关于房屋遗产买卖的问题

moor

RT,终于找到了各方面都满意的房子了。但是有一个问题，这个房子是刚刚继承的，erbschein也刚拿到，grundbuch上的名字还没有更改。这种情况下，是不是一定是新房主的名字要写在grundbuch后，我们才可以进行房屋买卖? 大家有没有这方面的经验。谢谢了。

great

这种事情应该是卖主操心的吧，而且应该是Notar的事情。

liu1230081

pocketcat

这个你不用太担心，二楼的同学说的不错，如果你去公证合同后，公证律师会帮你办理一系列手续的。不过这个办理手续的整个时间，直到你的名字写到Grundbuch里，可能很漫长的。牵涉到地区法院Amtgericht，他们管Erbschein，Grundbuchsamt 好几个部门。他们之间协调衔接是否快速，根本没法催。 不过如果你们不是要重建，而直接打算搬进这个现成的房子，可能还不是那么费事。

liu1230081

pocketcat 发表于 2013-5-24 12:27
这个你不用太担心，二楼的同学说的不错，如果你去公证合同后，公证律师会帮你办理一系列手续的。不过这个办 ...

那借贴请问一下，在 （直到你的名字写到Grundbuch里）之前可以交接房屋就是先搬进去吗？还是要等一切手续完成才能搬进去啊？

pidi

liu1230081 发表于 2013-5-24 11:39
那借贴请问一下，在 （直到你的名字写到Grundbuch里）之前可以交接房屋就是先搬进去吗？还是要等一切手续 ...

不需要名字进去就可以搬。
不过，你也要给卖家时间搬家腾空的时间，哪也得1到2个月

liu1230081

pidi 发表于 2013-5-24 12:45
不需要名字进去就可以搬。
不过，你也要给卖家时间搬家腾空的时间，哪也得1到2个月

谢谢，我们要买的房子已经清空了，那应该是签完合同付完钱就可以搬了是吗？那为什么中介说一般是notartermin之后5周左右交接房屋呢？这中间还需要等什么吗？

pidi

liu1230081 发表于 2013-5-24 12:00
谢谢，我们要买的房子已经清空了，那应该是签完合同付完钱就可以搬了是吗？那为什么中介说一般是notarter ...

差不多要5个星期。你要交地产购置税，这也要一周的时间来处理，你应该要贷款吧，贷款下来也没有那么快。贷款合同签完后，还有GRUNDSCHULDBESTELLUNG, 这要看NOTAR的时间安排。
如果你全款后还要等，哪就要问问是在等什么了。

liu1230081

pidi 发表于 2013-5-24 13:04
差不多要5个星期。你要交地产购置税，这也要一周的时间来处理，你应该要贷款吧，贷款下来也没有那么快。贷 ...

哦，多谢，我比较小白，请问一下GRUNDSCHULDBESTELLUNG是干什么啊？还有，听说签完合同后要做个auflassungsvormerkung，以保证你的房产的安全性，而且要做完auflassungsvormerkung才可以付钱。请问这个是在签合同当场就可以做，还是签完之后notar帮你做，做这个一般多长时间啊？

pocketcat

你在你的贷款银行借的钱，银行是你的债务人，这个要公证的，就是GRUNDSCHULDBESTELLUNG 。
银行是你债务人这个要记录到Grundbuch里。

jeditech

liu1230081 发表于 2013-5-24 13:11
哦，多谢，我比较小白，请问一下GRUNDSCHULDBESTELLUNG是干什么啊？还有，听说签完合同后要做个auflassun ...

听说签完合同后要做个auflassungsvormerkung，以保证你的房产的安全性，而且要做完auflassungsvormerkung才可以付钱

是的。Auflassungsvormerkung是Notar发付款通知的前提条件之一。

liu1230081

jeditech 发表于 2013-5-24 13:50
是的。Auflassungsvormerkung是Notar发付款通知的前提条件之一。

哦，多谢。

静儿

pidi 发表于 2013-5-24 12:45
不需要名字进去就可以搬。
不过，你也要给卖家时间搬家腾空的时间，哪也得1到2个月

也借贴问个小白的问题，一个房子买下来，程序是：找房－银行贷款－交款－公证（如果是已婚夫妇共同还款，那么双方签字，如是夫妇中的一方自己买，就买的一方签字就行？）－办产权证。是这样吧？

pidi

静儿 发表于 2013-5-24 13:57
也借贴问个小白的问题，一个房子买下来，程序是：找房－银行贷款－交款－公证（如果是已婚夫妇共同还款， ...

前面有人贴的流程是对的，你这个是中国的流程。

静儿

pidi 发表于 2013-5-24 18:59
前面有人贴的流程是对的，你这个是中国的流程。

谢了！

pocketcat

给大家从遗产继承者处买地皮或房产的同学们提个醒，一定要要求最后你拿到的grundbuch里这些Erben,nacherber的名字要löschen掉。德国这边是允许遗产直接继承人买卖房产的，但是如果遗嘱里明确规定了Nacherber,即直接继承人之后的后既继承人，很可能会将他们的名字一并写道地产簿里。遗产直接继承人并非必需争得后既继承人的同意即可买卖地产。
我们就遇到了这个情况。还好买房合同里规定，地产证里所有继承人和后既继承人的名字都需要去处后才能正式将我们的名字登入地产簿。所以为了这事我们和卖方代表律师交涉了半年有余，一共6名遗产直接继承人，4个后既继承人。我们开始也不懂，后来咨询了律师才知道，还有这个隐患的。以后要将房产再卖出，别的买家看到grundbuch里有其他人的名字，即这是个belastetes Grundbuch,别人就不一定会买。此外，如果将来那天地产簿里有其名字的后既继承人跑来跟你说，他不知道直接继承人把地卖给你了，或者他不同意当初的这个价格，因为那个卖地的直接继承人没和他商量等等理由，你还可能必须再补给他钱。
因为有了这次经验，提醒各位同学引起重视哦。