关于房贷，请大家帮我参谋一下

spike

要买一个Eigentumswohnung，需要贷款大约30多万，Berater给了两个房贷模型，A是常见的Annuitaetendarlehen，B是结合Bausparen和Darlehen的Konstant模式。
A，10年期利息2.28%，月供1500，Sondertilgung每年最多5%，如果每年都全额Sondertilgung的话，10年后Restschuld还有约30000欧，总共利息支出约52000欧。
B，8年储蓄时间后Zuteilung，8年的Bauspraren阶段贷款利息2.28%，储蓄利息是1%，Sondertilgung没有限制，8年后贷款利息一直是1.9%，没有期限。为了便于与A比较，也假设Rate和Sondertilgung一样，那么10年后的Restschuld大约50000欧，抵消掉利息收入后总共利息支出约57000欧，但是还需要加上3000多的Abschlussgebuehr，700多的Abgeltungssteuer，Kontofuehrungsgebuehr100多，实际的支出达到61000欧。

通过比较可以看出，10年后A比B少支出9000欧，而且Restschuld也少很多。但是继续贷款的利息未知，而且还贷过程比较固定，如果不能坚持每年Sondertilgen的话，继续贷款可能会花费巨大。B的优势是可以长期保持低利息贷款，Sondertilgung比较灵活，即使Restschuld金额较大，也可以继续维持低利息。

Berater推荐B，认为应该充分利用现在的低利息，10年后的利息很可能会比现在高很多。不过近9000欧的成本差让我很纠结。

请大家踊跃发表看法，谢谢！

tiniya

mm可以把贷款一分为二，一般分A，一部分B，保证A的贷款部分可以在10年后还清。

xingking

他们推荐Bauspar或者Riester，但是现在利息低，谁会选这个啊。当然有人建议的挺好，先看个7,8年的，如果利息猛涨，再买Bauspar不迟。

spike

tiniya 发表于 2013-3-20 16:54
mm可以把贷款一分为二，一般分A，一部分B，保证A的贷款部分可以在10年后还清。

不好意思，不是MM
是个好主意，我去问问银行是否可能。

spike

xingking 发表于 2013-3-20 17:03
他们推荐Bauspar或者Riester，但是现在利息低，谁会选这个啊。当然有人建议的挺好，先看个7,8年的，如果利息 ...

这么说你认为现在不应该Bausparen，所以应该选A？

tiniya

spike 发表于 2013-3-20 18:06
不好意思，不是MM
是个好主意，我去问问银行是否可能。

那这位gg，你买的是二手房吗？不然还能申请KFW的低息贷款

spike

tiniya 发表于 2013-3-20 17:09
那这位gg，你买的是二手房吗？不然还能申请KFW的低息贷款

是期房，但可惜不符合KFW的要求。

tiniya

spike 发表于 2013-3-20 18:11
是期房，但可惜不符合KFW的要求。

再或者，如果你不喜欢bauspar，也可以把贷款拆成3份，1部分贷款5年，1部分贷款10年，1部分贷款15年，据说这样能达到最优还款，最少利息，不过这个肯定折腾。
有人说bauspar不好，有人说好，我当时也吃不准。不过我们是一小半贷款A，一多半B，肯定不是最优的贷款，但是减少风险，而且一劳永逸，基本从贷款开始到还款结束都能做到利息是多少心里有数。

spike

tiniya 发表于 2013-3-20 17:18
再或者，如果你不喜欢bauspar，也可以把贷款拆成3份，1部分贷款5年，1部分贷款10年，1部分贷款15年，据说 ...

你说的就是我写的A和B这两种贷款模式吗？
我也不想搞得太复杂，结果费尽心力总共也就省1000块钱而已。如果分开的话我可能就一半一半了。

Coraline

肯定是选 A, Berater当然忽悠你买一份 Bausparvertrag, Berater 可以拿两份 Provision!!!

tiniya

spike 发表于 2013-3-20 18:22
你说的就是我写的A和B这两种贷款模式吗？
我也不想搞得太复杂，结果费尽心力总共也就省1000块钱而已。如 ...

差不多，不过我们A是15年的，B年限也比你的长，大概需要10年存款/11年还款。

我们当时也是懒得再折腾了，差不多就行了。据说还有人一次只贷款5年，5年后再重新贷款，做到利息最低。

spike

Coraline 发表于 2013-3-20 17:28
肯定是选 A, Berater当然忽悠你买一份 Bausparvertrag, Berater 可以拿两份 Provision!!!

如果我能保证10到12年还清贷款的话，当然是选A了。但是我也怕万一还贷压力太大，影响了生活质量，还不如平衡一下留些余地，你是否觉得我过于谨慎了？

刚才问了Berater，说可以把贷款一分为二，如果这样的话，大家觉得怎么分配A和B的份额比较合理呢？

Coraline

spike 发表于 2013-3-20 18:36
如果我能保证10到12年还清贷款的话，当然是选A了。但是我也怕万一还贷压力太大，影响了生活质量，还不如平 ...

有投在 Bausparvertrag 里的钱, 为什么不直接还Sondertilgung 或者 提高每年Sondertilgung的Prozentsatz

Coraline

羊毛出在羊身上, 自己存钱最灵活!!!

spike

tiniya 发表于 2013-3-20 17:35
差不多，不过我们A是15年的，B年限也比你的长，大概需要10年存款/11年还款。

我们当时也是懒得再折腾了 ...

可是谁也无法预测5年后的利率啊，这么大的金额，万一打错算盘就糟糕了。

Coraline

spike 发表于 2013-3-20 18:41
可是谁也无法预测5年后的利率啊，这么大的金额，万一打错算盘就糟糕了。

现在是房贷利息历史最低, Festzinsbindung起码15 oder 20年!!!

spike

Coraline 发表于 2013-3-20 17:39
有投在 Bausparvertrag 里的钱, 为什么不直接还Sondertilgung 或者 提高每年Sondertilgung的Prozentsatz

5%已经接近我的极限了，而且钱主要不是投在Bausparen里面，Bausparen阶段也是一直在tilgen，而且对Sondertilgung也没有任何限制，无论是时间上还是金额上。我认为这个模式的最大好处是可以保证长期的低利息贷款。

其实我是心疼那4000多欧元的Abschlussgebuehr等额外费用

Coraline

8年储蓄的钱 就直接还房贷呀, 担心到期利息太高的就绑定20年, 非要买Bausparvertrag 只能是理解为 强制存钱

spike

Coraline 发表于 2013-3-20 17:53
8年储蓄的钱 就直接还房贷呀, 担心到期利息太高的就绑定20年, 非要买Bausparvertrag 只能是理解为 强制存钱

在B这种模式下很难把储蓄和房贷的份额分得很清楚，除了固定的Rate，可以随时Sonderzahlung，如果减少Sonderzahlung的话，Tilgen的数额必然减少，而储蓄的数额同时也减少了。另外绑定20年的话利息就高很多了，在Konstant模式下可以简单理解为8年后享受无限期低息房贷。

viviever

spike 发表于 2013-3-20 17:48
5%已经接近我的极限了，而且钱主要不是投在Bausparen里面，Bausparen阶段也是一直在tilgen，而且对Sond ...

根本不需要考虑Bausparvertrag，有钱存那个还不如拿来Tilgen。你每存1000欧到Bausparkonto里，银行给你10欧利息每年，然后把这1000欧转手借给你，收你22.8欧利息每年。这还不计算Bausparvertrag的手续费呢。
等10年以后你的贷款都还了一大部分了，就算到时候利率涨了一些，你重新贷款相当于有70%Eigenkapital了，银行完全没有风险，给你的利率也会相对比较低。
我的情况我觉得不如30万欧元贷款里面，房价的60%贷成15年Zinsfestbindung, 剩下的部分10年Zinsfestbindung.
Beispiel：
假设某银行的给房价60%的贷款额5年Zinsfestbindung 1.5%, 10年2%， 15年2.5%. 房价60%-80%的贷款额在60%的基础上加0.3%。
假设你的房价40万欧，贷款30万欧。那么贷款分部分
24万欧15年Zinsfestbindung，利率2.5%; 6万欧10年Zinsfestbindung，利率2.3%。
这样利率没高多少，但还贷压力小很多，灵活性很大。
前面有人提到的分三部分，5年 10年和15年，可以依次类推。
这个理论我在这里讲了好几遍了，这还是我实践得出来的呢，可惜在这里没能引起多少共鸣。如果反正没人感兴趣，我下次就懒得讲了。

Coraline

viviever 发表于 2013-3-20 19:37
根本不需要考虑Bausparvertrag，有钱存那个还不如拿来Tilgen。你每存1000欧到Bausparkonto里，银行给你10 ...

懂了, 这个贷款理论和 每个月坚持存 1500Rmb, 每一单存5年定期, 5年后每个月有一单可以取出, 而且是相对高的存款利息

spike

懂了，那就还是选A吧，谢谢大家！

spike

viviever 发表于 2013-3-20 18:37
根本不需要考虑Bausparvertrag，有钱存那个还不如拿来Tilgen。你每存1000欧到Bausparkonto里，银行给你10 ...

谢谢解答！如果分成三部分，5年10年和15年的话，假设30万欧元应该怎么样分配呢？比如5年的5万，10年的15万，15年的10万？

yanwong

学习了

viviever

spike 发表于 2013-3-20 23:20
谢谢解答！如果分成三部分，5年10年和15年的话，假设30万欧元应该怎么样分配呢？比如5年的5万，10年的15万 ...

分成三部分银行办事员不一定愿意折腾。
主要是把房价60%（或者50%，这个根据银行自己的规定）内的贷款和60%以外的贷款分在不同的部分内，把因为60%以外贷款的利率劣势（比如0.3%）放在相对较短的Zinsfestbindung, 然后早点把这部分还完。其他部分你拿到的贷款利率和那些有40%或者更高Eingenkapital的人是一样的，适合慢慢还。

个人觉得分成两部分挺好的，三部分太折腾了。
我们自己的情况是除了KFW的5万以外，分成了5年和10年两部分，每部分再加10%Sondertilgung。

spike

viviever 发表于 2013-3-21 12:21
分成三部分银行办事员不一定愿意折腾。
主要是把房价60%（或者50%，这个根据银行自己的规定）内的贷款和 ...

最后的方案是分成3部分，主要是为了充分利用12个月的免费Bereitstellung，因为房子是2年多后的期房，所以是分期付款。超出一年的Bereitstellung要么付每月0.25%的利息，要么房贷利息上浮0.1%。通过计算发现上浮0.1%更划算。
现在这3部分是这样分配的：
1、192000，10年2.18%，1年免费Bereitstellung
2、105000，10年2.28%，2年免费Bereitstellung
3、34000，10年2.68%，2年免费Bereitstellung
第3部分因为是Beleihung 60-80%的贷款，所以利息高一些。之所以没有弄成5年期的，一是因为利息优惠不太多，二是考虑到Rate是不能随便改的，5年中还贷压力比较大，5年还清后Rate又会太低，有钱也不能还，毕竟Sondertilgung一般也是有上限的。

viviever

spike 发表于 2013-3-22 13:53
最后的方案是分成3部分，主要是为了充分利用12个月的免费Bereitstellung，因为房子是2年多后的期房，所以 ...

你这个方案不错啊，最主要的不是分成5年10年，而是把60%以内和超过60%部分分开，这样只有一小部分的利息比较差。

关于你说Rate不能随便改的问题：我们的银行也是规定Laufzeit内只有两次免费改动Tilgungssatz的机会。不过我们有10%的Sondertilgung, 而且Sondertilgung一年可以随时还，而不是一年只有一次还Sondertilgung的机会（zahlbar in einer Summe）。所以对于10年那一部分，我们才要了2%的年Tilgung, 如果我们把Sondertilgung平均到每个月来还，就相当于我们的Tilgungssatz是2%-12%之间，有钱就多还，没钱就少还，不需要去银行改动Tilgungssatz。

在这种情况下，弄成5年就比较合适。因为5年内总能还掉5万吧？这5万就先还5年期那部分，以及10年的2%Tilgung，还有多余的钱才还10年的Sondertilgung. 等5年后仅剩10年那部分了，再全力使用那部分的Sondertilgung.

spike

viviever 发表于 2013-3-22 15:38
你这个方案不错啊，最主要的不是分成5年10年，而是把60%以内和超过60%部分分开，这样只有一小部分的利息比 ...

那我再去问问银行，合同里到底是怎么规定的。
不过即使5年利息也要2.35%，3万多的话也省不了很多钱

snps

spike 发表于 2013-3-22 13:53
最后的方案是分成3部分，主要是为了充分利用12个月的免费Bereitstellung，因为房子是2年多后的期房，所以 ...

虽然没有看懂，不过谢谢lz开贴，学习了

great

还款要以最差打算来计算，两个模型差别是如果你还贷能力相对贷款额度来说强的话，选一，否则选二或者一二组合。Bauspar的手续费用表面看起来是不低，因为是一次投入，但其实对于还款总共利息来说还是很小一部分。目前贷款利息低，其实时间拖的长核算，尤其是加上bauspar保障利息的话，因为通胀是对贷款人有利的。