德国房产价格趋势

hallo_panda · 发表于 2013-10-21 23:40

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据德新社报道，联邦银行估计，德国目前特别有吸引力的大都市住房价格过高。德国的央行周一在法兰克福表示，最新的房地产价格与人口及经济因素的长期趋势不相吻合。特别是慕尼黑、汉堡、法兰克福等大城市中心地带，公寓楼的房价被最多高估20%。在较小城市，房价也被高估5-10%。但独栋别墅的价格没有明显的偏差。过去三年，大城市住房价格上涨超过 25%，全德国的平均上涨幅度为8%。联邦银行指出，房价偏高目前对总体经济尚无显著的风险，但购房者要警惕可能出现的价格调整带来财产损失。

jeditech · 发表于 2013-10-23 22:38

本帖最后由 jeditech 于 2013-10-25 09:13 编辑

jingnan 发表于 2013-10-23 18:51
我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2% ...

即使租售比20，其实回报也没有5%，因为还有房价10%以上的Nebenkosten，而且这笔钱是收不回来的（不考虑以后房子升值）。所以10年前利息还在5%左右的时候，当时一般建议买房投资的租售比不应该超过18，现在利率低了，租售比可以提高到20。

回楼下点评：Nebenkosten的退税效益其实很小。以房价的12%算，每年退2%，即使税率按40%算，每年退回来的税还不到房价的千分之一。

Aquaspirit · 发表于 2013-10-22 09:09

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jingnan · 发表于 2013-10-22 09:42

本帖最后由 jingnan 于 2013-10-22 10:17 编辑

美国在继续印钱，每个月800亿刀，一年快1万亿了，好像差不多是其GDP的6.3%，加上正常情况下的通膨3%，基本上就是10%。美国印钱，欧洲就不得不印，否则人家拿白纸换你真金白银。这几年房地产年增长10%左右，印证了这一点。
不进行财产投入，基本上就是你的钱被稀水10%。
为什么投资房地产呢？因为这里有3% 的贷款，就是说你贷款部分，自动有7%的盈利(假设房价继续涨的话)。如果你是20%首付，你的100%房产增值，那么撬动的盈利可观。

照目前情况看，美国没有找到比印钱更好的解决方法。那么，买房及房价增长，是不可避免的。

当然，一定有人喊房价贵，那是从租房一方来讲的。但是在市场经济情况下，国家无法干预。几年来房价涨，没有受控制，说明这点。

大家可以查看我的旧帖，为什么现在要买房。

https://www.dolc.de/forum.php?mod ... &extra=page%3D1

交10聚元，物有所值。

jeditech · 发表于 2013-10-22 10:23

就业，就业，还是就业。人口流向大城市目前是大势所趋，不可逆转。供需关系决定价格，这就是市场经济，喊房价高的人再多，也无法改变。楼上说的通胀当然也是推波助澜。

jeditech · 发表于 2013-10-22 10:46

这几年一线大城市的Toplage盖了不少高端甚至豪华级的公寓楼，把整个城市的房价数据拉高了。虽然普通中等地段的房价也涨，但是涨幅与顶尖地段的豪华公寓无法相比。慕尼黑市中心的Penthouse，月租五六千，售价都是七位数，在这样的价格吸引下，开发商当然是唯利是图，趁现在大赚一票。在这一点上说，Bundesbank的说法是有道理的。因为从根本上看，这种豪华住宅是边缘市场，有能力购买的人极为有限。报纸上说过，主要是企业主，演艺圈的人，比较著名的球员，教练，成名的艺术家，等等。这些人因为经常更换工作地点，又有经济能力，所以在几个大城市都会购买住宅，但不会在同一城市购买多套。所以这些人买完之后，那些豪华Penthouse基本就没有人买了。一旦经济形势出现转折，这些房子贬值是最严重的。

jingnan · 发表于 2013-10-22 11:01

http://www.lr-online.de/nachrich ... n-zu-teuer;art77647,4365160

这个是德文版。 Bundesbank自己印钞票，同时警告房价贵。

hallo_panda · 发表于 2013-10-22 18:02

市中心的房子是不是还有投资价值呢

jingnan · 发表于 2013-10-22 18:06

hallo_panda 发表于 2013-10-22 18:02
市中心的房子是不是还有投资价值呢

我觉得，要找物美价廉的，就有投资价值。虽然等于没说，但是细心找，还是有区别的。

hallo_panda · 发表于 2013-10-22 18:31

不过很多情况可能并没有这么完美的结合啊，比如物美但是价高，或是价廉但是物一般，你选择哪个呢？？

sisifly · 发表于 2013-10-22 22:18

德国每一波房价上升期为3-5年。这一波是2009年开始的。

hallo_panda · 发表于 2013-10-22 22:59

也就是说要结束了，要下跌了

chezshen · 发表于 2013-10-23 10:41

jeditech 发表于 2013-10-22 10:46
这几年一线大城市的Toplage盖了不少高端甚至豪华级的公寓楼，把整个城市的房价数据拉高了。虽然普通中等地 ...

上次是不是你说的有个租售比的问题？？我忘记多少数据了。。

chezshen · 发表于 2013-10-23 10:42

sisifly 发表于 2013-10-22 22:18
德国每一波房价上升期为3-5年。这一波是2009年开始的。

那快结束拉

jingnan · 发表于 2013-10-23 10:59

我觉得取决于利息发展，目前没有根本改变。目前的停滞，只是因为5月以来利息回升，下一步怎么走，看利息，利息怎么走，看美国印钞。

jeditech · 发表于 2013-10-23 14:44

chezshen 发表于 2013-10-23 10:41
上次是不是你说的有个租售比的问题？？我忘记多少数据了。。

是的。在地段，房子本身状况可以接受的前提下，租售比不超过20，可以投资，20-22之间的，慎重考虑，超过22的，直接放弃。

jeditech · 发表于 2013-10-23 14:52

sisifly 发表于 2013-10-22 22:18
德国每一波房价上升期为3-5年。这一波是2009年开始的。

房价上升是多种因素的综合结果，并没有固定的周期。就目前而言，欧元危机，人口流向等因素，不是一两年内会改变的。这几天看到报道，各地政府减少批准建筑用地的做法也在持续。当然房价不会一直以过去几年的速度上涨。所以可能上涨步子会放缓，但是回落几乎不可能。

hallo_panda · 发表于 2013-10-23 15:29

在慕尼黑，汉堡要不超过２０很难的

Aquaspirit · 发表于 2013-10-23 15:33

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jeditech · 发表于 2013-10-23 15:40

hallo_panda 发表于 2013-10-23 15:29
在慕尼黑，汉堡要不超过２０很难的

投资的关键就是选择投资项目。一线大城市的房子租售比不超过20的确不好找。不过如果满大街都是价廉物美的房子，还有什么选择可言呢。

mting · 发表于 2013-10-23 15:42

总的来说是会涨还是跌叻

Chris82 · 发表于 2013-10-23 15:51

真的为了投资可以计较这个涨还是跌。像我这种买来自住的，我管他涨还是跌呢，至少20年后，我原本该付房租的钱还能有点留下来，不像付了房租后一点没省下来。

所以像我买了房子后我就不纠结我的房子值多少钱了，买之前当然是要做足工作的。

chezshen · 发表于 2013-10-23 16:34

jeditech 发表于 2013-10-23 14:44
是的。在地段，房子本身状况可以接受的前提下，租售比不超过20，可以投资，20-22之间的，慎重考虑，超过2 ...

咋算了。。

jingnan · 发表于 2013-10-23 18:51

我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2%，如果贷款利息是5%的话，你就是白干，白担风险。
长期以来，利息一直是5%以上，所以20的租售比是个坎，低于这个，就是白忙。

当然，前提是房价本身不动，而且你还要付维修，并且没有考虑到通货膨胀，房租变化的情况。

现在情况发生变化，10年利息2.5%左右，你的贷款部分，有10年的2.5% 好白拿(如果租售比20的话)

而且现在世界性的大规模印钞，是很久很久以来没有发生过的。

大规模印钞，理论上讲要引起大规模通货膨胀，但是大家根据并没有那么大（其实已经很厉害了），那么就说明这钱是朝某一特定方向流去了，2008年以来，房价，股市，黄金上涨，印证了这个特殊方向。

现在，美国继续印钞，目前还没想出其他赖账的方法，所以，房价，会不以一定部分人意志而转移地会继续涨一阶段。

房价涨，会推动房租涨，会改变租售比。

当然，买房不能买到没人要去的地方。

如此这般分析一番，不得个炸药奖我真亏死了。

zuzuzu · 发表于 2013-10-23 18:56

jingnan 发表于 2013-10-23 18:51
我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2% ...

我发朵小红花给你吧。

Chris82 · 发表于 2013-10-23 19:20

jingnan 发表于 2013-10-23 18:51
我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2% ...

分析的挺好的！

chezshen · 发表于 2013-10-23 19:25

jingnan 发表于 2013-10-23 18:51
我觉得租售比体现了投资回报率。
好比20就是指5%的回报，如果你拿到的利息是3%，你不还本的话，就是白赚2% ...

租售比到底怎么算，才能得出20找个数字阿，，能举个例子么？

viviever · 发表于 2013-10-23 19:44

chezshen 发表于 2013-10-23 19:25
租售比到底怎么算，才能得出20找个数字阿，，能举个例子么？

房价20万, 租售比20的话, 就是年房租收入1万, 也就是月房租收入833欧.
德国一般讲Rendite, 就是盈利, 用年房租收入除以房价, 在相同的情况下, Rendite就是5%. Rendite至少要高于供贷款利率, 否则就是赔钱的生意.

chezshen · 发表于 2013-10-23 19:52

viviever 发表于 2013-10-23 19:44
房价20万, 租售比20的话, 就是年房租收入1万, 也就是月房租收入833欧.
德国一般讲Rendite, 就是盈利, ...

833是冷租把？这20很难阿，，

viviever · 发表于 2013-10-23 20:41

chezshen 发表于 2013-10-23 19:52
833是冷租把？这20很难阿，，

嘿嘿, 20在一些房产不是很热的城市或许可能, 在房价目前已很高的城市, 实现的可能性不高, 尤其是Neubau几乎没太大的可能性.
我们的房子如果出租, 我乐观地算了一下, 差不多26.

chezshen · 发表于 2013-10-23 20:45

viviever 发表于 2013-10-23 20:41
嘿嘿, 20在一些房产不是很热的城市或许可能, 在房价目前已很高的城市, 实现的可能性不高, 尤其是Neubau几 ...

肯定阿。。。。老房子的话，后期投入也不少，算下来也不一定能好多少。唉

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