出租房退税总结

jeditech

saleonline 发表于 2013-7-24 14:34
作为Arbeitnehmer， 如果搞张Gewerbeschein是不是也算自己成立公司？算兼职？还有没有每年1250欧的退税额 ...

这方面没研究过。不过很多公司的雇佣合同里对兼职有严格的限制，最好先看一下自己的工作合同。

jeditech

APT 发表于 2013-7-24 14:36
每年折旧房屋价值的4%，这部分可以退税，为什么是2%啊

这是degressive Abschreibung，2006年以后递交Bauantrag建成的或者购买的房子只能用lineare Abschreibung。

Degressive Abschreibung分成好几个时间段，4%的折旧只限于2003到2006年之间的Bauantrag或者购买的出租房，可以享受9年的4%的折旧，之后8年2,5%，然后32年1,25%。

APT

jeditech 发表于 2013-7-24 14:46
这是degressive Abschreibung，2006年以后递交Bauantrag建成的或者购买的房子只能用lineare Abschreibung ...

多谢

PQbear

请问如果我们把买来的房子先租出去1到2年再自住, 会不会对退税有什么影响?

Yoda

没房子出租，不过看不太懂就觉得该收藏一下。。。
楼主辛苦啦！

jeditech

PQbear 发表于 2013-8-5 21:42
请问如果我们把买来的房子先租出去1到2年再自住, 会不会对退税有什么影响?

出租期间可以退税，具体可以参照本贴。自住后就不能退税了。

小狮子

好帖子，鼓掌！！

wangwuwu

收藏了

stella1016

lz我还有个问题。关于出租房退税的问题。
我以前理解的是，出租房退税，肯定是在出租租金上过税之后，能退回来的部分。如果这税都没上，也就是说，出租收入（=租金-修理费用-利息-其他）为零或为负，那么，根本就不存在退税了吧？还是说，这个是可以和个人工资收入合并在一起计算的？就是说，工资收入加出租收入一起，有税上缴了，尽管出租没盈利和上税，也可以退回税额。

以上哪一种才是正确的呢？

姽婳将军

收藏了

adaa3123

多些楼主分享~~

eu_hopper

请教楼主，如果买房先自住几年，然后出租，那 “第一部分，是买房当年可以全额退税的。”，还能退吗？
谢谢！

jeditech

eu_hopper 发表于 2013-9-6 15:14
请教楼主，如果买房先自住几年，然后出租，那 “第一部分，是买房当年可以全额退税的。”，还能退吗？
谢 ...

以我对有关条款的理解，是不能退了。

eu_hopper

jeditech 发表于 2013-9-8 22:58
以我对有关条款的理解，是不能退了。

谢谢！

viviever

stella1016 发表于 2013-9-6 14:26
lz我还有个问题。关于出租房退税的问题。
我以前理解的是，出租房退税，肯定是在出租租金上过税之后，能退 ...

工资收入加出租收入一起，有税上缴了，尽管出租没盈利和上税，也可以退回税额。
--从结果来看，这个思路是对的。不是说你的房租收入没有上税，而是交的税又通过贷款利息，修理费等等给退回来的。租金收入就是普通的个人所得税，就是全部加一起退，好像在Werbungskosten里面，不会分出租收入还是工资收入的。

stella1016

viviever 发表于 2013-9-9 09:36
工资收入加出租收入一起，有税上缴了，尽管出租没盈利和上税，也可以退回税额。
--从结果来看，这个思路 ...

谢谢你的解释。这下彻底清楚了~：）

ttgxrrkl

yvonne.de

好贴。谢谢分享。
请教，出租房子带厨房家具的话，是不是厨房家具的费用也可以抵税？分几年abschreibung吗

jeditech

yvonne.de 发表于 2013-9-17 22:16
好贴。谢谢分享。
请教，出租房子带厨房家具的话，是不是厨房家具的费用也可以抵税？分几年abschreibung吗

购买厨房家具的费用也是Werbungskosten，可以退税。单件价格（不含增值税）不超过410欧的，可以在购买当年全额退税。如果超过410欧，家具分成13年abschreiben，电器是8年。

yvonne.de

jeditech 发表于 2013-9-17 22:44
购买厨房家具的费用也是Werbungskosten，可以退税。单件价格（不含增值税）不超过410欧的，可以在购买当 ...

lz好厉害。关于那个werbungskosten，我这样理解是否正确:作为arbeitnehmer有这个pauschal的werbungskosten,买家具啊，利息啊，房子的折旧费啊都可以算作这个werbungskosten吗？
就是说收入: 工资收入+房租收入
werbungskosten: 上班人员的比如车费等或者pauschal 1000欧，加上出租房屋用到的利息啊，买的厨房家具啊，房子的折旧费啊等等。

是不是这样的？
谢谢啦

jeditech

yvonne.de 发表于 2013-9-18 10:50
lz好厉害。关于那个werbungskosten，我这样理解是否正确:作为arbeitnehmer有这个pauschal的werbungskoste ...

是的。

kimhap

mark

sindou

厉害的Lz

yvonne.de

yvonne.de 发表于 2013-9-18 10:50
lz好厉害。关于那个werbungskosten，我这样理解是否正确:作为arbeitnehmer有这个pauschal的werbungskoste ...

再请教一下，2012年买的期房，2012年付的notar,Grundstückerwerbsteuer等，房子现在还没有交房。按照lz前面的信息是即使2012年没有出租房子，但是2012年付的那些相关费用可以在2012年的报税里作为werbungskosten里。那么是做在Anlage N里老公这一方还是老婆这一方，然后还要另外填写Anlage Vermietung吧。。。谢谢！

jeditech

yvonne.de 发表于 2013-9-24 11:37
再请教一下，2012年买的期房，2012年付的notar,Grundstückerwerbsteuer等，房子现在还没有交房。按照lz ...

看谁是房主就写哪一边，如果两个都是房主，那么一人一半。

虽然还没有房租收入，但所有的支出还是都填在Anlage V里面。

yvonne.de

jeditech 发表于 2013-9-24 12:20
看谁是房主就写哪一边，如果两个都是房主，那么一人一半。

虽然还没有房租收入，但所有的支出还是都填 ...

谢谢！

林间小路

请教LZ大侠：想买第二套房作投资，可以全款拿下。但听说全款买不划算，贷款买可以退税。老公却认为，贷款加利息算下来，最后的总支出比全款买高，不划算。请问：出租房到底贷款买划算还是全款买划算？细读了你上面的爱心贴，发现贷款买出租房的话也只有利息部份可以退税，那也没有多少啊？差不多可以和多出的部份抵消了是不？谢谢了！！

jeditech

林间小路 发表于 2013-9-24 15:21
请教LZ大侠：想买第二套房作投资，可以全款拿下。但听说全款买不划算，贷款买可以退税。老公却认为，贷款加 ...

究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款利率越低，其他投资回报率越高，贷款买房越划算。举个例子，高收入（即高税率），又精于其他投资，那么贷款买房，利息退税比较划算，手上的钱可以投资其它渠道（回报率高于贷款利率）。如果税率本来就不高（退税额有限），又非常保守，只信任银行存折，那就少贷款，把钱拿出来买房。

这笔账，只有个人自己才算的清楚。

林间小路

jeditech 发表于 2013-9-24 15:41
究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款 ...

十二万分谢谢赐教！ 还是有点昏。老公收入还可以，算得上高级打工仔吧，但我们没有别的投资，钱搁银行觉得贬值，所以考虑再买一套房。如果我没会错意，大侠的意思是，还是全款买划算是吧？

jeditech

林间小路 发表于 2013-9-24 20:38
十二万分谢谢赐教！ 还是有点昏。老公收入还可以，算得上高级打工仔吧，但我们没有别的投资， ...

比如你有10万的存款，银行利率1,5%，个人Grenzsteuersatz是40%。如果把存款拿出来买房，那么每年损失1500的利息。如果贷款10万，利率2,5%，那么每年贷款利息2500（为了简单不考虑以后利息递减的因素），利息退税是1000，最后两种做法不相上下。但是这里面如果某个或多个参数有所变化，就可以做一个比较明确的判断了。