解密了，开个分析贴，为什么现在要买房

jingnan

这里强调的是现在， 其实已经是晚了， 好的买房时间应该是2011年以前，但是，现在买房还不是很晚，我的感觉，房市还要涨的。


一 印钞票推动房子涨价

当然，所有的罪魁祸首是美国，美国在炒作。com， 炒作股市，炒作债务，炒作美国房市，炒作黄金，炒作石油以后，黔驴技穷，为了补自己的窟窿，现在炒作美金了。  以往，作为世界钞票，都在努力保值，保证大家对其的信任。 现在美国为了赖中国3万美金的债，不要脸地大印钞票，QE1， QE2， QE3。。

关于这一点，纽约时报在这里详细地进行了分析：
http://www.请勿盗链.com/news/2013/04/04/2320799.html


美国印钞票，就可以直接到世界上去换真金百银，好比有100美金流量，中国有10美金的房子，现在美国多印出来10美金，正好可以白换你中国的10美金的房子。 中国怎么办？只好把房子涨到20美金，让你美国多印出来的10美金白掏。但房价贵了怎么办？ 只好也印钞票，大家兜里钱多，本国人买房不更费力。

现在美国印钱了，中国印钱了，日本印钱了，欧洲要不印钱就是傻蛋，就是大头了。怎么办？ 搞欧债危机，得，我都危机了，不印钱要死了，总可以印钱吧？ 结果欧洲也在大量印钱。

结果是以前比谁的钱硬，现在比谁的钱软。前俩星期美国日本印钱多了，欧元对美元涨到1.37了，怎么办？ 新闻里马上报道，法国将是比意大利还要大的危机，也要要钱了，结果利马跌到1.29。好在欧洲国家多，轮流危机，可以搞好多次。

这印出来的钱迟早要跑到市面上来的，怎么入市？ 一个方法是去堵窟窿还债，得益人是那些放高利贷的，好比德国按7%把债贷给希腊，意大利。 要知道别人把钱存德国才1%， 坐地6%的利啊， 这欧债危机德国真没少赚，梅克只要每次答应救助就可以了，这相当于坐庄炒作，反正钱从左兜出右兜进。 这是外话了。

另一个出钱的方式就是放贷， 把钱借给大家使用，你不借，便宜借你还不行？ 住房贷款是最有保险的贷款，结果住房贷款从6到4到3最后到现在的2点几。  这确实是历史最低，二战以后，没这么低过。 20年前时候，9%还常见哪。以后会不会更低？ 没准，但是我们要衡量是利息省钱多，还是房价涨得多。

大家都知道，现在通货膨胀率要是能控制到3%就是好国家了，贷款利息低于通货，就是国家白借钱给你玩。

多印出来的钱，一定要带来通货膨胀的，只是现在钱慢慢地扑出，感觉还不明显。但是这两年房价增长，已经是大家都觉得到的。


多谢大家支援啊！继续写， 同时大家积极发言，相互讨论。
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二 怎样看德国房子不涨价的说法

   众所周知，德国房价是相对稳定的，全世界已经涨过一圈了，就德国到2011年才开始热起来，别的国家已经凉了两遍了。
   德国房价稳定，我觉得有几个因素
   1。我觉得主要是那个房客保护政策，搞得房客跟大爷似的，摸不得，碰不得，房租涨要跟当地房租水平相比较，证明起来相当麻烦，多少年来，很多房东气愤得干脆把房卖了，不搞这个了。
   2。德国人口预期下降，大家觉得人少了，房子也就需要少了。
   3。10年内，房产盈利要打税，使得在房市慢涨的时候，盈利很难。

   因此德国房价非常稳定，记得2007到08年左右时候说，德国房价维持在1993年左右的水平。就是说15年没涨，而同时间，美国的房价，翻了3-5番了，中国的房价更别说，快10倍了吧。

   我觉得现在分析以上三点，
   1。虽然租客保护同样存在，但由于房租上涨，租客房东之间的关系也变化了，现在慕尼黑哪个房租出租的时候，不是30到50家人去看房竞争？ 哪个新房租不在上涨？ 老的合同也都蠢蠢欲动， 房租的增长一般滞后房价的，不定哪天房东就说，旁边都涨了，咱也涨个10%吧。 现在房子出租，查你的信誉是很普遍的事情了。

   2。德国人口下降，但是大批外国人口涌入，加上大批避难资金。外国人和德国人不一样，是能买房就卖房的。 另外，德国人观念也发生转变，也在能力许可下买房，以抗通胀。

   3。 这几年税涨，但是房价更涨，很容易就突破了买房附加开销，手里攥着房，很容易就实际价值增长。另外保值部分，算白捡的。

  另外， 房子是人民生活不可或缺资源，土地是越用越少。 人们居住面积越住越大。 房子的需求是在上升的。


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三 德国房子还没涨到头
   德国这几年房价猛涨，让一些不太关心房价的，猛然吓一跳，让攥钱想卖房的，恨得牙根痒痒。
以慕尼黑为例，新房居然涨16.8% 公寓也有10%了。虽然旧房看起来只有3.2% 但是因为能买得旧房基本上早就被抢光了。 能上市的不是有硬伤，就是只能拆了重盖的地基了。 旧公寓居然有16%的涨幅。   一个认识的朋友3个月前刚买的旧公寓，买的时候高喊贵到顶了。三个月下来，估计也涨了4-5%了。


房价很高了，但是，没有最高，还有更高。

跳出德国，放眼世界。
在上一轮世界上房价暴涨的时候，美国，英国，西班牙，中国，加上以前的日本，在暴涨的时候，30%可以说是不算个数，300%是个不显眼。 熟人在美国，买的40万房，高的时候120万。 熟人在温歌华，20年德国去的时候买的20万加元，现在过百万。中国更别说了，以前10万20万从国家分房时买下来的，哪个不100到200万。
从涨价涨的持续时间上来讲，美国7到8年，中国10年以上，英国也时间不少。德国？ 3到4年只能说是刚刚出发，没到半山腰上。

多家德国媒体，德国经济分析机构目前声称，德国房地产目前只是火热，不是过热，还没产生泡沫。

从相对收入上分析，中国人是挣几万，买几百万的房，德国是挣几万，卖十几万几十万的房。美国人是兜里没几万，敢买上百万万的房。

当然我建议大家理智买房，要买个房，一定要算好，自己以后一定还得起。


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四，房子永远是贵的

   很多计划买房的人，特别是头次卖房的人，总是认为房价太贵了。  确实，房价在任何时候，相对来讲永远是贵的，没有人买房象买菜一样轻松。
   房子是大宗商品，即本上来说，是每一个人人生最大的一笔买卖。不光是没钱的人，有钱的人也是这样，因为人们自动把目光放到自己所能负担最大或超出能力的房产。
   但是，在当时贵的房子，回过头来几年后，大家总会说，那时候房子多便宜啊。

   我们中国人以前没有贷款概念，认为房地产的价格，要立刻付出。 其实通过贷款，可以通过较少的首付购买房产的。每个人要正确估计自己在一生中能够挣到多少钱，在不过贷的情况下，贷满款。  要知道今天的10万，和10年前的10万，以及10年后的10万块是完全不同的概念。 钱，是有很大的时间效应的，钱，是动态的。

   很多人想攒够一定钱，再去动手，结果等攒了一定钱后，发现钱又不够了。结果耽误了大好时机。

   国内那部连续剧房事，把这类事情描述得淋漓尽致。

   很多人喜欢拿房子租金和房子贷款利息来计算比较买房是否合适，其实， 在市场经济正常运行情况下，在某一瞬间，租金收入，和贷款利息加上涨价因素，总是差不多平衡的， 因为否则人们就会从房东向租户转变或者相反方向转变。 问题是这三个因素是动态的，是否合适，每个人对未来的判断和期望是不一样的。
   N年以后，你是否盈利，取决于你当初这个判断。


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五，喜人的低息

德国的买房贷款利息，20年来是持续下跌的，新闻里总在喊历史性新低，大家耳朵都快磨出糨子了。很多新来的人以为是在炒作。 其实这是事实。这里是20年利息发展趋势，20年前怎样？ 更高， 从10%那里滑下来的，就是说那时候买房不赶紧还本的话，10年你就白搭里一套房了。



图中可以看出，5年贷款，利息都低于1%了，如果说通货膨胀率平均3%，就是说每年给你2%奖金让你玩。 曾经，政府每年给你几千欧，而你视而不见，说的就是现在。  以前国家也曾鼓励大家买房，那时是自有住房补贴，没赶上的人大家后悔，现在只是换成另外一种形式而已。




这几天利息走势， 高的那根线是10年期贷款。  最低1.8%， 当然，1.8%是最佳情况，我的经验，一般能谈到高0.3%个百分点， 去跟银行谈2.1%的10年贷款利息吧。

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六，Focus的分析， 哪里买房合适？

今天Focus登出个文章 Wo lohnt sich jetzt noch kaufen?
http://www.focus.de/immobilien/k ... fen_aid_946447.html

看看几个图。











十年房贷最低利息大步下跌。 可以出手了。




最近commerzbank贷款条件比较好，认识人里，有贷到1.9% 10年贷款，而且sondertilgung什么的都有。当然人家自己40%首付，再押上自己已有房的部分。

但是一般贷到2.15%左右10年贷款应该不成问题。

有人说，因为 commerzbank 比较容易地从国家那里拿到钱。


对了，如果你已经有房，现在是换房，可以利用你原住房的grundschuld, 把这部分押上，可以拿到更好的贷款条件。 目前来讲，买新房，旧房出租拿利息，用这利息还贷款，同时利用旧房的Grundschuld, 应该更核算些。

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2013 年11月
出现新情况，SPD和CDU签订新协议，要设置MIETEBREMSEN 和规定，出租房时，中介费由出租人交。

有两个后果。

1。 在买房时候，要认真计算下赢利，按当地平均租金计算。
2。 由于租金不能随意上提，我的看法是，从第一眼看，买房要变不合算，但是后果是，一是租房人惜贷，出租时更严格审查租户，另外加变相条款增加收入，比如，破厨房要天价，收地板磨损费等等，另一方面，导致投资人减少，市场房子增加量减少，后果是， 虽然房子租金增长减慢，但租不到房子，刺激大家自己买房。而供应房子减少，刺激房价继续上涨。买房者虽然租金收入减少，但房价增加。 进入中国模式。

如果真的执行了，影响是相当长远的。
基本点还是，如果全球继续印钱，提前把钱换成实物是真。



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加个个案分析， 为防止广告嫌疑， 去掉区名

某市某区某小区

上一期的低楼层的，有3500欧一平米的
3500首付20%是700。 收租子按保守的13欧一平算，13X12=156.  156/(3500-700)=5,57%

今年夏天拿2.3%的利息比较常见。 剩下的可以够3%的Tilgung.

你要想10年付清，是不能够的，但是10年内肯定是赚的。买这房要有10年后一次付清尾款的能力，或者预计10年后利息不超过5，57%。 当然上述是按比较保守，静态的来算。 如果算上房租能涨，房价能涨，那都是预料之中的意外之喜了。  

现在12月对面另外一个楼盘二期开盘，价格4600欧到6千多欧，楼盘质量可以相比较。涨势凶猛啊。

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http://www.welt.de/finanzen/immo ... -Plattenbauten.html

看今天这个文章，知道那个大城市建房最多。



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一年半以后回顾这个贴，我上面说的那个房，我是3500一平米， 同一开发商最后一期，位置，配置都要差，4400一平米了。 旁边后来开盘的，同期开盘后面几期的，都是在5000到6000一平米了。 甚至有高楼顶楼要到7000，9000了。最新的一栋，说是要盖porsche design 的楼，要过万欧一平米。
这一天我预见到了，但是没有预见来的这么快。  最近利息还在跌，世界还在疯狂，但我收手了， 欠债太多了，要过危险线了。

2014.09。



如果看得不过瘾，这里还有一个交费贴 https://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1702273



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2014.10
   美国结束了08年11月开始的QE，但欧元区还在继续印钱。
  大家要密切注视房地产市场，有媒体说，房价慢慢到顶了。



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2015.1.22

2015年的第一场雪，比往年来得更猛一些。。。。。

欧洲央行今天决定，从现在起，每个月购买欧元资产600亿欧元，一直到2016年9月。总数是1万1千二百亿欧元。 QE猛如虎也。

这个钱是多少？ 查查欧共体2013年的BIP是16.260.638Mio.  印的钱相当于1.120.000Mio.  BIP 的 6.9%
http://de.wikipedia.org/wiki/Lis ... ruttoinlandsprodukt


如果你看了上面的贴子，将要知道，这钱将主要流入房市和股市。 房市将要涨多少？ 德国媒体说2015年将是2007年来房市最好的一年。 （不是2012，2013）！


你需要干什么？ 自己决定，我不负责任。



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2015.3.12

Handelsblatte 登了个同名文章，Warum Sie jetzt noch kaufen sollten.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-warum-sie-jetzt-noch-kaufen-sollten/11485730.html

利息暴降，欧元贬值，从根本上改变了租售关系。

利息暴降，目前10年贷款利息比较好的能拿到1.3%左右，50万贷款一年利息6500欧元，相当于每个月500欧多一点。而现在花550欧肯定租不到价值50万的房子的，从这点上根本改变了租售比，多少年来租房合算这个现实，从根本上被打破了，每一个租房的人，都应该想一想，我为什么还在租房，我租房就是帮房东买房。这驱动大批人去买房，房价没有最高，只有更高。这个循环慢慢成立，直至达到新的平衡。
继续上面的例子，好比现在多数城市，租房拿到4%的回报，在以前利息是4%的时候，是个零和游戏，但在1.3%的时候，就是2.3% 的盈利，10年就是23%， 对于50万来讲，就是10多万空间在里面。还不算房子涨价部分。 10年内，对买房方合算这个方向是比较稳的。


欧元暴跌，有两方面意义，一方面，你的手里钱不值钱了，钱在贬值，在这个时候，如果你借有大笔的债，这个债也在贬值。也许，若干年后，你会对你的孩子讲，当年，我贷款买房子钱，相当今天吃晚饭的钱！
另一方面，欧元下跌，美元上升，美元资产会换钱来欧洲割羊毛的，大量资产拥入，会再次促进房价上升。 中国人也会来炒房的。房价要上涨这件事，是很难根据租客们的意志而转移的。

如果德国一套房和中国一套房一个价， 中国很多有多套房的人，会来德国买一套的。这个事情，正在发生，看看中文小报，有多少中文的德国房地产广告吧。 甚至在中国的网站，就直接有德国房盘的消息了。


看看法兰这个月的涨幅吧




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回答一个帖子

从几方面分析
1。利息下降，打破了是租还是自住房的平衡。 原来交租子的，租子钱买房合算了。每个租房的人都在考虑，我交的租子，可以轻松交利息和3%的Tilgung，为什么我还要租？
2。Mietpreisbremse只是对旧房，只是对原有的租子，就是说原来啥都没干的话，不能平白涨租，但这也刺激了，原来低于租金水平的房，一定要涨到租金水平了。今年主要城市的租金水平，也在快速上涨。
3。归根结底，是EZB印钱，以前是怕美国人印钱，用纸头换房子，现在是欧洲自己人印钱，用纸头换房子。 原来有100块，市场上有100块的房子。  现在有人很轻松地拿到白印出来的50块，50块就可以买房了。  那房子主人自然要涨到150块，保护自己财产。

EZB要QE以前，也许房子涨价减速了，现在德国媒体都说，今年要涨。


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Focus 文章，现在哪里买房还核算

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/kaufen-statt-mieten-hier-machen-immobilienkaeufer-auf-jahre-gewinn_id_4595313.html



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17.04.2015

Focus 文章，银行在准备负利息。
就是借你钱，还给你利息，逼你借钱。  美国次贷危机前战的节奏。  看来房价不是涨不涨的问题，而是涨多少的问题。

要么赶紧卖房，要么等德国次贷危机，捡拍卖房。 但是，10年，你等得起吗？

http://www.focus.de/finanzen/banken/vorbereitungen-auf-negativzins-szenario-warum-die-bank-bald-ihre-schulden-bezahlen-koennte_id_4622369.html


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12.11.2015

最近德国比较大的事情就是难民事件了。

难民的事情我是这样看，德国进口难民，其实是进口年轻劳动力，难民里有些原来在叙利亚就受教育程度比较高的。能这么远长途跋涉，跑到德国的，都是年轻力壮，头脑机灵的。如果教化得好，可以改变一些德国老年化的一些问题。
难民不可怕，当年我们来德国的时候，很多穷的还不如难民呢，只要肯努力，一样可以有好生活的。

难民来了，肯定要盖房子，建筑材料肯定紧张，地皮更加紧张，低价房被难民住了，大家都往高端撺撺，价格会继续涨的。

当然，买房的时候要调查好，尽量离难民营远点。 有些地区会慢涨，有些地区会涨得快些。

但是基本面不变，QE还在印钱，央行还在考虑降息，统计出来的房价还在上涨。


倒是VW事件我很关心，那分明是美国人向德国工业基础下刀啊。

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03.12.2015
欧洲央行：下调隔夜存款利率10个基点至-0.3%，符合预期。

　　维持主要再融资利率0.05%，符合预期。

　　维持隔夜贷款利率0.3%，符合预期。

QE 延长到2017年3月

资金被逼无路，房价继续涨


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10.03.2016
欧洲央行加大QE 力度，每个月加大到800亿，基础利息降到0%，银行要把钱放到央行，要交0.4% 的利息给央行。

势必加大银行的贷款压里，  印出来的钱，一部分可以国家投在难民问题上，另一部分，势必跑到房市里。

QE 结束前，房价势必继续涨。

对于投资的，要注意租售比，在以后发生次贷危机的时候，要能挺住。

下面是在另一个贴里的感想：
说说我的体会， 首先，我认识所有的人里面，买房的，没有一个后悔的。

记得快10多年前，朋友里有一个爱玩车的，当时说过几乎和你这贴一样的话，因为去另外一个刚买Wohnung(100平)的朋友家，觉得他生活紧张节俭。说过，我肯定不要这样生活。那个朋友把自己多余的钱投到玩车里去了。  10多年后， 那个买Wohnung的朋友房子换成了大Haus(180平，500+地)，经济很富裕了。而玩车的朋友，最后也是买Wohnung(80平)了，但是比较小，因为错过了当初那个步子了。

另外就在几年前，曾努力劝一群年轻人买房，有几个马上就买了，有个嫁给老外的， 说我们要保证生活水平，要去酒吧，要去旅游，年轻就这么几年。结果过了2年后看房子猛涨的势头不对，也买房了，但是，是在几个买房的下一期，贵了10万欧！   10万欧足够一辈子旅游的了。


去认真看看我那个贴"为什么现在要买房"。 2013年我发帖到现在，如果当时看了帖就去买了的，他就省了起码10万欧！

10万欧，可以喝多少啤酒，点多少暖气，旅多少游。。

买房是大事，排五子登科之中 (妻子，孩子，帽子，房子，位子) 之中，其它都是小事。

看看北京就有体会了。2000年那会，谁有100万，那就是大款了， 现在？ 100万啥都不是，谁要没房，谁是穷人。


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我投资理念是要靠租子就要不亏。

看过一个文章说，房地产3个发展阶段
1。 靠租子盈利，健康的市场
2。 靠租子没利了，靠房子涨价， 火热市场。
3。租子无所谓了， 光靠涨价，  泡沫市场。

我觉得德国现在在进入第二个阶段了。 比赛到中场。


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Capital 文章，现在市场上钱多过房子
http://www.capital.de/immobilien/mehr-geld-als-immobilien.html
很明显，现在世界各国印钱， 钱量超过房子的量。 德国穷人可以忍着不买房，但是外国的钱在大量流入德国这个房价低谷。很多中国人弄钱来德国，支持子女买房。  
世界上很多地方，伦敦，温哥华，悉尼。。。 本地人最后买不起房。

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2017年2月 现在不敢乱说了， 因为虽然短期趋势还在上涨，但大城市房价已经够高的了。 买房，从投资，转入投机阶段。  投资房的房租，在满租的情况下，略比贷款利息高点，要打上附加开销，基本上就是零和游戏。开发商计算房价的时候，都是反算过来的。 买房，赌的是对未来发展的看法。 央行还在QE，利息还是较低，房价短期内还在上涨，但是美国利息已经上涨，是否欧元跟进，然后房价修正，目前看不明白。 修正的时候，是否能跌回到现在的价格，不好预测。 德国是否能像中英美那样，把房子当成投机的项目，还很难说。(如果象中国那样全民炒房，那还有很大的空间呢， 德国目前房价顶多是翻倍，而不是翻10倍，几十倍) 我们手里有几个房的，可以消化一阵子，看明白再说。不要不小心，搞成次贷。 我高喊买房那时候的好时机，不再了。 2019 年10月， 法兰新房7千以下的很难找到了。 贷款利息10年0.6％,15年0.9％. 7大城市， 年轻一代慢慢买不起房了。 价格上涨的故事，在2类城市，慢慢重演。

2021年1月 一场新冠病毒， 改变了世界经济， 改变了人们生活习惯。 美国大量印钱， 救助危机， 希望借助美金，把自己的危机分摊到世界， 让各国承担其产生的损失， 当然， 这也是在消耗美国多年建起的地位和声望。 一旦产生崩塌， 世界格局将发生大的变化。 目前看，新印出的钱好像更多地跑到股市里去了。 房市没有看到相应增长，如果不增长，或者增长慢，就是贬值了。 电视里说，美国新印的钱，60％是走向海外的。 如果美金没有相应贬值，那就是换到真金白银了，这个也许是著名企业股票，也许是房产。 现在美金是1块2。 欧洲央行要么印出相应多的欧元，要么是让欧元升值。 房地产的反应是缓慢而且滞后的。 印钱的性质本质没有变， 就是稀释所有人的流动性财产。 持有实质性财产， 贷款造成负现金财产，让印出来的钱稀释自己的借贷，应该是没错的。 具体要看能买到什么样的房，不能太疯狂

liuliuwangwang

jingnan 发表于 2013-3-19 17:19
很快要写没有钱的问题了。

其实，通过贷款，一下不需要很多钱的，很说年轻人，认为自己钱少 ...

呵呵。。。楼主真是好人。。。。我本来是想说没有聚元，看不了。。。。。

不过，我们现在也是在犹豫买房的问题。。。。本来梦想买个haus。。。。可是现在呢，就一个两人的小家庭，买个大haus，实在又浪费，两个人的工作决定两个人大部分时间都不在家。。。。想想还不如买个wohnung，省点房租。。。。以后将来再换haus。。。。。就是不晓得现在wohnung的升值空间有多大。。。。

jingnan

买房动不动就几十上百万的。10个聚元算什么， 你不肯掏10聚元，说明你没有真正的买房需求

加些子题目，当然论点都是我个人感觉，我也就不找数据作为支持了，拿出来大家讨论的, 看了不满意的可以讨论，觉得我骗人的，可以跟贴抱怨，我5折退钱啊。 想到哪写到哪。大家也可以提题目讨论。

一 印钞票推动房子涨价
二 怎样看待德国房子不涨价的说法
三 德国房子还没涨到头
四 房子永远是贵的
五 喜人的低息
六 Focus的分析， 哪里买房合适？




...

jingnan

美国在继续印钱，每个月800亿刀， 一年快1万亿了，好像差不多是其GDP的6.3%，加上正常情况下的通膨3%， 基本上就是10%。美国印钱，欧洲就不得不印，否则人家拿白纸换你真金白银。这几年房地产年增长10%左右，印证了这一点。
不进行财产投入，基本上就是你的钱被稀水10%。
为什么投资房地产呢？ 因为这里有3% 的贷款，就是说你贷款部分，自动有7%的盈利(假设房价继续涨的话)。  如果你是20%首付，你的100%房产增值，那么撬动的盈利可观。

照目前情况看，美国没有找到比印钱更好的解决方法。那么，买房及房价增长，是不可避免的。


当然，一定有人喊房价贵，那是从租房一方来讲的。但是在市场经济情况下，国家无法干预。几年来房价涨，没有受控制，说明这点。

我的观察，在美国的中国人老早就看出这个问题，很多人做房东了。

子霁

liuliuwangwang 发表于 2013-3-19 17:27
呵呵。。。楼主真是好人。。。。我本来是想说没有聚元，看不了。。。。。

不过，我们现在也是在犹豫买 ...

什么时候加息

jingnan

懒懒虫 发表于 2021-1-25 18:43
我的负债一直在50上下波动，现在想想保守了。

适当保守还是必要的， 要做到任何时候发生危机都不会破产。
网上看到， 次贷危机时候， 很多持有几十套房子的人破产。 当然， 很多人也是那时候买白菜房发起来的。
危机是危险加机会。 每个人都可以考虑， 冒多大风险去取得自己的机会。

葱白小小

jingnan 发表于 2017-6-1 13:20
一个学生公寓，冷租470，减去各种管理费用，到手340欧，  没啥賺头。

刚看到一个新闻
前几天的事情
Amtsgericht München erklärt Mietpreisbremse für unwirksam
http://www.sueddeutsche.de/muenc ... unwirksam-1.3554863
不知道您怎么看这个判决?
据说汉堡也有类似的判决
俺感觉有种想要再给房地产市场加把柴的调调

Delta85

继续涨 bis 2022 kein Problem

spike

Shinny 发表于 2017-3-8 12:18
想讨论一下，

投资房投了20%，什么都算上的40万的新公寓， 投资人出了8万做首付， 10年里有租金收入 ...

如果房价没有涨的话，卖价不到40万，因为买房时的Nebenkosten是另算的，假设是7.5%，那么就是3万，也就是说卖价应该是37万。
卖房所得37万，扣除22万剩余贷款，还有15万，再去掉首付8万，实际盈利7万。也就是说8万的资本在10年后收益7万，年化利率6.5%，作为投资马马虎虎吧，好于大多数理财产品。但是10年房价不涨的可能性微乎其微，只要涨了就是锦上添花。结论就是赚了。

hallo_panda

是因为Wohnung炒热，而haus是自住的原因吗

江南织造

jingnan 发表于 2013-10-23 22:00
3、8%?你贷的是20年贷款吗？

另外，你忘了3%通膨了

出租房和自住房的利息不一样，出租房能拿到3，8%本金已经算很高了

caoyeyi

10聚元

Rittergasse

写的不错。在来点对于买家卖家切实可行的意见和见解就更好了，理论一定要点到即止。

jingnan

Rittergasse 发表于 2013-3-19 14:49
写的不错。在来点对于买家卖家切实可行的意见和见解就更好了，理论一定要点到即止。

先解决是否要革命的根本问题，然后再讨论怎么革命的问题。

主要是看超级玛丽就发个表算买房值不值，就发家了。XMJDH啊。

bossmiumiu

希望再继续写一些，能更深入了解

banapple

顶, 写的不错, lz继续

liuliuwangwang

没有钱

jingnan

liuliuwangwang 发表于 2013-3-19 17:11
没有钱

很快要写没有钱的问题了。

其实，通过贷款，一下不需要很多钱的，很说年轻人，认为自己钱少，错过了机会。

前途， 就是钱啊。  

jingnan

子霁 发表于 2013-3-19 18:14
在德国不要指望升值空间，能保值就可以！

我的观点不乐观，股市也好，房市也好，在大家都喊买的时候， ...

几个大城市，5年来房子涨价10％到20％了，折到房子上就是5万到10万。买了自用，就是省了白花花的好几万，这应该算升值空间吧？　

过几年回头看，估计又羡慕现在房价低。

几维鸟

子霁

德国是在3000欧的基础上涨30%，中国是在400欧的基础上涨5倍，其实涨的很多了，试问买房的都是工薪阶层，能买得起多贵的房？

呵呵，到时候，真正的德国人就想，我的国家我怕谁，德国政府会给我房的！我认识一个HVII，真的是，比我住的大，住的好。

子霁

其实lz的观点是对的，但我还是觉得谨慎点投资，更好！
满足以下条件可以买：
自住
稳定的工作，但是经济危机来了，谁也说不好，尤其是中国的经济如果转型不成功，危机全世界。
父母有力量支持

jingnan

其实德国房子是不得不涨，我那里说很清楚了，印了那么多钞票，是硬指标。
民国的时候，过个马路钱都毛一块，发钱一麻袋，还债多容易。  

liuliuwangwang

其实我们的目的也是自住， 投资是算不上的。。。。只是希望比如5-8年后 ，我们有能力，或是想换大房子时，现在的wohnung可以至少原价或是能再高些的价格脱手....这样也比钱放在银行吃利息的好。。。。呵呵

jingnan

liuliuwangwang 发表于 2013-3-19 18:56
其实我们的目的也是自住， 投资是算不上的。。。。只是希望比如5-8年后 ，我们有能力，或是想换大房子时，现 ...

我们认识人里有很多这种例子，当然多是当年买的reihenhaus, 10年左右以后卖了换独体房。

到目前为止基本上都是高于原价卖出。但是住了10年呢。

jingnan

飞去飞来 发表于 2013-3-19 19:08
这更说明了房子实际没涨，买Reihenhaus的10年后钱多了就可以买独体房。如果这10年里房价涨了许多，就算他 ...

对，因为07年以前基本没涨，按道理房子应该每年折旧才是，但反而卖过原价多几万，说明即使在房价平稳期间也是合适的。 白住10年房，不是个小数。

子霁

我看到的赚了的例子，都是花费不多，20万左右的小户型，在买房后，前面几年，使劲还的，然后赶上时候，正好可以卖掉，收益不错，如果还的慢，当时的利息很要命的。收益也就少了。相当于，和房租持平。

Coraline

10 JY

Coraline

我是财迷, 不看了

Coraline

唱衰房价的多数是有自住的房子了, 不晓得是什么居心。。。真正刚需自住买房 是无所谓涨跌了

住自己买的房子和租的房子情感上就不能用钱来换算。。。

Coraline

jingnan 发表于 2013-3-19 20:11
对，因为07年以前基本没涨，按道理房子应该每年折旧才是，但反而卖过原价多几万，说明即使在房价平稳期 ...

每年房价的涨幅远超过房子每年贬值率。。。

Coraline

“同样这点钱存国内银行10年的利息都有50%以上的盈利” － 是保证有盈利 还是画的大饼?

kinki_c

kk

小鬼2140

看看

Coraline

10年的利息 50%+ 盈利 - 起码每年 3% Inflationsrate = 20% 蛮好了

GreenView

赶快赚个聚元先

zhiga_xi