出租房退税总结

jeditech · 发表于 2013-11-4 17:48

yvonne.de 发表于 2013-11-4 17:46
谢谢！交房后出租，finanzamt会从收入中扣除，是指租金收入还是工资收入？如果指租金收入，也就是2012年 ...

工资和租金都是个人收入，是加在一起交税的，所以即使目前还没有租金收入，Finanzamt 会把退税额从工资里扣除。

yvonne.de · 发表于 2013-11-4 17:52

jeditech 发表于 2013-11-4 16:48
工资和租金都是个人收入，是加在一起交税的，所以即使目前还没有租金收入，Finanzamt 会把退税额从工资里 ...

谢谢你！动作超快！受股票税的影响。。。股票盈利和亏损不能和工资收入相抵消，所以有此疑问。。。谢谢你nochmal. 不知道哪个城市，有机会认识认识你。呵呵

transnsw · 发表于 2013-11-6 18:28

jeditech 发表于 2013-9-24 14:41
究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款 ...

确实，收入越高，贷款投资比较划算，留点现金来转投资(多过银行利息)。比省银行利息更好，

lavenderff · 发表于 2013-11-11 12:39

本帖最后由 lavenderff 于 2013-11-11 14:27 编辑

请教楼主两个问题哈，先谢过了。
1. 期房买的时候目的是为了出租，在交房前还没有出租前付给银行的贷款利息是可以按第二部分来退税的是吗？
2. 房子合约签了Notar费用税什么的都交了，这之后的sonderwunsch如果不超过四千欧，可以当做Modernisierungskosten当年全额退税吗？
多谢。

lvhao2001 · 发表于 2013-11-11 13:33

mark

shiroki · 发表于 2013-11-13 14:38

jeditech 发表于 2013-11-4 16:48
工资和租金都是个人收入，是加在一起交税的，所以即使目前还没有租金收入，Finanzamt 会把退税额从工资里 ...

lz，我有个新问题，希望你能帮忙解答一下。我想问问如果房子部分出租（自己住一部分，出租一间之类的）可以退税吗？
提前致谢！

lavenderff · 发表于 2013-11-14 12:57

jeditech 发表于 2013-9-24 14:41
究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款 ...

楼主这几天都没来哈，楼主来了请看看我126楼的问题吧。谢谢啦。

汽车箩箩 · 发表于 2013-12-8 23:54

好贴，收藏

jeditech · 发表于 2013-12-10 13:06

本帖最后由 jeditech 于 2013-12-10 13:13 编辑

lavenderff 发表于 2013-11-11 12:39
请教楼主两个问题哈，先谢过了。
1. 期房买的时候目的是为了出租，在交房前还没有出租前付给银行的贷款利 ...

前段时间有点事，没有及时回复，抱歉。

1. 是的.
2. 严格来说应该不行。不过我没有碰到过这类情况，看Finanzamt 怎么判断了。

jeditech · 发表于 2013-12-10 13:08

shiroki 发表于 2013-11-13 14:38
lz，我有个新问题，希望你能帮忙解答一下。我想问问如果房子部分出租（自己住一部分，出租一间之类的） ...

部分出租也可以退税，不过Abschreibung和利息都要按出租部分计算，不能全额退税。

LOTUS123 · 发表于 2013-12-10 18:20

楼主你好，你写的关于出租房退税的帖子，我理解不是特别清楚。能否以具体数字举例说明呢？

感谢

巴符州茴香 · 发表于 2013-12-11 21:56

AJQ · 发表于 2013-12-16 21:51

本帖最后由 AJQ 于 2013-12-16 21:56 编辑

关于楼主的首贴，请问楼主:

第一部分. 我们直接跟银行谈，是不是就没这个贷款中介费? 或者银行就是中介，因为他们要跟那些出钱的单位联系。别笑我笨，他们是说要跟其他城市的什么什么申请。
银行给出sollzins, effektiver zins,两者差别是0.02。银行给的Angebot上说没有Bearbeitungsgebühr. 那是不是就没有银行手续费?
贷款合同还要公证? 这跟签购房合同是不同的?
Eintragung der Grundschuld的费用，这是由银行去eintragen, 还是主持购房合同的那个Notar去干这事?

第三部分: 房子是1959年建的。卖房公司也是房屋管理公司，他们不愿降价，大慨常用一个办法糊弄买家，即从购房款比如10万中可拿出5000欧做为Rücklage，这样可避税250欧。我的问题是这个一次性的Rücklage 如楼主在105楼说的不可以做为Werbungskosten每年也按其2%,即100欧从每年的总收入中减去后退税的, 所以这样的做法其实没什么意思。

先谢谢楼主了。若有知道答案的也请指点。

莱茵河流浪 · 发表于 2013-12-16 22:23

非常感谢扫盲帖
如果买的是新房子,可以出租吗,税是怎么算法

烁月 · 发表于 2013-12-16 22:50

本帖最后由烁月于 2013-12-16 21:52 编辑

好贴！

莱茵河流浪 · 发表于 2013-12-16 22:50

关于"买房三年以内的维修保养费"，什么时候开始算3年呢,是住进去开始算,还是正在建房开始算呢

jeditech · 发表于 2013-12-17 11:06

AJQ 发表于 2013-12-16 21:51
关于楼主的首贴，请问楼主:

第一部分. 我们直接跟银行谈，是不是就没这个贷款中介费? 或者银行就是中介 ...

我们直接跟银行谈，是不是就没这个贷款中介费?

是的。

银行给的Angebot上说没有Bearbeitungsgebühr. 那是不是就没有银行手续费?

是的。

贷款合同还要公证? 这跟签购房合同是不同的?

贷款合同本身不用公证，但是Grundschuldbestellung需要公证。

Eintragung der Grundschuld的费用，这是由银行去eintragen, 还是主持购房合同的那个Notar去干这事?

是Notar负责。

有关Rücklage: Rücklage是不能退税的，因为这笔钱虽然从房主的账户转入了某个专门管理Rücklage的账户，但是这笔钱实际上并没有支出，因此不能作为Werbungskosten。当Rücklage账户上的钱用于维修保养时，才可以退税。Grunderwerbsteuer的金额是根据购房合同上的房价计算，跟其中是否拿出多少作为Rücklage没有关系。

jeditech · 发表于 2013-12-17 11:07

莱茵河流浪发表于 2013-12-16 22:23
非常感谢扫盲帖
如果买的是新房子,可以出租吗,税是怎么算法

只要出租，就可以退税。退税多少，取决于个人收入税率，房租和Werbungskosten的金额。

jeditech · 发表于 2013-12-17 11:09

莱茵河流浪发表于 2013-12-16 22:50
关于"买房三年以内的维修保养费"，什么时候开始算3年呢,是住进去开始算,还是正在建房开始算呢

如果是二手房，从房子交接那天开始算。如果是期房，从Fertigstellung开始算，一般就是拿钥匙的那天。

mays · 发表于 2013-12-31 23:49

顶，谢谢楼主分享这么好的信息！

祈晴 · 发表于 2014-1-2 11:56

好贴收藏

nolybab · 发表于 2014-1-5 13:50

真是好贴,非常受用...

wanshi · 发表于 2014-1-7 16:10

jeditech 发表于 2013-9-24 14:41
究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款 ...

那如果想要一次性购买两套房子，一套自住一套出租，在手上持有资金不变的前提下，是不是自住那套首付多一些少贷一些，出租那套首付少一些，多贷一些，因为出租的可以退税，自住的不可以，这样的方案是不是对呢？

Arterix · 发表于 2014-1-7 16:13

wanshi 发表于 2014-1-7 15:10
那如果想要一次性购买两套房子，一套自住一套出租，在手上持有资金不变的前提下，是不是自住那套首付多一 ...

wanshi · 发表于 2014-1-7 16:17

Arterix 发表于 2014-1-7 15:13

回的好快啊！谢谢啊

gluttonie · 发表于 2014-1-26 11:03

本帖最后由 gluttonie 于 2014-1-26 10:19 编辑

lz的帖子里好像没有太多关于Teilvermietung的信息。我说说我的情况：

2013年1月交房+自己迁入，3月将其中一个房间出租给朋友，没有签 Mietvertrag，租客9月离开

1. 实际租金为250，可不可以只上报150？没有Mietvertrag，也没有银行 überweisen 的证明
2. 没有 Maklerprovision 费用，到目前为止也没有任何大装修
3. Teilvermietung 跟 Vollvermietung 有什么差别？如果差别太大的话，那完全不报Teilvermietung，即不为250租金缴税，会不会更赚了呢？

有个问题还是不太明白：Finanzamt 如何判断一个Wohnung 是 Eigennutzung 或者 Vermietet？如果像我的情况，我随时可以开一份 100 租金的Mietvertrag 吧？

汉宝宝 · 发表于 2014-1-26 21:40

请问是只是出租出去才可以退税么？

jeditech · 发表于 2014-1-27 11:17

汉宝宝发表于 2014-1-26 21:40
请问是只是出租出去才可以退税么？

是的。唯一的例外是前面很多同学问过的买期房出租的情况，某些费用在房子完工出租之前就可以退税。

黄蚂蚁 · 发表于 2014-2-4 17:23

必须收藏

喝茶 · 发表于 2014-2-5 00:55

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