出租房退税总结

xiaoduo · 发表于 2013-7-14 12:01

好贴，顶楼主

iohsu · 发表于 2013-7-14 12:25

jeditech 发表于 2013-7-14 00:15
期房打算出租，但未建成前的费用，包括第一和第二部分，可以在当年退税，就是所谓的vorweggenommene Werb ...

啊，那可太好了，多谢解答！！！

iohsu · 发表于 2013-7-14 12:40

jeditech 发表于 2013-7-13 22:22
短期空置是可以的，前提是房子以前是出租的。比如一时找不到新租户，或者翻修等等，都是空置的理由。但如 ...

还有个问题关于出租房卖出盈利部分如何上税的。自住房过两年和出租房过10年出售盈利都不用交投机税了，对吧，但这部分盈利要算作当年家庭总收入上所得税嘛？

jeditech · 发表于 2013-7-14 14:31

iohsu 发表于 2013-7-14 12:40
还有个问题关于出租房卖出盈利部分如何上税的。自住房过两年和出租房过10年出售盈利都不用交投机税了，对 ...

十年以后的出售盈利不用交任何税金。

emit · 发表于 2013-7-14 15:49

jeditech 发表于 2013-7-14 10:32
这个。。。属于边缘地带吧。。。如果Finanzamt察觉到了，会要你补交税款。当然也可能察觉不到。。。

好的，感谢！我在去问问。。

wangwuwu · 发表于 2013-7-14 21:26

好贴，存了

johnbull2k · 发表于 2013-7-16 13:40

大神级的解释，谢谢了

saleonline · 发表于 2013-7-17 18:52

本帖最后由 saleonline 于 2013-7-17 18:00 编辑

第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等

这个不针对期房吧？如果合同2012年底签，贷款2013年开始，但是notar什么的钱都在2012年底交掉了，那这部分finanzierung的费用算2013年就可以退税了还是2014年才能退啊？第2个问题，如果2014年没有出租，2015才开始出租，那这些当年可全退的款项到了2015年报税还仍然可退么？

saleonline · 发表于 2013-7-17 19:50

jeditech 发表于 2013-7-13 23:15
期房打算出租，但未建成前的费用，包括第一和第二部分，可以在当年退税，就是所谓的vorweggenommene Werb ...

Lz, 我刚又仔细看了下帖，那我前面的问题其实算回答过了，那还是拿我之前的例子来说的话，2012交的notar之类的费用都可以填入2013的vorweggenommene Werbungskosten咯？那这个vorweggenommene Werbungskosten在税表的那行呢？我用wiso，但是没看到这个类别。。。

jeditech · 发表于 2013-7-17 21:35

saleonline 发表于 2013-7-17 19:50
Lz, 我刚又仔细看了下帖，那我前面的问题其实算回答过了，那还是拿我之前的例子来说的话，2012交的notar ...

税表里没有单独的vorweggenommene Werbungskosten这一栏。如果费用是2012年支付的，就填在2012年的Steuererklärung里（就是今年刚交上去的），名目是正常的Werbungskosten，附上单据和说明，房子以后是要出租的。所谓的vorweggenommen，就是指在出租还没有实现之前，就把相关的费用退税。

saleonline · 发表于 2013-7-17 21:54

本帖最后由 saleonline 于 2013-7-17 21:00 编辑

jeditech 发表于 2013-7-17 20:35
税表里没有单独的vorweggenommene Werbungskosten这一栏。如果费用是2012年支付的，就填在2012年的Steuer ...

晕。。。之前在论坛看到的都说要拿到房子再一并退，说你所谓的当年可退部分就是属于anschaffunskosten的，这个是要等房子造好才能算的啊。。。我7月初刚交了Steuererklärung, 没算进去啊，这下怎么办。

你看下这个贴的28楼mm的回帖。
https://www.dolc.de/forum.php?mod ... id%3D211&page=3

jeditech · 发表于 2013-7-17 22:18

saleonline 发表于 2013-7-17 21:54
晕。。。之前在论坛看到的都说要拿到房子再一并退，说你所谓的当年可退部分就是属于anschaffunskosten ...

房子盖好以前可以作为vorweggenommene Werbungskosten退税的，只有第一部分，也就是Finanzierungskosten，此外加上当年的利息。其他诸如折旧等等，当然要房子盖好以后才谈得上退税。从这一点说，你给的那个链接说得没错。

至于地税，如果指的是Grundsteuer，那的确是不能退税的，但可以算在Nebenkosten里面。如果是Grunderwerbsteuer，这是Anschaffungskosten，属于第三部分，按每年2%算，不过要等房子盖完。

今年没有报，明年可以再试一次，不过希望不大。

saleonline · 发表于 2013-7-17 22:25

本帖最后由 saleonline 于 2013-7-17 21:28 编辑

jeditech 发表于 2013-7-17 21:18
房子盖好以前可以作为vorweggenommene Werbungskosten退税的，只有第一部分，也就是Finanzierungskosten ...

我理解的是那个贴里把finanzierungskosten也认作anschaffunskosten的，看21楼和23楼，那个lz列的几项都被认作anschaffungskosten, 所以都要等房子造好才退，这个跟你的说法是不一致的。。。今年的退税还没结果呢，我再去税务局问下，另外不是说给了steuerbescheid之后还有一个月或多久时间的申诉期么？我可以在申诉期追认缺报的名目么？

jeditech · 发表于 2013-7-17 22:37

saleonline 发表于 2013-7-17 22:25
我理解的是那个贴里把finanzierungskosten也认作anschaffunskosten的，看21楼和23楼，那个lz列的几项都 ...

看了链接的21楼和23楼，那列出来的几项里，第四项是Finanzierungskosten，属于第一部分，可以当年退税。

税务局那里当然可以试试补交单据，修改报税单，希望还来得及。不过数目不会太大，即使不行，损失也很有限。

FFMPEK · 发表于 2013-7-18 18:30

上上签。 · 发表于 2013-7-18 20:31

我是来收藏的。

买房子 · 发表于 2013-7-22 10:58

好贴收藏

youyou02 · 发表于 2013-7-24 10:22

楼主，买了房，自主，无贷款。那些可以用来退税啊?

lvyouwiki · 发表于 2013-7-24 10:28

楼主这个帖子就当各种情况的房屋出租总结吧。
我们是没有贷款买的一个小Wohnung，现在想租出去，什么可以退税呢?

jeditech · 发表于 2013-7-24 10:41

lvyouwiki 发表于 2013-7-24 10:28
楼主这个帖子就当各种情况的房屋出租总结吧。
我们是没有贷款买的一个小Wohnung，现在想租出去，什么可以 ...

除了和贷款有关的比如贷款中介费，银行手续费，利息等等以外，帖子里说的其他项目都可以退税。

youyou02 · 发表于 2013-7-24 11:22

youyou02 发表于 2013-7-24 10:22
楼主，买了房，自主，无贷款。那些可以用来退税啊?

楼主，楼主。我的问题还没回答呢。

jeditech · 发表于 2013-7-24 11:37

youyou02 发表于 2013-7-24 11:22
楼主，楼主。我的问题还没回答呢。

不好意思，看漏了你的问题。

这个帖子讲的是出租房的退税。自住房没有这些税务上的优惠，唯一可以退税的是房屋维修，保养，花园建设等项目的人工费用的20%，最多不超过1200欧。

youyou02 · 发表于 2013-7-24 11:50

jeditech 发表于 2013-7-24 11:37
不好意思，看漏了你的问题。

这个帖子讲的是出租房的退税。自住房没有这些税务上的优惠，唯一可以退税 ...

连折旧都没有啊?

jeditech · 发表于 2013-7-24 11:52

youyou02 发表于 2013-7-24 11:50
连折旧都没有啊?

抱歉，没有。

saleonline · 发表于 2013-7-24 11:56

jeditech 发表于 2013-7-24 10:52
抱歉，没有。

其实如果实在没法出租，是不是还有个办法：建办公房也可以相对抵消点税？

jeditech · 发表于 2013-7-24 14:25

saleonline 发表于 2013-7-24 11:56
其实如果实在没法出租，是不是还有个办法：建办公房也可以相对抵消点税？

作为Arbeitnehmer，只有在没有其他Arbeitsplatz的前提下，才能把家里作为Arbeitszimmer退税，每年最多1250欧。

如果是自己成立公司，那么退税从公司财务走，和个人其他收入应该没有关系了。

APT · 发表于 2013-7-24 14:32

第三点不是4%吗？

jeditech · 发表于 2013-7-24 14:34

APT 发表于 2013-7-24 14:32
第三点不是4%吗？

什么4%？不太明白。。。

saleonline · 发表于 2013-7-24 14:34

jeditech 发表于 2013-7-24 13:25
作为Arbeitnehmer，只有在没有其他Arbeitsplatz的前提下，才能把家里作为Arbeitszimmer退税，每年最多125 ...

作为Arbeitnehmer，如果搞张Gewerbeschein是不是也算自己成立公司？算兼职？还有没有每年1250欧的退税额度？不过1250真是也没多少......

APT · 发表于 2013-7-24 14:36

jeditech 发表于 2013-7-24 14:34
什么4%？不太明白。。。

每年折旧房屋价值的4%，这部分可以退税，为什么是2%啊

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