再来问一个关于Reihenhaus的Hausgeld的问题

lilypumpkin · 发表于 2013-4-9 17:11

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看中的Reihenhaus是和一幢wohnung一起开发的，地下车库也是共用的，且在haus和wohnung的地下，故土地就是共有的，无法分割，以后只能有房子的产权证，没有土地证，然后和wohnung共用物业，有物业费，其他水暖之类的费用也是按面积收，管理方式和wohnung一样，只是比wohnung少一个电梯费用，现开发商预估按每平2.4欧收，这样看下来每个月的费用要比普通Reihenhaus要高到100欧左右，有了解这种模式的Reihenhaus的TX吗？大家都来说说这种房子能买吗？有什么好坏处，谢谢！

好冷 · 发表于 2013-4-9 17:18

物业费太高

jeditech · 发表于 2013-4-9 17:21

德国没有什么土地证的。既然共用土地，那么就是按比例分配，可能会有一个Teilungserklärung, 就跟买Wohnung一样。

高出的100欧，可能包括Verwalter的费用，Rücklage(因为房子不可分割，将来维修保养可能也要一起做)等等。这个不仅是钱的问题，万一将来有问题，比如以后房子改建，扩建等等，可能会产生扯皮，导致法律上的纠纷。

lilypumpkin · 发表于 2013-4-9 17:33

jeditech 发表于 2013-4-9 17:21
德国没有什么土地证的。既然共用土地，那么就是按比例分配，可能会有一个Teilungserklärung, 就跟买Wo ...

是的，每个月要交一部分维修费用到公共账户，以后所有的房子的维修费用都从这个账号里出，也就是共担风险，我理解的是这跟买公寓也没什么区别了，对吧

ianbb · 发表于 2013-4-9 17:33

一般的reihenhaus也会有hausgeld吗？

lilypumpkin · 发表于 2013-4-9 17:33

好冷发表于 2013-4-9 17:18
物业费太高

是呀，我也觉得

jeditech · 发表于 2013-4-9 17:35

lilypumpkin 发表于 2013-4-9 17:33
是的，每个月要交一部分维修费用到公共账户，以后所有的房子的维修费用都从这个账号里出，也就是共担风险 ...

而且如果你以后卖掉了房子，那部分Rücklage也拿不回来了。如果是普通的Reihenhaus, 房子不修你就不花钱。

子霁 · 发表于 2013-4-9 18:15

恩，上次我也找到一个地理位置绝佳的房子，最后因为这个放弃了，就怕以后麻烦，卖的时候也会掉价！

pidi · 发表于 2013-4-9 22:18

jeditech 发表于 2013-4-9 16:21
德国没有什么土地证的。既然共用土地，那么就是按比例分配，可能会有一个Teilungserklärung, 就跟买Wo ...

错了，德国没有房产证，只有土地证。
Grundbuch

jeditech · 发表于 2013-4-9 22:59

pidi 发表于 2013-4-9 22:18
错了，德国没有房产证，只有土地证。
Grundbuch

我的意思是没有房产和土地分开的契据。不过Grundbuch翻译成土地证的确更确切。

UCer · 发表于 2013-4-10 02:37

这种房子应该是在市区地理位置比较好的地方吧，否则肯定没有优势的。
如果是这样的话，那就看你个人喜好了。房子的价值最主要的是地理位置，以后出租，卖都是主导因素。普通的排房是自己管自己，所以比公寓每月固定开销少，但是以后涉及到维修的话，也是自己出，其实省的一部分钱以后也得花出去，还有很多工作都要自己做。一般这种排房好处是地理位置好，很多人不愿意住郊区鸟不拉屎地方，还省心，每月交的跟公寓差不多钱，有HM管理，还不像公寓那么没有隐私性。你得算算那多的100里面都包括什么，没让你摊电梯费感觉比较合理了。

wygglück · 发表于 2013-4-10 11:07

你们这个2.4每平包括电费，水费和地税么？我们刚收到我们物业的报价，好像按楼主这个报价是包括这些的。楼主愿意的话，我们可以交流一下报价，我感觉好像多不出100欧，大概50欧左右，其中包括20多欧rücklage费用。
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pidi · 发表于 2013-4-10 11:27

jeditech 发表于 2013-4-9 21:59
我的意思是没有房产和土地分开的契据。不过Grundbuch翻译成土地证的确更确切。

我们国家为什么要分开。是因为我们土地没有所有权，只有使用权，所以搞一个中国特色的房产和土地分开，其实房子是长在土地上的，分不开。

jeditech · 发表于 2013-4-10 15:04

pidi 发表于 2013-4-10 11:27
我们国家为什么要分开。是因为我们土地没有所有权，只有使用权，所以搞一个中国特色的房产和土地分开，其 ...

也有Erbpacht的。土地属于比如教会或地方政府，房子属于房主，房主要交土地租金。这样的房子一般便宜些。

pidi · 发表于 2013-4-10 23:27

jeditech 发表于 2013-4-10 14:04
也有Erbpacht的。土地属于比如教会或地方政府，房子属于房主，房主要交土地租金。这样的房子一般便宜些。

这种情况也还是只有一个Grundbuch. 德国分不出一个房产证出来。

lilypumpkin · 发表于 2013-4-11 21:33

ianbb 发表于 2013-4-9 17:33
一般的reihenhaus也会有hausgeld吗？

打听下来，如果没有hausmeister的那种是没有的，所有的表都是自己家的，用多少交多少

lilypumpkin · 发表于 2013-4-11 21:34

jeditech 发表于 2013-4-9 17:35
而且如果你以后卖掉了房子，那部分Rücklage也拿不回来了。如果是普通的Reihenhaus, 房子不修你就不花钱。 ...

是呀，这也是很大一个风险

lilypumpkin · 发表于 2013-4-11 21:35

子霁发表于 2013-4-9 18:15
恩，上次我也找到一个地理位置绝佳的房子，最后因为这个放弃了，就怕以后麻烦，卖的时候也会掉价！

那我就能理解下来为啥这个楼盘的7栋Reihenhaus一个都没卖掉了！

lilypumpkin · 发表于 2013-4-11 21:36

pidi 发表于 2013-4-9 22:18
错了，德国没有房产证，只有土地证。
Grundbuch

一般Haus除了Grundbuch，还有其他证吗？

lilypumpkin · 发表于 2013-4-11 21:39

UCer 发表于 2013-4-10 02:37
这种房子应该是在市区地理位置比较好的地方吧，否则肯定没有优势的。
如果是这样的话，那就看你个人喜好了 ...

是的，你说到点子上了，我们就是看中这个地理位置了，在我们这里的小城的市中心了，离bahnhof走过去就5分钟。我按开发商估算的，就是比普通的排房多100多一个月，大概就是停车库的管理费，物业费，还有一些水暖电的公共费用。另外就是每月还得交公共维修基金，这个费用不太明确。

lilypumpkin · 发表于 2013-4-11 21:43

wygglück 发表于 2013-4-10 11:07
你们这个2.4每平包括电费，水费和地税么？我们刚收到我们物业的报价，好像按楼主这个报价是包括这些的。楼主 ...

我们问过开发商这个估价包括什么？他就笼统地回了一句，包括alles，甚至网络，但我觉得包括网络有点不靠谱，楼还没盖，开发商就已经有这个具体报价了吗？如果有的话，我可以问开发商要。这个报价还是要等交房才能有？

pidi · 发表于 2013-4-11 23:22

lilypumpkin 发表于 2013-4-11 20:36
一般Haus除了Grundbuch，还有其他证吗？

没有

子霁 · 发表于 2013-4-11 23:38

lilypumpkin 发表于 2013-4-11 21:35
那我就能理解下来为啥这个楼盘的7栋Reihenhaus一个都没卖掉了！

你没问问开发商为什么不把haus地皮分割出来？很多小区都分了的，花不了多少钱。

wygglück · 发表于 2013-4-12 01:11

lilypumpkin 发表于 2013-4-11 21:43
我们问过开发商这个估价包括什么？他就笼统地回了一句，包括alles，甚至网络，但我觉得包括网络有点不靠谱 ...

开发商现在说的不靠普，当时给我们算的比现在算得少不少。不过，管理费什么的差不多，就是ruecklage的费用没告诉我们。
具体我们也得等用了才知道，暖气是预交的，不知道是多是少。感觉其他的都差不多，就是管理费和ruecklage费一共多50左右。看你怎么想了，有朋友独立的房子，2000年后的，维修暖气请一次工人就论百计，也挺费钱。
总之，买了房以后发现，好像不比租房省钱，一个月乱七八糟也要3，4百。

jeditech · 发表于 2013-4-12 10:08

lilypumpkin 发表于 2013-4-11 21:43
我们问过开发商这个估价包括什么？他就笼统地回了一句，包括alles，甚至网络，但我觉得包括网络有点不靠谱 ...

如果开发商把整个小区做成局网，然后一根总线接出去，也不是没有可能。那样网络公司的费用摊到各家头上，算在Nebenkosten 里面。不过德国这样做的好像不多。以后网络公司的费用涨了，Nebenkosten也会涨。

建议跟开发商要一个Teilungserklärung，仔细看一下，哪些属于公共设施，维修用Rücklagen，哪些属于各家私人设施。比如以后Wohnung的Waschraum要修缮，其实与你无关，但那是公共设施，维修用Rücklagen，其实你也属了钱了。相反，你的Keller除了问题，是你家的事，完全由你承担。这样的话，很吃亏的。如果你在Eigentümerversammlung上表决反对用Rücklagen，就是公然与大部分邻居作对，大家心里都不舒服。

Coraline · 发表于 2013-4-12 11:26

wygglück 发表于 2013-4-10 11:07
你们这个2.4每平包括电费，水费和地税么？我们刚收到我们物业的报价，好像按楼主这个报价是包括这些的。楼主 ...

我们买了二手房, Rücklage是每个月81Euro

Coraline · 发表于 2013-4-12 11:29

jeditech 发表于 2013-4-10 15:04
也有Erbpacht的。土地属于比如教会或地方政府，房子属于房主，房主要交土地租金。这样的房子一般便宜些。

这边Erbpacht的房子都便宜很多。。。再对比一下国内的房产价格!!!

UCer · 发表于 2013-4-12 13:04

lilypumpkin 发表于 2013-4-11 21:39
是的，你说到点子上了，我们就是看中这个地理位置了，在我们这里的小城的市中心了，离bahnhof走过去就5分 ...

其实这就看你自己眼光了，听你这么描述倒是没觉得是什么缺点。
你就得自己比较了，普通排房位置可能不好，虽然每月少花这100块钱，其实一部分你以后也得再花出去，比如房屋修葺之类，都是你自己的事情。你现在多交100块，虽然不是每一分钱都用到你家，好处是有人管理，省心，感觉你描述多的这100块其实大多数也都用到你家了。不知道你小城市是多小，大城市的话区别会很明显，同档次价格，这种排房可能比普通排房离市区近10公里，虽然有Hausgeld，还是非常抢手的。

lilypumpkin · 发表于 2013-4-12 14:13

pidi 发表于 2013-4-11 23:22
没有

哦，谢谢！

lilypumpkin · 发表于 2013-4-12 14:14

子霁发表于 2013-4-11 23:38
你没问问开发商为什么不把haus地皮分割出来？很多小区都分了的，花不了多少钱。

其实地面上的都好分，关键就是地下车库没法分

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