请教：这样的公寓能买么？

黑暗后的黎明

我想买个小Wohnung出租，作为投资。

最近看中了一个，各方面都比较令我满意，但是有个问题令我犹豫不决。具体情况是这样的：

这个Wohnung是带租客的。这本来也没啥，反正我也要出租的。问题是这个租客也在这个大楼里买了一个Wohung，而且他买的房子紧挨着我看中的这个（也就是他现在租住的这个，也就是说，我们将来是邻居）。

他暂时还没有搬过去的原因是，他买的那个Wohnung现在被他前女友住着，他必须等他前女友找到房子，才能搬过去（当然，他前女友现在付他房租，他用来还贷款）。但是目前他前女友还没有找到房子，而且他也不确定，他前女友啥时候能找到房子搬走。在他前女友搬走之前，他要一直租住这个Wohung。

我现在担心的是：如果他前女友一直以找不到合适的房子为由不搬家，那要是有一天这个女人拖欠他房租的话，他会不会由于经济压力（他承认如果既要付贷款又要付租金，对他来说压力比较大），也拖欠我的房租？德国有没有法律规定，优先付房租还是优先付贷款？

以各位前辈的经验看，这样的Wohnung能买么？或者有没有啥办法，让他限期搬走？（这个房子肯定不愁找租客）

先谢谢大家啦~！

jingnan

危险，很难。

除非他在合同里保证交接的时候，没有租户在里面，如果有，每月扣3-5月房子的钱。 并且以他全部资产作担保，可以随时抄他家(fanden.)

黑暗后的黎明

jingnan 发表于 2013-4-30 10:19
危险，很难。

除非他在合同里保证交接的时候，没有租户在里面，如果有，每月扣3-5月房子的钱。 并且以他 ...

谢谢回复。

可能是我没有说清楚，我看中的那个房子是带租客的。这个租客也买了个房子，目前租给他前女友。

我担心的是，万一他前女友拖欠他租金，他会不会以要优先还银行贷款为由，而不交我这里的租金。

jingnan

所以你的关键是要他交给你房没有租户，因为你已经对他有担心了。  你说过租客不难找。

jeditech

买房的时候如果不是Eigenbedarf，几乎不肯能中止现在的租约。

个人觉得贷款买房的人，一般还是比较正常的，不会走到拖欠房租这一步。如果真的发生了，现在的程序也比以前简单了许多，不用再打长年的官司。Bundestag今年修改了有关法律，拖欠房租的情况下(不管是什么原因，要还贷也好，要付赡养费也好)，通知房客限期把房租转到Notaranderkonto。如果到期不办，直接fristlose Kuendigung, 找Gerichtsvollzieher，让他搬家。

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-4-30 13:53
买房的时候如果不是Eigenbedarf，几乎不肯能中止现在的租约。

个人觉得贷款买房的人，一般还是比较正常的 ...

感谢你的回复，非常有帮助的说。太谢谢啦～！

kirschen

jeditech 发表于 2013-4-30 13:53
买房的时候如果不是Eigenbedarf，几乎不肯能中止现在的租约。

个人觉得贷款买房的人，一般还是比较正常的 ...

请教下，如果房客不拖欠房租，单纯就是屋主想要收回自住的话，法律上有困难么

jeditech

kirschen 发表于 2013-5-1 22:55
请教下，如果房客不拖欠房租，单纯就是屋主想要收回自住的话，法律上有困难么

一般来说，以Eigenbedarf为理由可以终止出租合同。但是特殊情况下，房客可以要求延长租约，就是所谓的Härtefall。常见的Härtefall有疾病，残疾，怀孕，因长年居住而与周围环境不可分割，需要护理，等等。另一个原因可能会造成Härtefall，尤其是低收入的房客，就是房客无法找到经济上能够承担的同等条件的住房。这种情况下，就得等到他找到合适的房子才能让他搬出去，之前即使上法庭结果也很难预料。

一旦Härtefall的条件不再存在，比如疾病痊愈，孩子出生了，等等，那么可以按合同条款终止租约。

kirschen

jeditech 发表于 2013-5-1 23:10
一般来说，以Eigenbedarf为理由可以终止出租合同。但是特殊情况下，房客可以要求延长租约，就是所谓的H&# ...

谢谢解答，好详细，在德国当房东好弱势啊

黑暗后的黎明

jeditech 发表于 2013-5-1 23:10
一般来说，以Eigenbedarf为理由可以终止出租合同。但是特殊情况下，房客可以要求延长租约，就是所谓的H&# ...

"另一个原因可能会造成Härtefall，尤其是低收入的房客，就是房客无法找到经济上能够承担的同等条件的住房。"

先谢谢您的详细回复~！

我担心的就是，如果现在租客的前女友属于“低收入的房客”，所以找不到合适的房子，然后一直不能从这个租客买的房子里搬走，那这个租客就也不能从我的房子了搬走了。

但是现在的租金确实很低，不知道我接手了房子的话，在没有更换租客的情况下，可以提高租金么？

当然我最希望的，还是能让这个租客搬走。唉~

另外还有一个问题：

如果我以Eigenbedarf为由，终止出租合同，那我必须在这个房子里住多久呢？或者说，我多长时间不能出租这个房子呢？

还有那现在这个租客不是也可以以Eigenbedarf为由，终止他女友的出租合同么，那他为啥还一定要等他女友找到房子才能搬家啊？

困惑ing~