德国让炒房得不偿失 中国房产调控不妨借鉴

voip

    《经济参考报》记者在采访中了解到，大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

　　类比国外情况，国内有专家建议，如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本，不通过市场化手段来迫使其释放多余房子，则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。

    中国：持有成本几可忽略不计

　　柯先生在北京崇文门的国瑞城小区有一套77平方米的房子长期空着。

　　当朋友建议短期租出去，柯先生算了笔账。“按照房价每年10%的涨幅估算，这套总价400多万元的房子每年升值超过40万元。租出去每月租金差不多6000元，一年7万元左右。”

　　“关键问题是，一旦租出去，我将来都得重新装修。这房子才装修没几年，将来又要花几十万。”而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以，柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。

    德国：炒房会被征收“投机税”

　　德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一，住房拥有率不到一半。在人们的印象中，德国房地产市场监管法规极其严厉，人们的购房意愿普遍低下，房地产价格多年波澜不惊。

　　德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说，为了抑制房地产投机，德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”“在德国没有炒房的概念。”

    此次欧洲采访，中国证券报记者看到了几个截然不同的房地产市场：德国过去十年房价平稳，市场预计未来房价小幅上涨；法国房价房租坚挺，廉租房建设给青年人和低收入家庭提供了保障；西班牙和希腊有些类似，房地产泡沫破裂，房价在大幅跳水后，未来仍将调整。这种种的不同，一方面由于各国的经济形势不同，另一方面也由于各国房地产市场制度和风险控制不同，其中有些经验和教训值得同样面临高房价困扰的中国借鉴。

    德国政府压制国内房地产经济 房价30年仅涨60%

    财经观察:德楼市"围城"-海外炒房团缘何败走德国

    近年来德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当：城外的人想进去，城里的人想出来。

    从２００４年开始，大批“海外炒房团”涌入德国，每年抛下数百亿欧元。同时，拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手，纷纷向外资抛出大单以求套现。

原因解析

    德国房价为何平稳 如何稳定房地产市场

    过去10年间，德国房价始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。

    第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。

    第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。

    第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。

    第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。

    第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。

   美国次贷危机以及欧债危机爆发以来，德国经济以其稳健的表现引起了世人的广泛注意。在一片哀鸿遍野中，德国经济实际上不存在任何显著的危机，并且自战后以来大体上长期保持这种繁荣而稳定的状态。前东德的并入也未能拖累德国的繁荣。随着对德国经济以及德国经济学的了解的深入，我们逐渐感到，在西方发达的经济世界，实际上存在着与英美经济模式及其经济学迥然不同的另一个体系。可以说，我们重新发现了德国。

    各作者对于德国经济模式的总结，其侧重点有所不同。笔者认为，德国经济模式的核心特征，是尤其强调经济的稳定：货币的稳定，物价的稳定，财政预算平衡，等等；国家不人为地制造经济波动，不为了解决某些局部的问题而搅得整体经济不得安宁。其次，是稳定与自由竞争并重。稳定加上竞争，创新、增长与发展就会成为一个自然的、不可避免的过程，人们就能够源源不断地享受发展的果实。这种思想与做法，与“乱枪打鸟”式的凯恩斯主义路线是大不相同的。这不是一种小区别。这种区别的理论含义很深刻。也许由于受到主流经济学教科书的影响，长期以来，我国的经济界以及我国的经济学家们一般只倾心于英美的经济模式，而忽视德国模式，就好像德国的经济学长期被轻视和边缘化了一样。德国的经济学着重于常识和历史归纳，不像英美的经济学那样具有花里胡哨的逻辑形式；不过，这并不意味着它不包含真理。恰恰相反，笔者认为，经济学界目前所需的新的革命运动很可能将与这一议题密切相关；对此本栏目将另行撰文探讨。

房产税是调控房产市场的有效手段之一

    看世界各国如何征收房产税：兼顾稳定和公平

    在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

    漫谈古今中外房产税 世界多个国家都征收房产税

    现今，为了抑制房地产投机，许多国家运用税收手段对房屋买卖加以调控，如德国要征收三种税：一是1.5%的不动产税，二是3.5%的交易税(相当于中国的营业税)，三是15%的差价盈利税(即中国的20%的所得税)。近几年德国物价每年上升2%，房价只上升1%，说明房价在缩水。


全球房产税征收方法一览

香港       
如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。

台湾
按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。

新加坡
由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

日本
日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

韩国
韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

美国
不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。

德国
不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。

法国
不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。

瑞典
不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

意大利
不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。

西班牙
不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。


来源： 新华房产

mucmuc50

"德国政府压制国内房地产经济 房价30年仅涨60%"
"过去10年间，德国房价始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。"
这是什么水平的记者？信口开河！自欺欺人！

前线

这么看来，国内买房炒房都是SB

kolinsky

还得不偿失，收20%的税都骂死人了。

viewghost

我觉得，德国房价比较稳定有很多原因。
首先是德国租房市场比较健全，而且比较保护租户，所以大家买房出租的欲望就比较低。年前人也没有把自由住房当成婚后生活的先决条件。
第二，德国人人口没那么集中，交通方便，社会资源分布比较均匀，因此德国人没有像中国那些高度聚集的欲望。
第三，德国土地私有，老百姓可以自己买地盖房，政府和房地产商都无法垄断社会资源，所以市场比较公平合理。
最后，德国人的投机赌博心态本来也不是非常强烈，民族性比较保守，土地观念也不是特别强，家庭观点也不如中国人，他们好像没有中国老人努力为子女留房产的想法。

其实税收还不是主要手段，德国的税率放到中国也挡不住大家买房。中国通货膨胀太厉害，老百姓投资选择太少，很多人买房是为了保值。过去10年的经验也告诉大多数中国人，买房是少有的低门槛的资产增值方式。

谁都知道中国房产的问题不是在老百姓这边，甚至不是在地产商身上，背后的问题是地方政府通过土地税来扩充财政收入。政府在高价卖地，和政府有各种关系地产商拿到地然后开发高价再卖给老百姓，等于就是再掠夺老百姓手中的财富。

大家可以去看看任志强的微博，连他都在批评政府下药不对症。

白日梦里

观念也是一大因素，强烈的投机暴富心理，有助于炒作之风。

回国一趟，听到基本都是某某一两年赚了几千万（现在赚几百万都不好意思树榜样），怎么赚的不重要，违不违法不关紧，赚到钱是王道，前提是不被抓到。这种社会风气之下，投机盛行不难理解。

咱也别站在道德高度批评人家，你回去也一样，哥在国内还造过假烟呢。

费沙的白狐

只有沙发在讲真话，德国房价平稳的是小镇那的房子吧

UCer

老看平均值没意义，这东西是跟供求比直接挂钩的，政策只能起一定作用。北京，上海房价被炒如果没有市场的话也肯定炒不起来，尤其是中国这种土地非私有的国家。德国小城市，村子房价稳定是因为市场需求很小，基本自给自足，有些地方房子还降价，由于人口流失，比如东德。德国很多城市房价涨的不要太烈害，尤其是大城市。

zhnde

中国要是平均一下也看不到北京上海的房价了。

Don't_speak

viewghost 发表于 2013-3-13 10:23
我觉得，德国房价比较稳定有很多原因。
首先是德国租房市场比较健全，而且比较保护租户，所以大家买房出租 ...

我觉得还有一个因素是德国对房产维护的高要求。
在德国，房子是完全可以成为负资产的。

delr

德国的房产税其实很少.
中国政府的调控政策说来说去,调的都是老百姓.  限购限的是老百姓, 提利率提的是老百姓, 收所得税也肯定是这样.

最后就差一个房产税, 但官员们都是假名, 异地买房, 房产信息不联网, 最后挣上来的房产税还是老百姓的钱.

上一代人努力了一辈子以为最后赚了一个房子, 还升值了, 最后要么被收所得税收割掉, 要不收遗产税再收割掉....  伸头一刀缩头也是一刀.  账面上的财富都是浮云, 最后都要被国家收走.

bolokern

为收房产税唱赞歌。
调控房价其实大家没意见，不过，说收税就收税，还收这么高，收重税又不见减减别的税比如说个人所得税，福利也没增加。这样大家就有意见了

theseus

Don't_speak 发表于 2013-3-13 17:25
我觉得还有一个因素是德国对房产维护的高要求。
在德国，房子是完全可以成为负资产的。

+1

德国人家里要是每个月进账不多，就算买得起也装修不起，维护不起。
而且如果是买Haus，清洁打扫，弄花园，家居布置，都是需要花钱的地方。

相对在国内，材料人工都比较便宜，维护成本低多了。

theseus

UCer 发表于 2013-3-13 16:55
老看平均值没意义，这东西是跟供求比直接挂钩的，政策只能起一定作用。北京，上海房价被炒如果没有市场的话 ...

+1

看看其他人口密集的大城市，香港，伦敦，巴黎，纽约，东京等，都是高房价。
人多地少，当然房子就是稀缺资源了。
德国不管是柏林还是慕尼黑，人口密集度本来就不能和上述一些国际大都市相比的。

以薰

德国汽车普及

gin

费沙的白狐 发表于 2013-3-13 15:09
只有沙发在讲真话，德国房价平稳的是小镇那的房子吧

+1,慕尼黑，汉堡甚至柏林的房价和2000年相比都过了1倍不止了！

happysteine

楼主的帖子说得有道理，德国确实不用凯恩斯财政刺激经济的手段，这次欧元危机默克尔就是不肯搞扩大赤字来救市场，德国的赤字在这次欧元危机不升反下降了，从长远来看确实是对的，至少物价保持了稳定。德国的房价这两年涨价，很大原因是政府对能源的要求提高了，相应的税也高了，所以现在房价涨的不是冷房租，而是nebenkosten，房东收到手的房租这十年基本没变。

爱得简单

viewghost 发表于 2013-3-13 10:23
我觉得，德国房价比较稳定有很多原因。
首先是德国租房市场比较健全，而且比较保护租户，所以大家买房出租 ...

第三条，我觉得是主要原因。国内私人如果也可以自己建房，如果政府不把控地皮，我看房子还怎么涨！

Truecar

viewghost 发表于 2013-3-13 11:23
我觉得，德国房价比较稳定有很多原因。
首先是德国租房市场比较健全，而且比较保护租户，所以大家买房出租 ...

其实中国房价上涨的主因就一个：政府印钞太多。

中国政府是世界上印钞最多的政府，M2发行量接近GDP的2倍，这在世界主要经济体中遥遥领先。这种超发货币的主要结果之一就是房价猛涨，钱总要有个去处。

Truecar

白日梦里 发表于 2013-3-13 13:32
观念也是一大因素，强烈的投机暴富心理，有助于炒作之风。

回国一趟，听到基本都是某某一两年赚了几千万 ...

的确如此。在国内呆几天，血压都会上升。社会风气太浮躁，唯一的谈资就是谁谁怎么赚了大钱。