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萍聚头条

楼主: Bulumen

[买房建房] 法兰地区看房经历

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发表于 2011-12-2 13:55 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-1 23:32
缘分未到呢,你怎么样呢?有什么心得分享一下。

我们买了2个月多了,赶在涨税前,,明年8月底入住
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发表于 2011-12-2 13:56 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-1 23:32
我也看好第二个,就是价格贵了点,和第三个相差5公里,价格贵了快一倍,心里有点不爽。

为啥有一倍啊,因为是旧房子?看你自己了,看区,环境,价格,装饰什么的
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发表于 2011-12-4 11:57 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-11-2 22:00
早呢,还没开工呢

呀~ 买的哪的房子给说说哈
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发表于 2011-12-4 12:00 | 显示全部楼层
wawj2011 发表于 2011-11-11 10:22
看来搂住倾向买二手房。好处明显,成熟社区,位置好坏,面积,布局,等等一目了然。我们还是比较谨慎,就是 ...

也有同感  
二手房 在 2000年以前的 真是不太敢买
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发表于 2011-12-4 12:03 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-12-2 12:55
我们买了2个月多了,赶在涨税前,,明年8月底入住
涨税前


麻烦问问
这个涨税前  是涨的什么税啊!?
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发表于 2011-12-4 12:15 | 显示全部楼层
古秘书 发表于 2011-12-4 11:03
麻烦问问
这个涨税前  是涨的什么税啊!?

原来3,5%的房产税涨到5%
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发表于 2011-12-4 12:33 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-12-4 11:15
原来3,5%的房产税涨到5%

hessen 真的 已经 涨了吗

我刚才 Google了半天  只查到这个

http://www.immoforless.de/content/grunderwerbsteuer.html
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发表于 2011-12-4 12:41 | 显示全部楼层
古秘书 发表于 2011-12-4 11:33
hessen 真的 已经 涨了吗

我刚才 Google了半天  只查到这个

不知道啊,我们这里本来说10月26号决议的,不过据说11月份才执行,到现在也不知道执行了没有,,,
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发表于 2011-12-4 13:13 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-12-4 11:41
不知道啊,我们这里本来说10月26号决议的,不过据说11月份才执行,到现在也不知道执行了没有,,,

法兰的 hebesatz 已经很高了  
这个grunderwerbsteuer再涨  真是 不让人活了。。。。
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发表于 2011-12-4 13:18 | 显示全部楼层
古秘书 发表于 2011-12-4 12:13
法兰的 hebesatz 已经很高了  
这个grunderwerbsteuer再涨  真是 不让人活了。。。。

老早之前就说要涨了,上次有人发帖说政府多收的钱拿去建幼儿园,呵呵呵呵
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发表于 2011-12-4 17:07 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-12-4 12:18
老早之前就说要涨了,上次有人发帖说政府多收的钱拿去建幼儿园,呵呵呵呵

啊!?  那既然这样的话  我赞成涨  嘻嘻
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发表于 2011-12-4 21:25 来自手机 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-1 16:35
前面两个房子都被排除了,黄房子价格谈不下来。老房子离墓园太近,人气又不旺,心里有点别扭。

现在又有 ...

第一个我也看过, 要不就买了,当时他们说已经顶出了,估计现在那人又跑单,这个环境还不错的。 而且整体价位就这个房子而言不贵。建议楼主可以google immobilien bewertung 你把房子参数输入进去,会有个评估价格, 当时我输入进去出来39k, 这个差价还是很低的,鉴于目前房价疯张。当时我的一个忧郁就是其实这个房子在线kronberg 的oberhorchststadt . kronberg  3部分主成, mittle, schoenberg, oberhoechststadt.schoenberg 最好。 oberhoechststadt 最差。当然 schoenberg现在根本没地。 这个地区在oberhochststadt 是比较好的。 你看看oberhoechstadt 其他地方都比较差。 基本上和steinbach一个档次的。 证据你可以去google immobiliean kompass
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发表于 2011-12-4 21:37 来自手机 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-1 16:35
前面两个房子都被排除了,黄房子价格谈不下来。老房子离墓园太近,人气又不旺,心里有点别扭。

现在又有 ...

3 的主要问题是太旧。 一般房子价值80年计就变0, 这房子已经用了一半还多。 估计以后装修有个钞票了。

2 就看地段在哪里了, 基本上房子和环境没什么可以挑的。 如果交通方便, 离火车站近还是可以的。 要么楼主2人2个车,否则 进城上班door to door都要1个半小时, 长久来看也是够费力的。我当时想买 wiesbaden. 实在太喜欢wiesbaden的气质。 后来看每天进法兰实在太远
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发表于 2011-12-4 21:49 来自手机 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-1 16:35
前面两个房子都被排除了,黄房子价格谈不下来。老房子离墓园太近,人气又不旺,心里有点别扭。

现在又有 ...

黄房子也看过。 其实他价格也不离谱。 估计37就很好了。 这个房子地段可以接受, 5分钟到车站了,就是 周变有点老。koenigstein的 schneidhain 好像都比较老。 但是自然环境很好。 这个房子颜色的确不好看。但是如果一切都完美的haus koenigstein就上million 了
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 楼主| 发表于 2011-12-5 00:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 Bulumen 于 2011-12-4 23:25 编辑
金瓶梅 发表于 2011-12-4 20:25
第一个我也看过, 要不就买了,当时他们说已经顶出了,估计现在那人又跑单,这个环境还不错的。 而且整体 ...


现在买好房了吗?immobilien24上还在打广告。这个我放弃了,建筑商不会讲英语,而我德语水平有限,合作很困难。

hochstadt确实不咋地,不过这块地附近还不错。你还做过评估,39w的话我肯定签了,现在建筑商报价47w,恐怕还有预料不到的费用出现,最后可能远高于39w。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 00:29 | 显示全部楼层
金瓶梅 发表于 2011-12-4 20:37
3 的主要问题是太旧。 一般房子价值80年计就变0, 这房子已经用了一半还多。 估计以后装修有个钞票了。
...

3确实没什么亮点,除了总价低以外。2今天去看过了,竟然出人意料地把中介甩了,但今天看房的成果不理想,下面开帖详细说。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 00:30 | 显示全部楼层
金瓶梅 发表于 2011-12-4 20:49
黄房子也看过。 其实他价格也不离谱。 估计37就很好了。 这个房子地段可以接受, 5分钟到车站了,就是 周 ...

这个你也看过,太有缘份了!我已经出到38w了,开发商还想更多,所以让他慢慢卖吧。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 01:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 Bulumen 于 2011-12-5 00:57 编辑

今天去看了上面提到的2号房子,交通不太便利,离火车站2-3km,工作日上下班时段平均1小时一班火车(法兰克福直达,如果从Bad Homburg转车的话半小时一班),不过搬到那里以后肯定以开车为主。

对房子整体状况比较满意,但房主语焉不详,让我心中戚戚,居然连什么年代建的也不确定(他根据图纸推断是82年造的,但也有可能是改造),什么时候装修(他的回答是可能十年前)、改造一概不知。一问三不知,竟然还振振有词,说他和前房主是朋友,所以对他非常信任,没有问具体情况,这可信吗?还说重要的是我喜不喜欢这个房子,如果喜欢,建造年份有什么关系?

原来他收购这个房子仅数月之久,为什么这么快就卖出,有以下三种说法:

1、和邻居聊天得知,现任房主是前任房主的朋友,前房主搬到北方一个城市居住。现房主买这个房子本想用于出租投资,3、4个月来鲜有人问津,所以现在既出租也出售,明显是一个投资失败的案例。

2、现房主却有另一种说法,他朋友(前房主)急需钱,他为了帮朋友买了他的房子,想不到,德国人竟然也能为朋友两肋插刀(3、40w可不是小数目)?

3、他老婆稍后又有另一种说法,这个房子本来是他们给儿子买的,但儿子和女朋友不想住在这,所以才考虑卖出,难道买房之前没有征询过受赠人的意见?

真相到底是什么?只等福尔摩斯来解。

本来对房子印象挺好,现在搞得我疑神疑鬼,另外有几件蹊跷:卧室的柜子里竟然有几套西装,地下室竟然有2、30瓶陈年佳酿(上世纪80年代早期出品)。据他所说,他朋友8月份搬出,难道朋友把西装和酒留给了他?地下室有一片水迹,问他是怎么回事?他说是因为他看到地面较脏,所以用毛巾擦过,进屋以后男房东确实消失了一会,但水迹周围都很干净,为什么单单那一片脏呢?看墙上也没有漏水痕迹,好生奇怪,难道发生过凶杀案,他擦去的是残留血迹,严重刺激我想象力。

房子确实很好,装修也很高档,防盗门窗全是电控,EG、OG、UG地面全是实木地板,尽管如他所说10年前装修,但地板看上去油光发亮,品质明显优越。厨房电器多为miller,保养的很好,虽旧如新,卫生间瓷砖、浴具等皆如此,室内有红外线保安装备、大理石壁炉、大理窗台,heizung、水管接口多用铜管,没有锈迹,所有物品给人感觉,牢固、高档,除楼上卧室墙壁不少地方发污(如下图5,看下来不像发霉,但不知道是什么原因,和整个房间窗明几净极不相称)。花园很漂亮,水池,矮墙、小路、Tarasse都用石头砌成。双车库+2车位。大气、有品位。

确实很喜欢,但因为喜欢就买下不符合我的性格。喜欢是一种主观情绪,很多时候是不可靠的,所以我需要证据,但房主含糊其辞,让他给我资料,ms他不想再问朋友(是不是买进的时候大刀挥舞,现在不好意思让人知道投资失败)。上几张图吧:

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发表于 2011-12-5 14:30 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-5 00:41
今天去看了上面提到的2号房子,交通不太便利,离火车站2-3km,工作日上下班时段平均1小时一班火车(法兰克福 ...

装修有点落伍了,起码20到30年前的房子了看着
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发表于 2011-12-5 16:13 | 显示全部楼层
看好多人对EnEV不了解,这里科普以下。
EnEV是节能规范的简称。有2002,2004,2007,2009还有即将到来的2012版本。随着版本的更新,理所当然节能要求逐步提高。
KFW要看是在那个节能条例下的KFW。比如在EnEV 2007-下Effizienzhaus 70 和55,在EnEV2009下有Effizienzhaus85,70,55,40. 这里的数字是百分比的意思,比如你的房子是EnEV 2009-下Effizienzhaus 40,这表示你的房子的耗能是节能规范2009最低能耗要求的40%或比40%还要小。
市场上现在最常用的是以下集中保温材料,就是大家看到的泡沫或者矿棉。因为他们保温性能好。
Mineralwolle                         λ=0,03-0,06W/(mK)
EPS (Polystyrol expandiert) λ=0,035-0,04W/(mK)
XPS (Polystyrol extrudiert ) λ=0,03-0,04W/(mK)
PUR (Polyurethan)               λ= 0,025-0,035(mK)
买房子还要看房主提供的Energieausweis.他反映了该建筑每年每平米的单位耗能。
房子能达到什么样的能耗,与很多因素有关,除了做保温给房子穿衣戴帽。还要看通风,照明,用什么样的采暖,热水存储器,是否使用太阳能,地热,以及容易产生热桥效应的地方有没有处理好等。
下图为enev2009下的保温层的最低要求。

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发表于 2011-12-5 17:04 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-5 00:41
今天去看了上面提到的2号房子,交通不太便利,离火车站2-3km,工作日上下班时段平均1小时一班火车(法兰克福 ...

2部车如果不是公司给的经济上负担会比较大 , LEASING 好点的一个月 就300, 每天32公里往返, 一个月油就200, 再加上 保险检修以我经验也要100, 这样一台每月就600 的消费。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 19:21 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-12-5 13:30
装修有点落伍了,起码20到30年前的房子了看着

有可能是20年前,如果是20年前的装修,品质真的很好了,看过不少10年内甚至5年内的装修,已经惨不忍睹了。在我看来,品质比新旧重要,如果房主舍得在装修上投入,建房肯定也不含糊(房子正好也是20多年前建的),那我倒可以对房子质量放心了。
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发表于 2011-12-5 19:22 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-5 18:21
有可能是20年前,如果是20年前的装修,品质真的很好了,看过不少10年内甚至5年内的装修,已经惨不忍睹了。 ...

如果你喜欢这样的风格也行,我家那个肯定不喜欢,我也不太喜欢,
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发表于 2011-12-5 19:24 | 显示全部楼层
energy2005 发表于 2011-12-5 15:13
看好多人对EnEV不了解,这里科普以下。
EnEV是节能规范的简称。有2002,2004,2007,2009还有即将到来的201 ...

谢谢科普,很及时。。。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 19:25 | 显示全部楼层
本帖最后由 Bulumen 于 2011-12-5 18:29 编辑
chezshen 发表于 2011-12-5 18:22
如果你喜欢这样的风格也行,我家那个肯定不喜欢,我也不太喜欢,


我还可以,实际观感比图片好些。再说住进去以后可以慢慢改动,刷刷墙,换个EBK,风格就会变化很多。二手房我主要担心质量,Asbest,有没有做过大的改动,即便经过i批准的,如果动了承重墙,总归也不大好的。
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发表于 2011-12-5 19:26 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-5 18:25
我还可以,实际观感比图片好些。

那你最好配一下复古的家具,厨房还是换了吧,就算能用,家电估计也不太环保了,那个橱柜真的无好感阿
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发表于 2011-12-5 19:27 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-5 18:25
我还可以,实际观感比图片好些。

也不是地暖,这么大房子好费暖气阿。。。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 19:31 | 显示全部楼层
energy2005 发表于 2011-12-5 15:13
看好多人对EnEV不了解,这里科普以下。
EnEV是节能规范的简称。有2002,2004,2007,2009还有即将到来的201 ...

谢谢。
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 楼主| 发表于 2011-12-5 19:39 | 显示全部楼层
chezshen 发表于 2011-12-5 18:27
也不是地暖,这么大房子好费暖气阿。。。

呵呵,一步一步换吧,新房子倒是什么都好,5、60w压力太大。
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发表于 2011-12-5 19:42 | 显示全部楼层
Bulumen 发表于 2011-12-5 18:39
呵呵,一步一步换吧,新房子倒是什么都好,5、60w压力太大。

恩,问题是你买了旧房子,换完东西也要,5,60万了,最终还是旧房子
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