想买第二套房子，第一套房子贷款没还完，可以作为抵押吗？

zhongyileehom · 发表于 2013-7-3 12:34

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现在趁着房价没有疯狂之前，想买一套小房子作为投资。目前自己住的房子还在还贷款。所以如何跟银行借钱？第一套房子可以作为抵押或者保证金啥的么？不太懂，来这里问问大伙儿。

pidi · 发表于 2013-7-4 01:23

本帖最后由 pidi 于 2013-7-4 12:02 编辑

想买就买。不过楼主要记得，做投资肯定是少数人，所以不太可能从论坛获得特别有价值的回复。

润德 · 发表于 2013-7-3 12:37

没有还完means房子还是银行的，怎么可能拿来抵押

pidi · 发表于 2013-7-3 12:45

可以拿出部分钱来，就是你银行已经还完的部分贷款可以继续拿出来。但是我感觉只能在原来的银行继续贷，不知道是否这样。

viviever · 发表于 2013-7-3 13:39

投资房全贷比较好, 税率上可以算得比较清楚.
拿第一套给投资房作抵押, 在投资房还清贷款第一套有点被套牢的意思了.

zhongyileehom · 发表于 2013-7-3 14:25

viviever 发表于 2013-7-3 13:39
投资房全贷比较好, 税率上可以算得比较清楚.
拿第一套给投资房作抵押, 在投资房还清贷款第一套有点被套牢 ...

全额贷款的话，是不是利息会很高？我们就是不想要那么高的利息所以才想到用第一套房子做抵押的。

zhongyileehom · 发表于 2013-7-3 14:27

还想问问大家，选投资房的时候，每年的房产税，是摊到房客的房租里，还是自己来？德国有这方面的要求吗？

stella1016 · 发表于 2013-7-3 15:36

zhongyileehom 发表于 2013-7-3 14:27
还想问问大家，选投资房的时候，每年的房产税，是摊到房客的房租里，还是自己来？德国有这方面的要求吗？

房产税是房客交吧。
第二套房不一定非要在同一家银行。

pidi · 发表于 2013-7-3 18:18

zhongyileehom 发表于 2013-7-3 13:25
全额贷款的话，是不是利息会很高？我们就是不想要那么高的利息所以才想到用第一套房子做抵押的。

你的思路和她不一样。她是尽可能节省税，长期利益最大。
你是为了安全性，不像自己压力太大。无所谓对错。
当然100%贷款加上出租房，利率一定比普通高很多。

lavenderff · 发表于 2013-7-3 19:26

就我目前问过的，很多银行不介意是自住还是出租，利率一样。当然贷款的比例越大利率越高这是肯定的。

zhongyileehom · 发表于 2013-7-3 20:47

lavenderff 发表于 2013-7-3 19:26
就我目前问过的，很多银行不介意是自住还是出租，利率一样。当然贷款的比例越大利率越高这是肯定的。

所以想问问，能不能用第一套房子的钱，作为第二套房子的首付？比如，第一套房子抵押部分，例如五万，第二套房子价值10万，这样可不可以跟银行借5万？这个逻辑对吗？

lavenderff · 发表于 2013-7-3 21:12

zhongyileehom 发表于 2013-7-3 20:47
所以想问问，能不能用第一套房子的钱，作为第二套房子的首付？比如，第一套房子抵押部分，例如五万，第二 ...

我原来主要是回我楼上的说，“100%贷款加上出租房，利率一定比普通高很多。” 因为就我问过的有些银行出租房并不见得就比自住利息高。但是我也比较同意楼上各位说的，这么抵押挺复杂的，而且贷款还没付完。你不如去银行问问看他们怎么说呗。

kaefer · 发表于 2013-7-3 21:53

zhongyileehom 发表于 2013-7-3 14:25
全额贷款的话，是不是利息会很高？我们就是不想要那么高的利息所以才想到用第一套房子做抵押的。

可以用第一套房子做抵押,利息会降低一些,不过抵押不等于首付,这种情况下你还是全额贷款,只不过有个抵押后银行的风险大大降低,所以利息也就低了.
问题就是如果你第二套房子还贷出问题的话,银行又权利拍卖你的第一套房子,因为你用它做的抵押.

kaefer · 发表于 2013-7-3 21:53

zhongyileehom 发表于 2013-7-3 20:47
所以想问问，能不能用第一套房子的钱，作为第二套房子的首付？比如，第一套房子抵押部分，例如五万，第二 ...

不对,首付不变,抵押和首付不同.

viviever · 发表于 2013-7-3 21:55

zhongyileehom 发表于 2013-7-3 20:47
所以想问问，能不能用第一套房子的钱，作为第二套房子的首付？比如，第一套房子抵押部分，例如五万，第二 ...

所以想问问，能不能用第一套房子的钱，作为第二套房子的首付？比如，第一套房子抵押部分，例如五万，第二套房子价值10万，这样可不可以跟银行借5万？这个逻辑对吗？

就我所了解的房产抵押贷款, 你这个逻辑是不对的.
拿你的例子来讲一下我的理解:
第二套房子需10万, 你没有Eigenkapital. 那么假设无抵押的情况下你这10万房贷利率3%, 那么拿第一套房子的5万用来抵押的情况下, 其中5万利率还是3%, 另外5万的利率便宜0,8%(这是个大概值,每个银行可能不同),也即2,2%.
一般情况下, 你第一套房子在没有还清的情况下想作抵押, 只能在同一家银行贷第二套房的款, 因为没有银行愿意在Grundbuch里面排第二位. 所以失去了选择银行的灵活性. 没准另一家银行提供的利率是全部10万都是2,5%也说不准.
你第二套房子因为是出租, 所以一般情况下不会希望很快还完贷款, 因为还完了了就没有贷款利息可以抵消房租收入的税了. 假设你第二套房子20年内没还完贷款, 而第一套房子10年后想卖, 在作了抵押的情况下可能很不灵活.
抵押房产换来的利率方面的优惠在我看来不够多到值得失去两个灵活性.
我的意思表达清楚了吧, 嘿嘿.

zhongyileehom · 发表于 2013-7-3 22:06

viviever 发表于 2013-7-3 21:55
就我所了解的房产抵押贷款, 你这个逻辑是不对的.
拿你的例子来讲一下我的理解:
第二套房子需10万, 你 ...

明白了！

唉，我这也是无奈啊，现在房价有失控的赶脚啊，我实在害怕他会像国内一样。所以想趁着年轻，能再买一套房子。但是德国又属于保护房客的国家，又害怕摊上一个坏房客，到时候赶不走更郁闷。

TSL · 发表于 2013-7-3 22:57

直接去你的银行问会比这里问更具体更清楚吧，必竟他们已经评估过你的情况。

牛牛在德国 · 发表于 2013-7-4 01:01

德国房价永远都不会出现国内的情况的！楼主还是对德国国情再深入了解一下！

zhongyileehom · 发表于 2013-7-4 12:42

请问大家知不知道，在德国有没有那种和别人合伙买个贵一点儿的房子一起投资的？比如说一个arztpraxis，大概超过30万，可以和不同的几家人共同拥有么？然后房租也均摊。

pidi · 发表于 2013-7-4 13:04

zhongyileehom 发表于 2013-7-4 11:42
请问大家知不知道，在德国有没有那种和别人合伙买个贵一点儿的房子一起投资的？比如说一个arztpraxis，大概 ...

这肯定可以。但是要考虑你是否有能力这么做。
问题就在于，合伙，只要有利益关系，以后一定有利益纠纷。很简单，其中一个人要大修房子，你不同意，也得勉强同意。一个人要卖，你要没有钱买下他的股份如何，后来进来的合伙人你不喜欢如何。
我个人感觉，房子产权明晰是最最重要的事情。

zhongyileehom · 发表于 2013-7-4 20:23

pidi 发表于 2013-7-4 13:04
这肯定可以。但是要考虑你是否有能力这么做。
问题就在于，合伙，只要有利益关系，以后一定有利益纠纷。 ...

这种叫什么呢？

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