出租房退税总结

yvonne.de · 发表于 2015-5-19 14:00

jeditech 发表于 2015-5-19 13:57
造价和地价并没有什么关系。你买的房子放到一个小村里，总价会低很多，地价可能只占总价的10%，另外的9 ...

厉害！你这样一解释我有恍然大悟的感觉！折旧的只是造价，而不是地价。
多谢楼主！！！

大空心菜 · 发表于 2015-5-26 13:17

好帖留名，感谢楼主分享

jeditech · 发表于 2015-5-31 21:54

xiaochongchong9 发表于 2015-5-25 08:12
按照房租收入要交税来说，是不是在租房合同里把grundmietzins写得越低越好？然后hausgeld和NK 相对写得高 ...

不推荐这么做，主要原因：
1。Hausgeld和NK每年结算必须有明确的清单，列出名目和金额。金额较大的如暖气等应该附上实际消耗和费用计算的详细资料，否则房客很容易找你的麻烦。所以Hausgeld和NK不是可以任意征收的。
2。房租写得少，以后卖房子的时候开不出好价格。

jeditech · 发表于 2015-5-31 21:56

xiaochongchong9 发表于 2015-5-25 08:35
我们去年起有个出租房的花园二千多平，每年都是自己去割草。没有帐单。这能申报下退税吗？还是以后最好找 ...

绿地维护的费用是NK，不能退税，而应该转嫁到房客头上，你何苦自己干？

jeditech · 发表于 2015-5-31 21:57

xiaochongchong9 发表于 2015-5-25 09:00
如果买二手Mehrfamilienhaus , 其中一层当年或来年出租。买房当年的Finanzkost能退吗？

按面积算，可以退税。

马年好运 · 发表于 2015-6-1 13:49

楼主，你很耐心，而且说得特别清楚。我想让你帮我确定几个问题。谢谢！1，我准备买的二手房出租，带厨房，带部份家具，算在房价里了！还有折旧吗

马年好运 · 发表于 2015-6-1 13:55

2，是不是今年必须租出去，有租金收入，16年报税才能退？还是已在15年发生的费用，如贷款利息，公证等，装修折旧等都能退，还是到17年才退（16年开始收租）谢了！

马年好运 · 发表于 2015-6-1 13:57

也就是说，15年买了，但没租哪些费用不能退？谢谢楼主。

jeditech · 发表于 2015-6-1 14:00

马年好运发表于 2015-6-1 13:49
楼主，你很耐心，而且说得特别清楚。我想让你帮我确定几个问题。谢谢！1，我准备买的二手房出租，带厨房， ...

当然可以折旧。如果房价中家具和电器不分开计价，那么也按每年2%折旧，如果分开列出了价格，家具和电器的折旧快很多。

jeditech · 发表于 2015-6-1 14:01

马年好运发表于 2015-6-1 13:57
也就是说，15年买了，但没租哪些费用不能退？谢谢楼主。

房子暂时还没出租，费用可以算成vorweggenommene Werbungskosten, 当年就可以退税。这个前面有人问过了，爬个楼吧。

马年好运 · 发表于 2015-6-1 14:07

jeditech 发表于 2015-6-1 14:00
当然可以折旧。如果房价中家具和电器不分开计价，那么也按每年2%折旧，如果分开列出了价格，家具和电器的 ...

谢谢解答，最好我让卖家列个清单。
我再仔细看看楼上的解答。

watch · 发表于 2015-6-1 14:15

jeditech 发表于 2015-6-1 14:01
房子暂时还没出租，费用可以算成vorweggenommene Werbungskosten, 当年就可以退税。这个前面有人问过了， ...

请问如果不是整年甚至不是整月的话，2%的折旧是怎么计算呢？另外，折旧开始是从Notar开始算起，还是按照拿到钥匙开始算起呢？谢谢

jeditech · 发表于 2015-6-1 14:37

watch 发表于 2015-6-1 14:15
请问如果不是整年甚至不是整月的话，2%的折旧是怎么计算呢？另外，折旧开始是从Notar开始算起，还是按照 ...

折旧都是按整年算的，买房的那年开始就算2%。买房日期是新房主实际使用或从房子获得经济利益那天开始算，买二手房的话一般就是付房款那天。

马年好运 · 发表于 2015-6-1 18:51

楼主，谢谢，我仔细看了你的回答，记下收益很大，谢谢。上面提到的都是厨房家具折扣，不知带家具出租的其它家具电器是否也与厨房的厨具电器一样折旧？也可能我太笨，理解力太差。谢谢帮助。

马年好运 · 发表于 2015-6-2 09:52

楼主，我上面说的带家具出租是不是属于Modernisierungskosten，并按你说的第三部分折扣？
还是不属于，只能提高房租？
还是？
谢谢解答。

jeditech · 发表于 2015-6-3 11:34

马年好运发表于 2015-6-2 09:52
楼主，我上面说的带家具出租是不是属于Modernisierungskosten，并按你说的第三部分折扣？
还是不属于，只 ...

家具电器当然不是Modernisierung，折旧年限家具13年，电器8年。

还是不属于，只能提高房租？

提高房租和折旧没有关系。

马年好运 · 发表于 2015-6-3 12:01

jeditech 发表于 2015-6-3 11:34
家具电器当然不是Modernisierung，折旧年限家具13年，电器8年。

谢谢，也就是我买家具，电器也可以折旧了！

hui慧 · 发表于 2015-6-8 22:24

请问楼主，如果买了房子，一间自住，一间出租出去，能退税吗

xyz999 · 发表于 2015-6-10 13:37

看的云里雾里，第一个问题，你说第一年退税，还是买房当年可以退税？如果我7月份买，买的时候有租客，它是从7月到12月可以退税，还是到来年6月的一整年？

乐乐 · 发表于 2015-6-10 13:43

xyz999 · 发表于 2015-6-10 13:49

买带厨房和家具的房子如果出租，是不是应该让原房主列个家具和厨房的单子，让他们写上已经使用的年限？还有我一个不理解就是，你们说折旧费，到底每年能退回多少呢，比如一个500欧已经用了5年的洗碗机，和一个用了10年的洗衣机？

jeditech · 发表于 2015-6-10 13:51

xyz999 发表于 2015-6-10 13:37
看的云里雾里，第一个问题，你说第一年退税，还是买房当年可以退税？如果我7月份买，买的时候有租客，它是 ...

我说的第一年，就是买房的那一年。报税都是以年度为准的，不管几月买的房，从那时起到同年12月为止。

jeditech · 发表于 2015-6-10 13:53

xyz999 发表于 2015-6-10 13:49
买带厨房和家具的房子如果出租，是不是应该让原房主列个家具和厨房的单子，让他们写上已经使用的年限？还有 ...

不用写明使用年限，而是写明转手的价格。退税是以转手价格为基础计算的。

gsefm0103 · 发表于 2015-6-16 08:13

好贴

马年好运 · 发表于 2015-6-16 09:45

jeditech 发表于 2015-6-10 13:53
不用写明使用年限，而是写明转手的价格。退税是以转手价格为基础计算的。

好贴，对我将要当房东的人来说，太有帮助。

楼主能否告知一旦有了租客，哪些费用不能转嫁到租客头上？
哪些应租客客出的？

谢谢！

马年好运 · 发表于 2015-6-16 09:48

不好意思，我看到了，你在13年就有了解释。谢谢不麻烦了。

msbean · 发表于 2015-6-17 08:03

mark!

Hoeffner · 发表于 2015-6-17 13:15

好贴

马年好运 · 发表于 2015-6-18 21:10

楼主，谢谢！鉴定师的费用能抵税吗？好像你没提到。

马年好运 · 发表于 2015-6-19 11:17

jeditech 发表于 2013-7-12 22:10
1。一般有关房屋日常支出的费用，都可以转嫁给房客，比如公用部分的水电，绿地维护，公共区域的打扫，垃 ...

请教
1，你提到买房中介费的问题。我如何与中介商量，怎样才能让中介费第一年退出？

2，估计办理完所有事，给卖方三个月搬家时间，我再装修，估计到12，1日才能出租。按你说的
   2015年买房贷款的利息
   装修维护费（可能比较多，怎么办）
   厨具部份
   及你提到的第三部份
   我只出租一个月照样可按你说的这几部分抵税。
我这样理解对吗？
谢谢！

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