算了算账，买房出租要赚钱不容易啊

Truecar · 发表于 2012-3-26 07:40

马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。

您需要登录才可以下载或查看，没有账号？注册

×

比如在柏林，买一套70平米三室，70年代以后的房子，价格12万左右，首付3万，贷款9万，20年还贷期，目前利息3.5%，这样每月还贷加利息就是637欧。这样的房子出租，能收到暖租800欧左右，房东要支付Hausgeld和Nebenkosten，Hausgeld比较少的是200欧多一点，Nebenkost就是水电暖气垃圾费之类，也要150左右，算下来房东能到手的钱是800-200-150=450欧，还不够还贷款和利息的。

只有到贷款快还完的时候，利息比较少了，这房子出租才有赚头，不过又该维修了。

看到论坛上有人说买了房子出租，每月能有200的剩余，感觉不容易啊。要么首付比例特别大，要不是当地租房价格很高。

满架蔷薇一院香 · 发表于 2012-3-26 08:54

手里有闲钱，买房出租作投资，或有可赚的。要是贷款买房出租就不大划算了，能赚得话，那德国的房地产市场就完全是另一个样子了。

彷徨的鼠标 · 发表于 2012-3-26 09:31

1)Nebenkosten也是租客教的
2）Hausgeld里已经包含了Nebenkosten
所以在你的例子里你能剩下：800-200+150= 750,-

Truecar · 发表于 2012-3-26 10:49

彷徨的鼠标发表于 2012-3-26 09:31
1)Nebenkosten也是租客教的
2）Hausgeld里已经包含了Nebenkosten
所以在你的例子里你能剩下：800-200+150 ...

Nebenkosten的确是房客交的，不过我说的800欧里面已经包括Nebenkosten了，是暖租。

Hausgeld不包括全部的Nebenkosten，房东不能把Hausgeld都转嫁到房客头上。房客有权要求房东提供详细的Nebenkosten算法。
Hausgeld里面包含的地税，保险，和为将来修房积攒的钱，这些都不能让房客交。乱七八糟的算下来，贷款买房出租，能做到收支平衡就不错了。当然房主最后落一套房子，不过先要过20年的紧日子。

JICHEJI · 发表于 2012-3-26 11:08

当一个国家国民普遍用来做高利润投资或投机的产品，直接关系涉及到这个国家国民自身基本的吃穿住行，这是一个什么样的国家，这个国家会变成什么，我们都会看到。

糖醋里脊 · 发表于 2012-3-26 11:16

上个月有个朋友从缅甸回来，据说他姐第一天买，第二天房子就涨了5000欧元.....是欧元哦....
德国嘛...估计这种机会太难得了..

beatrice2006 · 发表于 2012-3-26 11:33

希望等我家孩子上大学的时候，我手里闲钱给他在学校附近买个WG，做个样子收房租抵税，等他以后搬走了，大学附近的房子也好出租

waterwasser · 发表于 2012-3-26 11:45

70平米的房子，hausgeld和暖水暖气费用一共要350欧元这么贵啊。。。。。柏林70平米的房子能出租到800欧元吗，感觉那边房租都便宜哈。。

Truecar · 发表于 2012-3-26 12:07

waterwasser 发表于 2012-3-26 11:45
70平米的房子，hausgeld和暖水暖气费用一共要350欧元这么贵啊。。。。。柏林70平米的房子能出租到800欧元吗 ...

以我现在租的房子为例，68平米，Hausgeld是230欧元，算上水电暖和煤气，350是有了。我现在支付的租金很低，可以说也就是替房东把Hausgeld交了，房东每月从我这里也就得到几十块，还是因为他女儿给我准备了家具和电器的原因。

现在柏林房价上涨，70平米的房子，如果地段好，房子状态不错，租到700是没问题的，到800也不是不可能。

dizzyun · 发表于 2012-3-26 12:32

看地方的~
比如在ulm就是买房价格低租房价格高~

laoshu1 · 发表于 2012-3-26 12:52

我之前租的房子，Nebenkosten包括地税，保险，加起来已年也要500多了。法律有规定房客不用交地税和保险吗？？

pattonoriental · 发表于 2012-3-26 13:29

laoshu1 发表于 2012-3-26 11:52
我之前租的房子，Nebenkosten包括地税，保险，加起来已年也要500多了。法律有规定房客不用交地税和保险吗？ ...

不是所有保险都是房客交的，房东也有买保险，

neuron · 发表于 2012-3-26 17:00

waterwasser 发表于 2012-3-26 11:45
70平米的房子，hausgeld和暖水暖气费用一共要350欧元这么贵啊。。。。。柏林70平米的房子能出租到800欧元吗 ...

柏林平均11欧/平米

chezshen · 发表于 2012-3-26 20:03

lz还不是会投资的人，算的是小钱，人家买房子出租，赚的不是房租，而是这个房子本身，等 20，30年后，你几万首付买的房子，可能值几十万了，而之后你房子一直出租，就相当于别人帮你还贷，这多合算啊，但是这肯定是长线投资，要经的住时间的考验，

mausreis · 发表于 2012-3-26 20:10

德国人买房出租的主要目的是资产保值，投资别的不如这个稳定。

waterwasser · 发表于 2012-3-27 12:32

Truecar 发表于 2012-3-26 12:07
以我现在租的房子为例，68平米，Hausgeld是230欧元，算上水电暖和煤气，350是有了。我现在支付的租金很低 ...

那你租的房子真合算啊，等于白住啊，呵呵。。

Truecar · 发表于 2012-3-27 12:38

waterwasser 发表于 2012-3-27 12:32
那你租的房子真合算啊，等于白住啊，呵呵。。

是啊，等于我没买房，但是享受卖房的价格。

waterwasser · 发表于 2012-3-27 18:40

Truecar 发表于 2012-3-27 12:38
是啊，等于我没买房，但是享受卖房的价格。

我想了一下，觉得主要是你要贷款20年，利率百分之3，5，这里面给银行的利息钱差不多本来是应该你赚的房租钱了，利滚利，20年的利息是很多的，所以如果你有很多存款的话，不如买房子出租，至少可以赚百分之3，5的利息钱，比你存银行合算，因为银行存和贷的利息还是有差别的，，但如果首付不多的话，等于你买房给银行打工了，给银行赚去了，你说是不是。。德国的房子感觉本来就是保值作用的吧。。

Truecar · 发表于 2012-3-28 04:22

waterwasser 发表于 2012-3-27 18:40
我想了一下，觉得主要是你要贷款20年，利率百分之3，5，这里面给银行的利息钱差不多本来是应该你赚的房租 ...

其实不算利息，光算还本，就已经赚不到钱了。其实也是赚的，毕竟得到房子了。
比如贷10万，20年还本，每月就417欧，加上Nebenkost，这房子要租到700左右才行，已经比较难了。
如果全用自己攒的钱买房，那么出租的话所得收入都要被算作扣税基数，不划算。

yuhe · 发表于 2012-3-28 09:35

还有就是房子的维修费用，遇到不良租客这也是要考虑的问题

一只小羊 · 发表于 2012-4-5 23:45

关键是每月贴补一点,慢慢就有个房子了,楼房不用大修吧

一只小羊 · 发表于 2012-4-5 23:46

Truecar 发表于 2012-3-26 12:07
以我现在租的房子为例，68平米，Hausgeld是230欧元，算上水电暖和煤气，350是有了。我现在支付的租金很低 ...

对啊,所以德国人喜欢租

Truecar · 发表于 2012-4-6 01:04

一只小羊发表于 2012-4-5 23:45
关键是每月贴补一点,慢慢就有个房子了,楼房不用大修吧

要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前修了地基防水层和后院，去年修了楼顶隔热，今年要修楼梯间，差不多总在折腾。

去年我的浴缸锈了，房东换了新的，估计算上人工，他这一年从我这里收到的租金就贴进去了。

Truecar · 发表于 2012-4-6 01:12

一只小羊发表于 2012-4-5 23:46
对啊,所以德国人喜欢租

租房还有个好处，如果生活稳定，不用搬家，在一个地方租20年以后，就没法赶走了，房租还很低。最近打算买房，在网上看到一处，打电话过去问，对方说里面的租客已经住了20年，要买房必须接下现在的租房合同。我算了一下，租金除掉各种费用，也就剩下不到100欧，可是房主要承担各种维修费用，不值。估计也是因为这个，房主才要卖房的。

waterwasser · 发表于 2012-4-6 09:25

本帖最后由 waterwasser 于 2012-4-6 09:28 编辑

Truecar 发表于 2012-4-6 01:04
要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前 ...

你一年的租金大概多少钱啊，冷租，我总觉得房东亏本总不至于呀，，奇怪啊。。。

Truecar · 发表于 2012-4-6 12:43

waterwasser 发表于 2012-4-6 09:25
你一年的租金大概多少钱啊，冷租，我总觉得房东亏本总不至于呀，，奇怪啊。。。

暖租400不到，Hausgeld 230，算下来一个月房东也就落下170。去年洗衣机还坏了，房东给换了新的，算上人工得600吧，结果卫生间门窄一点，得把洗衣机盖拆下来才能搬进去，这一拆又是300欧，两个月的房租进去了。

一只小羊 · 发表于 2012-4-7 01:31

Truecar 发表于 2012-4-6 01:12
租房还有个好处，如果生活稳定，不用搬家，在一个地方租20年以后，就没法赶走了，房租还很低。最近打算买 ...

有道理

一只小羊 · 发表于 2012-4-7 01:32

Truecar 发表于 2012-4-6 01:04
要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前 ...

真是吓人啊

ERICHANSA · 发表于 2012-4-7 07:20

Truecar 发表于 2012-4-6 00:04
要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前 ...

浴缸50人工100

ERICHANSA · 发表于 2012-4-7 07:25

waterwasser 发表于 2012-3-27 17:40
我想了一下，觉得主要是你要贷款20年，利率百分之3，5，这里面给银行的利息钱差不多本来是应该你赚的房租 ...

你不能光算字面，好有一个重要因素：通货膨胀
贷款20年利息高，但是按照现在的利率3，5%通货膨胀基本被规避了。
10年后你也许挣双倍的纸币，但还银行的数字不变。

快乐的园丁 · 发表于 2012-4-7 07:51

本帖最后由快乐的园丁于 2012-4-7 07:53 编辑

。。。。楼主确实没想明白，买房一靠升值，二靠抗通胀。租金不是第一位的。
有些房子你看起来觉得好，租出除了还贷还能小赚，但这种房子不知道你发觉没有，多数都在地段不错，但是人口素质比较差的地方。且修缮的要求也较高。长期来看付出和风险还是大的。

快乐的园丁 · 发表于 2012-4-7 07:56

我买的房子租金只有还贷加ruecklage的三分之二。亏吗，我觉得不亏。100%的贷款，现在的十几二十万，十年后还是这个价值吗，完全不是了。

Truecar · 发表于 2012-4-7 09:43

ERICHANSA 发表于 2012-4-7 07:20
浴缸50人工100

哪有这么便宜的浴缸？100块的人工是怎么算的？换浴缸的时候，先来的是装浴缸的，父子两人干了两个小时多，然后来了贴瓷片的，从上午一直干到下午4点多才搞完，100块能打发吗？

Truecar · 发表于 2012-4-7 09:45

ERICHANSA 发表于 2012-4-7 07:25
你不能光算字面，好有一个重要因素：通货膨胀
贷款20年利息高，但是按照现在的利率3，5%通货膨胀基本被规 ...

这个你说对了，如果房子不用大的投入，保值功能还是不错的。

那么银行怎么赚钱呢，银行也知道有通货膨胀的。

Truecar · 发表于 2012-4-7 09:47

快乐的园丁发表于 2012-4-7 07:51
。。。。楼主确实没想明白，买房一靠升值，二靠抗通胀。租金不是第一位的。
有些房子你看起来觉得好，租出 ...

我也搞不清楚。按说买房最重要的就是地段，地段好升值潜力大，出租不用愁。可是按照你说的，人口素质差，又不好了。

Truecar · 发表于 2012-4-7 09:48

快乐的园丁发表于 2012-4-7 07:56
我买的房子租金只有还贷加ruecklage的三分之二。亏吗，我觉得不亏。100%的贷款，现在的十几二十万，十年后 ...

100%贷款？哪个银行提供这么高比例的贷款？

ERICHANSA · 发表于 2012-4-8 07:33

Truecar 发表于 2012-4-7 08:45
这个你说对了，如果房子不用大的投入，保值功能还是不错的。

那么银行怎么赚钱呢，银行也知道有通货膨 ...

所以贷款期长利息高啊

ERICHANSA · 发表于 2012-4-8 07:35

Truecar 发表于 2012-4-7 08:48
100%贷款？哪个银行提供这么高比例的贷款？

我的也是100%，德意志银行，当时问了Sparda, BW-Bank,都给100%的贷款

ERICHANSA · 发表于 2012-4-8 07:39

本帖最后由 ERICHANSA 于 2012-4-8 06:47 编辑

Truecar 发表于 2012-4-7 08:43
哪有这么便宜的浴缸？100块的人工是怎么算的？换浴缸的时候，先来的是装浴缸的，父子两人干了两个小时多， ...

换个浴缸就100
贴瓷砖每平20欧，2平40欧
干的慢是工人业务问题
看上去他们不专业，只换浴缸就好，瓷砖怎么也弄坏了呢
当初我家也换过。我已搬进去就要求换，因为前租户住了6年。两个小伙子用分离锯把旧浴缸割成两半，新浴缸塞进去，硅胶封边，共不到半小时，让我签字，看到他们下个Termin遂问，被告知一天要换7到8个。然后他们到楼下喝咖啡了，半小时后他们的车才消失

ERICHANSA · 发表于 2012-4-8 07:51

快乐的园丁发表于 2012-4-7 06:56
我买的房子租金只有还贷加ruecklage的三分之二。亏吗，我觉得不亏。100%的贷款，现在的十几二十万，十年后 ...

以前的利息8%，我们这的老人当初都把上层租出去，租个5年，孩子大了才分到楼上房间

Truecar · 发表于 2012-4-8 20:54

本帖最后由 Truecar 于 2012-4-8 20:54 编辑

ERICHANSA 发表于 2012-4-8 07:35
我的也是100%，德意志银行，当时问了Sparda, BW-Bank,都给100%的贷款

贷这样的款要什么证明呢？必须是无限期的工作合同吗？

Truecar · 发表于 2012-4-8 20:58

ERICHANSA 发表于 2012-4-8 07:39
换个浴缸就100
贴瓷砖每平20欧，2平40欧
干的慢是工人业务问题

浴缸下面有个整体的泡沫塑料的支撑架，这个架子是和浴缸配套的，新的浴缸装不到原来的架子上，所以必须把架子也换掉，这样架子外面贴的瓷砖也要先去掉，换完浴缸之后再贴上去，这样时间就很长了。

快乐的园丁 · 发表于 2012-4-9 18:15

Truecar 发表于 2012-4-8 20:54
贷这样的款要什么证明呢？必须是无限期的工作合同吗？

还有人连notar，grundwerbsteuer，makleegebuehr一起贷，贷房款110%以上。
银行对你的风险会做出评估，决定是否贷款给你以及利息多少。
至于需要什么，各个银行不一样，去问问，或者找个中介比如interhyp帮你比较

丝瓜炒毛豆 · 发表于 2012-4-9 18:27

快乐的园丁发表于 2012-4-9 18:15
还有人连notar，grundwerbsteuer，makleegebuehr一起贷，贷房款110%以上。
银行对你的风险会做出评估，决 ...

现在银行一般不给Überfinanzierung了.除非你在贷款银行长期有帐户.

快乐的园丁 · 发表于 2012-4-9 18:45

丝瓜炒毛豆发表于 2012-4-9 18:27
现在银行一般不给Überfinanzierung了.除非你在贷款银行长期有帐户.

有可能，去年同事是在他的hausbank贷款的

黄蚂蚁 · 发表于 2012-6-13 15:45

beatrice2006 发表于 2012-3-26 11:33
希望等我家孩子上大学的时候，我手里闲钱给他在学校附近买个WG，做个样子收房租抵税，等他以后搬走了，大学 ...

抵什么税?

beatrice2006 · 发表于 2012-6-13 15:48

黄蚂蚁发表于 2012-6-13 14:45
抵什么税?

我不是很清楚，可能说错
就是收房租用来还贷，是不是退税的时候有便宜可占

黄蚂蚁 · 发表于 2012-6-13 15:54

beatrice2006 发表于 2012-6-13 15:48
我不是很清楚，可能说错
就是收房租用来还贷，是不是退税的时候有便宜可占

我也想问这个. 便宜估计占不着吧,别让我多缴税就行.

beatrice2006 · 发表于 2012-6-13 15:55

黄蚂蚁发表于 2012-6-13 14:54
我也想问这个. 便宜估计占不着吧,别让我多缴税就行.

我以前在哪听说过，也是一种投资，肯定是有便宜占的，具体不清楚

爱的脚步 · 发表于 2012-6-13 16:51

Truecar 发表于 2012-3-28 04:22
其实不算利息，光算还本，就已经赚不到钱了。其实也是赚的，毕竟得到房子了。
比如贷10万，20年还本，每 ...

二十年后房子虽然是你的了，但是也要大修了，成本还是挺高的。

账号		自动登录	找回密码
密码			注册

萍聚头条

[其它] 算了算账，买房出租要赚钱不容易啊

马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。

点评

浏览过的版块