就算大问题也能解决的话我就放心多了。我就怕自己买过来后就成了危房了。

Rosmarin

回复 24# djlinnan

其实提供Garantie的就是分包的工程队。我们发现房屋有问题会找开发商， 开发商再去找做这个活的工程队来修理。

djlinnan

回复  djlinnan

其实提供Garantie的就是分包的工程队。我们发现房屋有问题会找开发商， 开发商再去找做 ...
Rosmarin 发表于 2010-4-23 17:23

刚特地翻出资料看了下，还好我们的开发商有自己的施工队的。象你这种情况，那还是找个GUTACHTER比较保险点。

djlinnan

1)我记得前面我说过了，关于这栋房子受力承重的问题我无法进行回答，因为他们应该有专门的Statiker给房子 ...
danielxxs 发表于 2010-4-23 14:27

专家，你啥时候有空啊，我们房子的所有手续已经都走完了，现在就剩6月份的验收了，想请你去实地考察考察。