能否出租正在还贷公寓同时用来做抵押，买更贵的别墅居住

采菊东篱下

我是新人，希望得到论坛上有经验的前辈指点！先感谢了！

目前我家四口有一个20万，近100平米的公寓，已经还了七年，还有13年每月大概要还1000欧元左右，再有10年每月300欧元左右贷款。目前公寓加首付大概有6万已还清。

正在考虑要换工作搬家去车程一小时的地方，希望搬家后换一个别墅。

别墅都不便宜。可以想象的是30万到40万的。目前我们积蓄不多，估计付个手续费Notar什么的就没了。国内父母可以帮忙度过难关，付一些收付，比如5万。

我的问题是：如果我们再买大的别墅把目前的公寓出租（我们郊区离大城里很近自然风光又好，上学购物便利，很多人在找房，租出去不难。估计一个月冷租能800欧元左右。其实公寓很不错就是离我们以后打算让孩子去的学校较远，以后老了再住回来也挺好的），是否可以。还是我们最好把公寓卖了。

另外该如何贷款。能否拿现在房子做贷款抵押（能抵押20万还是7万还是什么都不能？）
也就是说如果买30到40万的别墅，首付5万，我们需要的35万资金，若能用现在房子抵押则当然贷款能少些，利息也少些。

目前的公寓贷款16万，30年还完，利息也有10万多了。当时是4％的利息。前十年基本就是在还利息。以前买公寓我都没有过问过，都是麻烦婆婆在费心。现在再想买别墅，得来补补课了。

另外以前贷款是算的两人netto，后来有了孩子我就一直在家管孩子没去上班。几年丈夫工资也长了，但一算和当年的netto总合还缺个三百欧元左右，也就是每个月余钱并不多，几百欧左右。不知道不卖公寓而只是出租，银行是否愿意再贷款给我们。

另外如果房子出租，租金能如何给新的别墅补贴一些，租金减去贷款的利息（是公寓加别墅的贷款还是仅仅公寓的贷款？）是可以免税的吧。

我并不要把目前的公寓作为发财的资本，只是希望若能保住自然更好。

一下子问了这么多问题，大家就知道我有多糊涂了。见笑。希望能得到高人指点迷津。感谢！

ERICHANSA

正在还贷你是没有权利抵押的，因为房产属银行所有。

满架蔷薇一院香

去咨询你们现在贷款的银行吧。

sdong

你要考虑的最大问题是，如果你租给一个人，他不想付房租(Mietnomaden)的话，你们能不能靠你们自己的收入承受下去。打官司要几年，风险总是有的。

我们是还完了公寓，然后买房，公寓空了一年，付的是Hausgeld和一点电，公寓现在卖了。

买房银行把我们公寓作为Grundschuld，比方16万，然后贷给我们16万，利息很少，现在卖了，卖的钱直接还给银行，把这个小负担解决了。

租金可以减掉利息，然后报税。

sdong

ERICHANSA 发表于 2012-11-12 13:10
正在还贷你是没有权利抵押的，因为房产属银行所有。

要看银行，有的会给贷款，他们就作为Grundbuch里第二者(Gläubiger in 2. Rang)。
我们的一个朋友就是，但利息就高一点。

Kugelstern

理论上可以，但是你用来出租的的房子，银行不可能按照100%出租计算，他们会按照地理位置等因素计算一个空置的时间，这段时间的银行贷款你要付啊，这个费用是否在你的承受范围内。
你还是要跟你的现在房子的贷款银行谈，然后自己计算一下，应该就有结论了

Greentea1

出租吧！银行应该会给你们贷的。

viviever

你旧公寓目前还在还贷，每月还利息加贷款 1000欧（假设其中800欧还利息 200欧还贷），然后你们的收入除去月支出还有几百欧，假设500欧。
再假设你的公寓出租非常顺利，每月房租800欧，由于800欧每月还利息，那么这800欧免税算纯收入。假设你们买了Haus后的支出和现在完全一样，那么你们每月最多800+500=1300欧给Haus的贷款还贷和利息，然后每月要算得紧紧的，不能出一点意外。就这样你的Haus还要贷款30年+，我个人觉得生活压力会很大。
不过卖房子还蛮亏的，这7年来你们还贷才2万，还利息6万4，现在卖房子直接还银行钱，可惜了不少利息钱呢，银行也不一定会同意。
贷款抵押我所理解的是，你的公寓你们目前还了大概6万，那么你的Haus贷款里的6万的利率可以比普通的利率低一些，比如低0.8%。也就是说，如果没有这个抵押你为35万的贷款可以拿到3%的利率，那么现在是6万那一部分2.2%，29万那一部分3%。大致这个意思。而且你的Haus和公寓在同一家银行贷款，能够贷款抵押的可能性大一些。
我的理解可能有出入，欢迎指正。

QCheng1

这样过日子压力太大了。

贞爱

我们当初也问过银行，当然我们造的房和现有的公寓比你们价格也高些，选了几个银行，有两个同意先直接贷款给我们，其余都是要卖了房在贷。我们在两个里面选了家，那银行给我们算帐，说我们如果现在公寓租要七年后才能开始赚钱。然后我和老公合计了下，还是打算卖了，其实狠舍不得，我们的公寓复试，面积也很大。小区环境也好。

oldfox

如果你当初贷款签的是20 年的合同，因为你说还有13年每月还1000欧，你就只能出租，因为卖房子的前提是房子已经还清贷款了，所以你要和原先贷款的银行把合同提前结束，提前结束要交vorfaelligkeitgebuer。你还有13年到期，这笔费用估计至少8万。具体多少根据现在利率和当初利率的差额来算。

采菊东篱下

太感动了，这么多人很快回答我的问题，坛子里的同胞真是有经验又热情阿：）

sdong朋友把公寓比喻成“小负担”，看来这个问题还不是我想的那么简单。你们的公寓为什么会空了一年，是因为不想出租还是当时行情不容易租出去呢？

我现在理解是说公寓只是一件物品，银行就像当铺，把公寓抵给银行，银行估个价格，然后用低利息借那么多钱给你。拿的钱再去买新的别墅。所以如果旧公寓没有还完，则同时要供应旧公寓和新别墅，除了工资，多余的收入只有公寓的租金，这个租金减去旧公寓贷款的税（请问大家，是否也可以减去新别墅贷款的税阿？），剩下的一部分变成收入是要缴税的，拿去补贴新的贷款都是税后的了。

感谢viviever还热心帮我算账！你算的800欧租金全免税大概是理想状况，我回头也要认真给自己算算。你提到“不过卖房子还蛮亏的，这7年来你们还贷才2万，还利息6万4，现在卖房子直接还银行钱，可惜了不少利息钱呢，银行也不一定会同意。”那么说，好像进退两难，是否这样卖旧公寓还不如出租阿（前提是新别墅贷款的价格能从工资和就公寓房租中出来又不影响正常收入）？否则，还是只能可惜利息卖掉。

另外大家都提到去询问“现在贷款的银行”，或许这样是更方便些，当然真到了那个时候，肯定要去多家银行问的。

还有若真要把旧公寓租出去，是不是加入什么“房东（地主）verein”会更能得到适当保障，还是说那种verein适合于用房子做投资的人。是否说有了rechtschutz就不怕打官司。话说我们当年租房住的时候因为房子发霉没法居住和地头蛇房东还真打过官司，那个时间精力和金钱陪进去可真不值得，不堪回首。无论什么官司，一开始打就算输了。

感谢Kugelstern的提醒，虽然说公寓地段的房子是供不应求，但也不能绝对乐观阿。

再次感谢大家帮忙和提醒

说到过日子，在德国，家里又有两个孩子，都是尽量把钱放在恰当实用地方。比如不少孩子的衣物和一些生活用品都是去跳蚤市场淘的，能省很多钱。越来越不想买新东西了，不完全是为了省钱，家里也塞不下了。除了争取每年回国，也不大想去别处度假，还是有个安定的家最实在。

贞爱

而且你往外租狠操心的

贞爱

贞爱 发表于 2012-11-12 22:22
而且你往外租狠操心的

我们是多钱买的就多钱卖，其实我要是不求快，稳，在看看说不好还能有出更高的。
现在我们这过户不要手续费，当时我们买还带手续费，所以就陪了手续费一万多瑞

贞爱

贞爱 发表于 2012-11-12 22:22
而且你往外租狠操心的

而且我也合计你出租十年后肯定还要大修，也不少钱，你外租太便宜你不合算，太贵不一定有人租。而且遇到拖欠啥的多费心。我们新建房也是同一个村。哎，就为了公婆帮看孩子所以只能在这个村。不然去其他地方有大地而且价格还便宜。我们这没啥空地了。

采菊东篱下

“而且我也合计你出租十年后肯定还要大修，也不少钱，你外租太便宜你不合算，太贵不一定有人租。而且遇到拖欠啥的多费心。”
是阿！不过不知道直接卖了要损失多少本来不必损失的钱。我们都是工薪阶层这个受不住的。

那么要是立即找到一个卖家直接能用超过原价（房子不都涨价了么）或相同于原价的价格把旧公寓买了，20万能立即到手或还给银行，那我还得提前结束合同并多付很多终止合同或手续费用么？

或者，这卖旧公寓的20万成了买新别墅的首付，我继续原来的合同贷款，但改成还新别墅？可行么？有谁做过这样的事情阿？

贞爱

贞爱 发表于 2012-11-12 22:35
而且我也合计你出租十年后肯定还要大修，也不少钱，你外租太便宜你不合算，太贵不一定有人租。而且遇到拖 ...

是啊，所以虽然这地方贵点，地也不大，我们还是下手了，不然一合计肯定又被r别人抢了。没办法，不然去其他地方，我看孩子就不能上班了。而且现在这地方小孩素质啥我还比较满意，万一转去其他地方孩子受欺负啥的，你说这可上死火了

oldfox

采菊东篱下  我们贷款是30年，前10年是每月800，中间是每月1200，最后十年是每月300过渡到200多。是不是我不还清公寓还不能随便卖出去？这不是给绑住30年了么？阿！  发表于 2012-11-12 22:25

你们这个贷款合同好长啊，30年的我不知道，我只好给你我的例子，我想道理是一样的。
我们是04年年底买的房子，贷款10年，14年12月到期，当时签的贷款合同利息是百分之4，5。现在我们看中了一个更大一点的，想要卖了现在的Wohnung，就是说，大概是提前2年时间结束这个贷款合同。银行给我们算了一下这个提前的解约金大概是2万不到。他们是把百分之4，5减去现在市面的普通储蓄利率（非常低的，好像是百分之1不到）乘以目前剩下的借款金额得到的数字。

所以楼主好像只有2钟选择，
第一，如果现在还没有看中某个object，在允许Sondertilgung的情况下把借款额尽量做到最小化，然后等到Zinsen比较上去了再去跟银行谈这个提前违约金。
第二，出租现在的Wohnung,以租养贷。就不用去考虑这个提前违约金。

但是不管方案一还是二在目前利息那么低的情况下都非常的不合算。
我本来也是对这个违约金非常憎恶，每次和银行谈这个问题都是像和对方有仇一样，不过你想，如果银行和你签约时的利息是百分之2，就算是2年后利息涨到百分之8，他照样还是必须借给你。
所以楼主应该马上和银行约Termin询问这个违约金的数额问题。

pidi

保留现在的房子也可以，前提是你真能从父母哪里拿到赞助。如果自己纯粹零首付压力太大了

pidi

楼主有个基本概念错了。不能把A直接抵押做B的首付。
A抵押给银行了，你可以把A二次抵押，拿出一些钱来，榨取一些剩余价值，去做B的首付。
这是两个不同的物权。

采菊东篱下

有两个前面提到问题求大家解答：

一：还有若真要把旧公寓租出去，是不是加入什么“房东（地主）verein／Band”会更能得到适当保障，还是说那种verein适合于用房子做投资的人。是否说有了rechtschutz就不怕打官司。

二：若是能立即找到一个卖家直接能用超过原价（房子不都涨价了么）或相同于原价的价格把旧公寓买了，20万能立即到手或还给银行，那我还得提前结束合同并多付很多终止合同或手续费用么？
或者，这卖旧公寓的20万成了买新别墅的首付，我继续原来的合同贷款，但改成还新别墅？可行么？

oldfox

采菊东篱下  谢谢您的建议！为什么方案二在利息低时也不合算呢？另外我们剩下13万没有还，如果利息4％比如减去1％，13万＊3％＝3900欧元只有这么少不对把？

13万x 3％ x 剩下的年数

viviever

采菊东篱下 发表于 2012-11-13 20:58
有两个前面提到问题求大家解答：

一：还有若真要把旧公寓租出去，是不是加入什么“房东（地主）verein／ ...

若是能立即找到一个卖家直接能用超过原价（房子不都涨价了么）或相同于原价的价格把旧公寓买了，20万能立即到手或还给银行，那我还得提前结束合同并多付很多终止合同或手续费用么？
应该需要付给银行一定的费用, 具体多少得去咨询银行了. 另外哪怕你不需要多付银行额外的费用, 你还欠银行14万呢, 卖房20万的话拿到手也就6万.
或者，这卖旧公寓的20万成了买新别墅的首付，我继续原来的合同贷款，但改成还新别墅？可行么？
这是不可能的.

pidi

发表于 2012-11-13 17:43

采菊东篱下  pidi您是这里有经验的前辈，这话我还得好好体会一下。这个二次抵押应该是给原来的银行或新的银行都可以是吧？谢谢！


.

那个银行都可以，只要别人愿意！但是，我不知道你的房子升值了没有，如果和以前价格差不多，很难找到银行愿意吧。

哪个，我不是家班有经验的前辈，如果在股票版我是前辈还差不多。

采菊东篱下

阿，感觉这个30年还贷，要卖房子还真麻烦。简直就是给绑住了。看来还只能出租，可出租估计要丈夫能多些netto才行。

为什么”卖旧公寓的20万成了买新别墅的首付，我继续原来的合同贷款，但改成还新别墅？可行么？“是不可能的呢？如果找同一家银行，反正我也是还钱，对银行来说还两个估好价的不同房子不都一样么？。看来贷款还必须绑定在这个房子上落。

pidi

查了一下案例。我修改我说的话。
如果你房子要卖掉，提前结束合同，银行必须同意。
如果你想我说的要把房子二次贷款，银行可以拒绝。因为现在房子抵押给它了，它说了算。
至于改贷款合同放到新房下，我感觉满有创意的，我个人感觉无可能，但你可以和银行提一下。

pidi

如果要卖掉房子，买主愿意接你的旧贷款合同，你就不用赔银行钱。
不过现在新签利率那么低，估计也没有人愿意接旧合同吧。

采菊东篱下

谢谢pidi的若干建议和信息！请问案例哪里能看到呢？

贞爱

采菊东篱下 发表于 2012-11-13 20:58
有两个前面提到问题求大家解答：

一：还有若真要把旧公寓租出去，是不是加入什么“房东（地主）verein／ ...

贞爱

采菊东篱下 发表于 2012-11-13 21:56
阿，感觉这个30年还贷，要卖房子还真麻烦。简直就是给绑住了。看来还只能出租，可出租估计要丈夫能多些nett ...

德国和瑞士买房看来真不一样